對于這半年的房地產(chǎn)市場,幾個(gè)現(xiàn)象引人關(guān)注:一是短短半年內(nèi),北京平均住房價(jià)格上漲近三成。二是房地產(chǎn)市場已經(jīng)從第一季度的交易量上漲轉(zhuǎn)變?yōu)榱績r(jià)齊升,從剛性需求,轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩突蛘咄顿Y性需求。三是土地出讓市場競爭激烈,土地出讓價(jià)格漲幅驚人。

　　在全球金融危機(jī)的陰影籠罩下,我國的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也只是剛剛開始,房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)超出了幾乎所有人的預(yù)期。現(xiàn)在,房價(jià)能否持續(xù)上漲？政府對房地產(chǎn)持有什么態(tài)度？是人們普遍關(guān)心的話題。

個(gè)人認(rèn)為,此輪房價(jià)瘋漲恐怕不會(huì)持續(xù)太久。理由如下:

　　首先,全球經(jīng)濟(jì)走出底部需要相當(dāng)長的時(shí)間,我國的出口行業(yè)的處境將會(huì)非常嚴(yán)峻。當(dāng)前的復(fù)蘇主要是政府主導(dǎo)的投資拉動(dòng)的,如果出口和消費(fèi)的增長問題不能有效解決,僅靠政府主導(dǎo)的投資來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長很難持續(xù)。所以近期許多高層強(qiáng)調(diào)刺激消費(fèi)的言論被市場解讀為中央挺樓市的信號。但對于房地產(chǎn)來說,經(jīng)濟(jì)基本面是決定因素,房地產(chǎn)市場不可能長期脫離經(jīng)濟(jì)基本面。

　　第二,當(dāng)前的房地產(chǎn)熱與流動(dòng)性有很大的關(guān)系。今年上半年,新增貸款高達(dá)7.37萬億。在其他行業(yè)不景氣的情況下,大量信貸資金流向股市和房地產(chǎn)市場,直接推高了股價(jià)和房價(jià)。流動(dòng)性推高房價(jià)的基本原理是,資金成本低導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格上漲。而當(dāng)前的利率水平已經(jīng)不可能再降低,也就是說,依靠低利率來推高房價(jià)不具備可持續(xù)性。

　　第三,雖然房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升,但是房租和租房成交率卻不升反降。我國的核心城市的住房租金回報(bào)率只有3%左右,而全球各大城市的租金回報(bào)率普遍在5%以上。租房市場低迷,說明住房的真實(shí)需求不足,而租金回報(bào)率低,說明房價(jià)已經(jīng)被高估。

　　第四,部分城市的房價(jià)上漲與住房供應(yīng)太少有關(guān)。去年下半年,由于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻,開發(fā)商大幅度減少了開工面積,導(dǎo)致今年房源短缺。但是在房價(jià)上漲后,開發(fā)商必然加大開發(fā)速度,政府也會(huì)增加土地供應(yīng)。在未來半年到一年,新盤將會(huì)大量涌出,供應(yīng)短缺的局面將會(huì)緩解。

　　總體來看,缺乏經(jīng)濟(jì)基本面的支持,靠流動(dòng)性支撐的房價(jià)上漲很難持續(xù)很久。