盡管經(jīng)歷了2008年的短暫“拐點”，但在五花八門的優(yōu)惠政策支持下，今年上半年房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了高潮。7月17日，銀監(jiān)會主席劉明康表示,銀行業(yè)金融機構(gòu)要控制房地產(chǎn)貸款風險，嚴格執(zhí)行“二套房”標準。似乎暗示監(jiān)管層要為重新膨脹的房地產(chǎn)泡沫降溫。

　　在信息泛濫的年代，歷史很容易被遺忘。2004年以來，中國政府一直在密集從事房地產(chǎn)調(diào)控，可“星星還是那個星星”。值得注意的是，在2007年房地產(chǎn)市場沖上巔峰之后，是為了抑制通貨膨脹而實施的持續(xù)貨幣緊縮政策才讓房地產(chǎn)市場停下腳步，而非直接的房地產(chǎn)調(diào)控政策所致。

為什么房地產(chǎn)調(diào)控政策淪為了“空調(diào)”？這主要是因為中國政府對房地產(chǎn)市場過分偏愛，所以房地產(chǎn)調(diào)控政策一直是“相機抉擇”的，并沒有單一的規(guī)則和目標，而且在權(quán)力不受制約的情況下，“相機抉擇式”的政策不僅達不到預期效果，擾亂公眾預期火上澆油，而且也為利益勾結(jié)敞開了大門。

　　“二套房”政策就是典型的例子。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，其中要求申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。這項抑制炒房的政策殺傷力很大，但由于金融危機的影響，2008年10月，財政部和央行又要求“金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%”。由于對“改善型普通自住房”界定未明，由此打開了松綁“二套房貸”的缺口。

　　今年上半年，各地商業(yè)銀行變相松綁“二套房貸”現(xiàn)象層出不窮，或者降低首付比例，或者給予利率優(yōu)惠。更具黑色幽默的是，7月7日，杭州宣布收緊“二套房貸”，購買二套房不再實行首付兩成和七折利率的優(yōu)惠政策，引起了很大的轟動。實際上，銀監(jiān)會從未發(fā)出放松“二套房貸”的正式通知，沒有放松又何來收緊呢？這暴露了地方政府架空了監(jiān)管部門，而監(jiān)管部門也不得不選擇睜一只眼閉一只眼。

　　從“二套房”貸款政策的變遷大致可以看到中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策是如何“相機抉擇”和飄移不定的。事實上，在凱恩斯主義的驅(qū)使下，中國的宏觀調(diào)控一直走著“相機抉擇”的道路。但從現(xiàn)代宏觀經(jīng)濟理論的發(fā)展來看，相比單一規(guī)則而言，相機抉擇的效率更低。

　　因為相機抉擇的經(jīng)濟政策與實際經(jīng)濟運行之間存在時間不一致性問題，也就是存在時滯，因此需要政府不斷地調(diào)整政策，造成政策的不穩(wěn)定性；而且，公眾如果預期到政策的這種不穩(wěn)定性，也會改變其行為規(guī)則，以致出現(xiàn)“上有政策下有對策”。比如，此次銀監(jiān)會重拾“二套房貸”的舊令箭，但如果銀行預期貨幣政策依然寬松，如果公眾預期政策還是會朝令夕改，那么政策效果必定會大打折扣。

　　盡管從宏觀調(diào)控政策的角度看，是單一規(guī)則還是相機抉擇仍然有一定的爭論，但對于房地產(chǎn)市場來說，必須要拋棄相機抉擇的調(diào)控模式，制定單一的規(guī)則，而這個規(guī)則就是加大保障房或者中小戶型的供給并抑制投機需求，而不能因為經(jīng)濟繁榮或是衰退就隨意變換政策。否則，公眾預期在政府有形之手的托舉下，房價永遠不會暴跌甚至下跌，但這只能是一廂情愿的神話。房地產(chǎn)市場也有周期，只不過中國還沒有經(jīng)歷真正的下行周期罷了。

　　目前，中國之所以采取相機抉擇的房地產(chǎn)調(diào)控模式，是因為對房地產(chǎn)這個所謂的支柱產(chǎn)業(yè)過于依賴。我們應該拋開自說自話的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，從常識出發(fā)。如果房地產(chǎn)這個技術(shù)含量并不高的服務業(yè)能持久拉動經(jīng)濟增長的話，世界上或許就沒有窮國了，美國也不會發(fā)生次貸危機。

　　對于中國來說，如果繼續(xù)維持房地產(chǎn)業(yè)的暴利而不參與危機下的調(diào)整，只會讓亞健康變成不健康。而這不僅僅是房地產(chǎn)一個行業(yè)的問題。