似乎是一夜春風(fēng),冷清了近5個月的上海房產(chǎn)交易所變得好像一只飽滿的石榴,擠擠挨挨的人群使得大門再也無法合攏。中原地產(chǎn)（上海）市場三部高級總監(jiān)盛潔接受《地產(chǎn)》采訪時說,雖然預(yù)測到春節(jié)過后會有一個小陽春,但沒想到市場的反彈來得如此活躍。

 

　　樓市全面復(fù)蘇

今年1月至今,上海全市住宅新房的月度成交量連續(xù)3個月保持上漲態(tài)勢,且連續(xù)2個月維持在150萬平方米以上的高位。5月,上海住宅新房成交面積達(dá)到211萬平方米（不含動遷配套）,較此前創(chuàng)下16個月來新高的3月大幅增加了31.87%,創(chuàng)下了18個月以來的最高紀(jì)錄。

　　中原地產(chǎn)（上海）事業(yè)一部高級總監(jiān)沈增泉接受《地產(chǎn)》采訪時談到,三四月份上海樓市中開始重新出現(xiàn)了排隊搶購、托關(guān)系找房子的現(xiàn)象。4月28日,位于上海南翔板塊的金地。格林世界推出今年的第一批230套公寓,即使選擇在非周末開盤,當(dāng)天下午已經(jīng)售出近200套。兩天后加推的100套房源,價格也隨即由11000元/平米上漲到11500元/平米。 “我們初步確認(rèn)了這不單單是剛需的釋放,而是完整而全面復(fù)蘇的開始。”

　　有業(yè)內(nèi)人士透露,世茂濱江年初原定銷售計劃回籠資金8億元,到4月份已完成了12億元,隨即修改計劃將全年指標(biāo)增至25億元。上海四五月份的成交量已經(jīng)接近了2007年的最高值,甚至在部分區(qū)域,銷售價格已經(jīng)超越了歷史最高值。“5月份的時候,已經(jīng)很少有人懷疑市場是否真的回暖了。”

　　五一期間,兩大假日房展會分別于浦西、浦東同時舉行,參觀客流是去年同期客流量的兩倍。與此同時,前來看房的市民默默發(fā)現(xiàn),開發(fā)商的促銷語境也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。與3月份春季上海房展會上動輒“抄底”、“最低價”的廣告橫幅相比,此屆展會不僅鮮見“低價”字眼,就連優(yōu)惠折扣力度也明顯縮水。即便如此,依然沒有抵擋住上海市民的購房熱情。據(jù)主辦方透露,浦西4天展會成交金額近20億元,創(chuàng)下歷史新高。

　　在克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司總裁丁祖昱看來,上海整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)走出低谷,進(jìn)入上升通道。 “上海樓市的真正底部出現(xiàn)在去年的九十月份,2008年11月以來,成交量已經(jīng)連續(xù)6個月同比出現(xiàn)上升。”只不過在人們看來,2008年11月、12月和2009年1月的升幅并不明顯,被理解為底部盤整。2009年2月,伴隨企業(yè)加快銷售,市場出現(xiàn)了比較好的局面。因此,3～4月份的成交量“井噴”,并非出于突然。

　　丁祖昱認(rèn)為,本輪樓市旺銷總體可歸結(jié)為三個主要原因:分別為銀行信貸政策的支持、去年二季度后壓抑的剛需釋放與房價的可比性回落。“實際上,首付20%、貸款利率優(yōu)惠七折等去年已出臺,再加上降息,這些政策使得房價被打了七折,令購買力至少提高了30%,這是最重要的一點。”

 

　　回彈性上漲

　　一份對滬上200多家在售主流樓盤的調(diào)查報告稱,上海60%的主流樓盤出現(xiàn)了不同程度的價格上漲,但總體看來,漲幅并不大。據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示,5月份上海住宅成交均價為13910元/平方米（不含動遷配套）,同比僅上漲了1%,環(huán)比也僅上漲了3%.6月第一周的成交均價為13900元/平方米,比前周下跌5%.“實際上,上海經(jīng)歷過2005年的深度調(diào)整,大家已經(jīng)上了一課,基本上非理性的漲跌不是特別顯著了?，F(xiàn)在上海的發(fā)展商整體來講還是比較謹(jǐn)慎的,調(diào)價也不敢太高,大家都對價格比較敏感,一旦出現(xiàn)太大幅度的增長,成交量馬上就給你顏色看。” 中原集團(tuán)董事程對《地產(chǎn)》記者談到。

　　因此,上海并未出現(xiàn)“價漲量跌”的情況,發(fā)展商尤其是大盤更加不敢輕舉妄動。他們寧可通過一點點的放量來制造短期內(nèi)的供不應(yīng)求,為價格提升帶來合適的理由?！鞍l(fā)展商也比較謹(jǐn)慎,整個市場在定價方面都比較成熟,適當(dāng)提價是通過銷售策略小量供應(yīng),像擠牙膏一樣一點點加。也有一些把前期優(yōu)惠縮減和取消,因為賣的好的東西通常不減價。這種情況在中心區(qū),相對來說供應(yīng)比較稀缺的樓盤上特別明顯?！背痰馈?SPAN lang=EN-US>

　　如此看來,在全市新房成交量的環(huán)線結(jié)構(gòu)變化不大的情況下,房價持續(xù)上漲,似乎更多地與多數(shù)開發(fā)商停止促銷力度,導(dǎo)致大部分在售樓盤房價（報價）普漲有關(guān)。

　　丁祖昱則認(rèn)為,目前價格提升明顯的樓盤,都是去年跌價厲害的樓盤?！叭ツ甑淖顓柡Φ氖侵协h(huán)附近的房子,跌了30%以上。有的項目從去年1月份最高點2萬元/平米,跌到10月份的最低點1.3萬元/平米,現(xiàn)在又慢慢漲回到1.7萬元/平米左右?！?SPAN lang=EN-US>

　　其中,位于閘北區(qū)的惠芝湖2期嘉寧薈,作為大寧國際社區(qū)標(biāo)志性住宅項目,在一期交付入住后,已然成為標(biāo)志性的高尚成熟居所。而在去年年底市場最差的時候,均價也曾由20000元/平米直降到14000元/平米。“馬上就被搶購一空了。”5月末《地產(chǎn)》記者走訪該樓盤時,處于尾盤銷售階段的項目均價已上揚至25000元/平米左右,僅有一棟樓因會所的遮擋,6層以下的房源給出了18500元/平米的優(yōu)惠。

　　“上海的漲價行為是從北區(qū)先開始的,閘北與寶山這一帶基本屬于自住需求為主,房型比較實惠、總價也不高?！狈績r回彈之后,去年二季度后便開始觀望的剛需紛紛出手了?！罢鎸嵉男枨笫且欢ㄒ尫诺?SPAN lang=EN-US>,上海固定人口1700多萬,再加上流動人口也要1000萬,這么多人在剛性需求上看的是比較明顯的?！?SPAN lang=EN-US>

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),價格上漲的板塊,不少是去年調(diào)整較大的一些板塊,比如三林和九亭,在經(jīng)歷樓市暖意濃濃的局面下,價格率先回調(diào)達(dá)到2007年的高峰期?！斑@些地區(qū)相對來說可開發(fā)土地的供應(yīng)比較充足,新盤也多一些,伴隨交通、環(huán)境的改善,顯示出很強(qiáng)的性價比優(yōu)勢?！背谭治龅?。

　　從個盤來看,一些成交相對活躍的中端價位樓盤更為明顯,這些樓盤對于全市成交量有較大貢獻(xiàn),不過其漲價的真相,卻被全市新房均價所掩蓋。包含婚房、改善性住房、回遷房與新移民在內(nèi)的四大剛需,促成了總價150萬上下的公寓物業(yè)旺銷與價格上揚。

　　萬科金色里程向來是三林地區(qū)具有標(biāo)桿性質(zhì)的成交活躍樓盤,在上海樓市最高峰開盤以來,樓盤價格一直在區(qū)域內(nèi)首屈一指。去年十一假日樓市房展會上,金色里程公寓房的報價巨幅降至14000-15000元／平方米左右。今年,在最近的五一假日房展會上,萬科推出金色里程的壓軸公寓房源,均價已經(jīng)回歸17000元／平方米——與2007年樓市最高峰時的報價水平相近。與此同時,作為金色里程的聯(lián)排別墅部分,萬科紅郡園的聯(lián)排別墅報價（均價）甚至升至30000元／平方米。

 

財富儲存方式

　　同時,近期上海房價穩(wěn)定于高位,跟高端樓盤成交活躍亦不無關(guān)系。內(nèi)環(huán)內(nèi)某高檔公寓項目在經(jīng)歷了長時間的“沉默”后,5月底一周之內(nèi)售出44套,均價近57000元/平方米。數(shù)據(jù)顯示,5月上海均價30000元/平方米以上的高檔住宅成交面積為12.54萬平方米,與2008年同期相比幾乎翻倍。

 “上海中心區(qū)的房價,很大部分已經(jīng)通過地價反應(yīng)出來了,地價在這樣的一個水平,有一些區(qū)域房價的可調(diào)整空間是不大的。土地的增長,即使去掉房屋的折舊,房價還是增長?！背陶J(rèn)為。

　　由此,某種程度上可以判斷,高端樓盤的熱銷也是推動上海房價上揚、并維持高位運行的一大原因?！霸谶@個周期內(nèi),表現(xiàn)好的就是高低兩端,均價2.5-3萬/平米的產(chǎn)品就會比較難受。定價比較高的發(fā)展商,在品質(zhì)等各方面都會有比較大的保證?！笔嵄硎尽?SPAN lang=EN-US>

　　與剛需不同,高端物業(yè)的旺銷與價格上揚根本上是財富人群對于財富的一種儲存方式。在中原近期的成交記錄中,甚至有客戶直接留下2000萬,令其代為尋找合適物業(yè)?！俺山辉谖辶f甚至上億的高端豪宅,慢慢開始有所復(fù)蘇,這些來自非常有實力的財富階層?！背谭治龅馈?SPAN lang=EN-US>

　　出于對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性,財富階層仍然認(rèn)為置業(yè)是儲存財富的相對安全方式。“此外,一些私營企業(yè)由于最近取得的一些現(xiàn)金,并沒有再投到自己的再生產(chǎn)中去,可能也轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)。”

　　另外,從上海的高端市場來看,今年中央政府給出國際航運中心和金融中心的兩個定位,也將對上海產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。“比如南匯劃入浦東來說,從整個城市規(guī)劃方面肯定會有很好的幫助?！笔崒Α兜禺a(chǎn)》談道。

 

　　量價的脆弱平衡

　　“事實上,我們現(xiàn)在的售價,與去年最高時期相比,仍然相差有20%左右的空間?！鄙虾Ｄ巢痪呙_發(fā)商告訴《地產(chǎn)》記者。

　　去年,很多開發(fā)商由于資金鏈過于緊張,不得已才割肉換血。“今年以來,市場的資金面變得寬裕,特別是開發(fā)貸款的取得明顯更為容易了。資金鏈的緊張大為緩解后,開發(fā)商對于價格和利潤空間的想法可能會高一些。”沈增泉解釋道。

　　“我的感覺是,現(xiàn)在關(guān)于價格和交易量之間的平衡還是比較脆弱的,敏感度很高,這個時候大家心里都不是很定,不是認(rèn)為肯定沒問題了,下半年到底怎樣,誰也不知道?！标P(guān)于量價齊升的持續(xù)性問題,盛潔如此回答。

　　上海目前的成交量已經(jīng)達(dá)到了歷史的一個高位,而市場總會有一些起起伏伏的波動,不可能一直在高位運行,那么這種現(xiàn)狀到底還能持續(xù)多長時間？

　　“開發(fā)商對于價格的預(yù)期多以平穩(wěn)為主,這也是因為經(jīng)歷了2005年的調(diào)整,整體上海市場相對來說更加理性與成熟,區(qū)域的布局也相對成熟,像2005年大幅度的追漲,其實買賣雙方都不希望出現(xiàn)。”程表示。

　　“平穩(wěn)”雖然還是目前的基調(diào),但未來的房價是否會“脫韁”？目前還不好說。6月11日,上海土地市場出現(xiàn)了數(shù)年來最瘋狂的一次的爭奪。當(dāng)天成功出讓的今年第35號公告7幅土地中,5幅地塊成交溢價均超過100%,其中包括7個月之前曾慘遭流標(biāo)的青浦華新鎮(zhèn)地塊。如此激烈的競爭,似乎意味著開發(fā)商對于未來樓市價格的期許正進(jìn)一步提高。

　　此外,未來一段時間,房子的“供不應(yīng)求”也許將直接影響房價。截止到5月份,上海大概有670～680萬平米的存量房,按照目前每月180～190萬平米的消化速度,預(yù)計僅需要4個月左右的時間就可以消化。同時,由于去年開發(fā)商減少了開工量,導(dǎo)致下半年總體新增供應(yīng)量不會明顯增加。如果銷售依然保持目前的旺勢,供需之間的矛盾使得開發(fā)商即使想不漲價,亦不可得。

　　不過,就丁祖昱分析,上海樓市三季度相比二季度將壓力略大。首先,前兩個季度成交量的釋放使得有效需求得到大量快速消化,會出現(xiàn)需求下降情況;其次,隨著回暖,很多去年停建或緩建的項目開始恢復(fù)工期,啟動并快速上市,導(dǎo)致供應(yīng)量增加;第三,二季度后價格上升的壓力也會對需求產(chǎn)生影響。因此,環(huán)比三季度購買力總量將減少,整體成交量會進(jìn)一步下滑。

　　“對于上海樓市,還有一個題材是沒有實現(xiàn)的,就是世博會,奧運會之后大家對中國如何做這些事情,已經(jīng)有明確的預(yù)期了?！笔嵉?。