啟動地方政府救樓市機(jī)關(guān)的杭州市,開始悄無聲息地收緊房貸。

　　據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道,杭州各商業(yè)銀行已經(jīng)明確通報(bào)關(guān)于二套房貸的收緊口徑,從原來的首付兩成、享受七折優(yōu)惠利率,調(diào)高到首付四成、利率為基準(zhǔn)作為參照的標(biāo)準(zhǔn)。在債券市場，基準(zhǔn)債券通常指最新發(fā)行的、發(fā)行量較大的一期債券，其流動性往往是最高的。利率的1.1倍。

　　杭州是房地產(chǎn)一線城市中的熱點(diǎn),房價(jià)之高經(jīng)常執(zhí)國內(nèi)房地產(chǎn)市場之牛耳。從去年年末開始的房地產(chǎn)救市政策,配合天量信貸與資產(chǎn)泡沫指資產(chǎn)價(jià)格狂漲至預(yù)期將會大幅逆轉(zhuǎn)或崩潰的程度。的預(yù)期,導(dǎo)致房地產(chǎn)一步跨越房觀調(diào)控期,一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格直接連上了2007年房地產(chǎn)泡沫高峰期。

杭州與北京、上海等地一樣,進(jìn)入房地產(chǎn)泡沫醞釀期。主要標(biāo)志是:一,房地產(chǎn)成交交易商口頭確認(rèn)一筆交易的用語。量放大,接近或者超過歷史高位。統(tǒng)計(jì)局公布1～5月全國商品房銷售面積為24644萬平方米,同比增長25.5%。今年上半年,杭州市商品住宅成交量為31284套,除去經(jīng)濟(jì)適用房后,成交量為28961套,比去年同期上升194.9%,比2007年同期上升75.6%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2500套的均量;二,房價(jià)上升。今年4月以后,商品住宅價(jià)格開始反彈,到6月份反彈幅度跟2月份相比,在15%左右。目前杭州市中心部分樓盤價(jià)格,已經(jīng)超過2007年最高水平。三,投資客超過20%以上。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),目前杭州新房4成以上是投資性購房者,在今年4、5月份集中進(jìn)入,這樣的投資客比例已經(jīng)是歷史高位。

　　購買二套房被市場公認(rèn)為投資信號,收緊二套房貸發(fā)出了銀行抑制投資在住房消費(fèi)中占比的明確信號。

　　收緊二套房貸可以起到一定的效果,但是用處不大。購房投資者基本上看的是投資風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期收入,只要房價(jià)繼續(xù)高漲,能夠抵銷購房成本,為了抵御通脹預(yù)期,投資性購房仍然會源源不斷。如果房價(jià)上升預(yù)期能夠輕易抵銷利率上升1.1倍的成本,可以想像,投資性購房還會源源不斷。在金融危機(jī)發(fā)生之前,政府一直在加息抑制房價(jià),結(jié)果是烈火烹油,越燒越旺,原因就是投資者看到房地產(chǎn)上漲預(yù)期沒有發(fā)生改變,政府真想釜底抽薪的話,只有兩種選擇,通過人民幣升值指對貨幣的官方面值或中心匯率正式地向上調(diào)整，與之對應(yīng)的是“貶值”(devaluation)。撲滅通脹預(yù)期,或者通過加征房產(chǎn)交易的資產(chǎn)利得稅,使投資客收益大減。

　　杭州還有特殊性。杭州是浙江省省會城市,是個(gè)傳統(tǒng)的有山有水的宜居城市,浙江民營企業(yè)發(fā)達(dá),由于目前中小企業(yè)受制于產(chǎn)能過剩,紛紛從實(shí)體領(lǐng)域撤資投向資產(chǎn)品市場,導(dǎo)致杭州的房價(jià)一發(fā)不可收拾,這兩年杭州房價(jià)之所以能夠站在國內(nèi)房價(jià)巔峰,民間資金的逐利性功不可沒。不僅杭州,從上海、深圳等地的情況來看,今年4月開始是投資客進(jìn)入樓市的高峰期,說明實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域資金流出與房地產(chǎn)預(yù)期上升同時(shí)發(fā)生。更要命的是,這批投資客大多以現(xiàn)金交易,而不會運(yùn)用信貸杠桿,與北京的山西煤礦主購房模式有異曲同工之妙。

　　目前這輪經(jīng)濟(jì)周期指總體經(jīng)濟(jì)活動周而復(fù)始的一種波動。 一個(gè)周期包含衰退(recession)、復(fù)蘇(recovery)、頂峰(peak)及放緩(slowdown)四個(gè)階段，由一個(gè)頂峰到下一個(gè)頂峰通常需要5～10年時(shí)間。與2007年不同,當(dāng)時(shí)是通脹預(yù)期無法抑制,CPI到6%的高位,而現(xiàn)在并非傳統(tǒng)型的通脹周期,而是實(shí)體經(jīng)濟(jì)緊縮與資產(chǎn)泡沫發(fā)作同時(shí)存在:我國的CPI與PPI同比還是負(fù)數(shù),全球經(jīng)濟(jì)被產(chǎn)能過剩困擾,還處于通縮狀態(tài);而某些基礎(chǔ)大宗商品價(jià)格已經(jīng)恢復(fù)歷史高位,房地產(chǎn)價(jià)格在一線城市回到歷史高位。投資者猶如驚弓之鳥,左眼盯著利率與大宗商品價(jià)格,右眼看著房地產(chǎn)市場,如果政府上調(diào)二套房的交易稅費(fèi),或者大范圍地上調(diào)二套房貸利率,甚至嚴(yán)查幾個(gè)假按揭利率,就會使房地產(chǎn)市場下行。原因很簡單,這一輪是政策與資金推動的市場,而不是通脹周期推動的市場。

　　但政府與央行是否愿意打壓房地產(chǎn)市場呢？恐怕未必。目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)乍暖還寒,如果房地產(chǎn)市場受到打壓下行,財(cái)政的非稅收入將大大減少,這是地方財(cái)政不可承受之重,同時(shí),房地產(chǎn)成交量與投資量下降,可能使GDP保八信心不足。所以,銀行選擇了杭州這樣的房地產(chǎn)泡沫明顯的城市進(jìn)行試點(diǎn),而不會在全國范圍內(nèi)大動干戈。誰都不知道下一步政策是什么,一切根據(jù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行適時(shí)微調(diào)。

　　杭州這個(gè)地方政府救樓市的先發(fā)地,率先收緊二套房貸,仍然是個(gè)明顯的信號,房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫已經(jīng)引起有關(guān)部門的警惕,他們試圖將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍內(nèi),做到不增加銀行風(fēng)險(xiǎn),不激怒太多尚未購房的中產(chǎn)收入夾心層。

　　注:銀監(jiān)會7月17日披露了銀監(jiān)會主席劉明康在第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會上的講話,其中明確表示要控制貸款風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。2008年10月開始以“改善房”為幌子的二套房貸放松時(shí)期過去。

　　房價(jià)短期內(nèi)還會上升,資產(chǎn)泡沫造成的通脹預(yù)期十分猛烈,除非下猛藥,否則無法抑制。有治本藥,誰也不敢拿出來,怕成為經(jīng)濟(jì)罪人。

　　收緊二套房貸說明,決策者認(rèn)識得很清楚,資產(chǎn)泡沫是房價(jià)上升的主因,其他不過是口實(shí)。

　　晚上《東方時(shí)空》連線中,對此有較為詳細(xì)的闡述。

　　7月18日在武漢“名家論壇”演講時(shí)說,不會買房,不是道德原因,而是瘋狂之事沒有什么能夠持久。