極度寬松的宏觀經(jīng)濟政策使市場產(chǎn)生了對通脹的預(yù)期，以及對房地產(chǎn)投資的需求。中國房地產(chǎn)業(yè)這么快恢復(fù)，主要的驅(qū)動力量是來自銀行利息優(yōu)惠和市場流動性大增。

　　7月8日，有媒體披露，商業(yè)銀行開始嚴(yán)控樓市的投資性需求。交通銀行(601328,股吧)、民生銀行(600016,股吧)等商業(yè)銀行，近期已經(jīng)收緊二套放貸，嚴(yán)格執(zhí)行首付4成、利率上浮10%的政策。

引起大家對房地產(chǎn)是否滋生泡沫指資產(chǎn)價格狂漲至預(yù)期將會大幅逆轉(zhuǎn)或崩潰的程度。熱烈關(guān)注的，是火熱的土地市場——頻繁變換“地王”旗和迅速攀升的房價。有媒體統(tǒng)計，北京上半年約200個樓盤價格普漲，約占全市樓盤的80%；其中超過40個樓盤的漲幅超過30%。

　　危機之初，許多機構(gòu)和經(jīng)濟學(xué)家預(yù)測，受危機影響，中國的全國平均住宅價格從頂峰至谷底將會下跌20%左右，甚至有專家更悲觀地預(yù)測某些城市的某些地段的房價會下跌50%，并且預(yù)期調(diào)整將會持續(xù)2年左右的時間（從2008年初開始）。而事實卻遠(yuǎn)非按照所預(yù)測的情形出現(xiàn)——市場比預(yù)期更具韌性：據(jù)野村證券的相關(guān)研究，中國的房價從頂峰（2008年1月份）到谷底（2008年12月份）僅下跌了7.2%，并且下滑期僅持續(xù)了一年時間。進(jìn)入2009年市場表現(xiàn)更為驚人，1至5月份銷售量年同比增長了26.7%，5月份全國平均房價年同比攀升了17.6%。

　　房地產(chǎn)業(yè)如此快速回調(diào)的支撐力量來自哪里？其背后的邏輯鏈條是什么？房地產(chǎn)價格如此快速地回調(diào)，是否正常？房地產(chǎn)行業(yè)是否正在滋生泡沫？中國的房地產(chǎn)行業(yè)怎樣才能擺脫一直以來的房價愈壓愈高，制度和政策環(huán)境起起落落的局面呢？

　　為此，記者專訪了長江商學(xué)院房地產(chǎn)中心主任梅建平教授。梅教授認(rèn)為，中國房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)這么快，主要的驅(qū)動力量來自于銀行利息優(yōu)惠和市場流動性大增。

 

　　樓市韌性的力量：利息優(yōu)惠和流動性充沛

　　記者：美國是金融危機的重災(zāi)區(qū)，美國的房地產(chǎn)業(yè)是重災(zāi)區(qū)的中心。根據(jù)美國商務(wù)部6月24日公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份新房銷售量環(huán)比微幅下降了0.6%，與去年同期相比，5月份新房銷售量下降了32.8%。而與此相對的，中國今年二季度房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)簡直可以用銷售量“井噴”來形容了。中國的房地產(chǎn)行業(yè)的低迷遠(yuǎn)沒有所預(yù)期的多么嚴(yán)重，而且可以用迅速復(fù)蘇來表述。您認(rèn)為，中國房地產(chǎn)業(yè)如此快速回調(diào)的支撐力量何在？

　　梅建平：我認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)這么快恢復(fù)，主要的驅(qū)動力量是來自銀行利息優(yōu)惠和市場流動性大增。

　　記者：您覺得這是政策層面刺激所產(chǎn)生的效果？現(xiàn)在有的地塊的樓面價格已經(jīng)高過所在地在售房產(chǎn)價格，您認(rèn)為這是否是房價滋生泡沫的前兆？

　　梅建平：中國的宏觀經(jīng)濟政策目前非常寬松。極度寬松的宏觀經(jīng)濟政策使市場產(chǎn)生了對通脹的預(yù)期，以及對房地產(chǎn)投資的需求。房地產(chǎn)有一個特性——如果作為資產(chǎn)來看，用所謂現(xiàn)金流可為公司帶來穩(wěn)定且強勁現(xiàn)金收益的產(chǎn)品或業(yè)務(wù)，通常成長性較差，但市場占有率較高，可為其他產(chǎn)品的開發(fā)提供資金支持。貼現(xiàn)來計算，在投資者的貼現(xiàn)率1. 指商業(yè)銀行以政府債務(wù)如國庫券為抵押，向中央銀行借入資金的利率。2. 泛指將未來現(xiàn)金流折算為現(xiàn)值的利率。和通脹預(yù)期很接近的時候，會出現(xiàn)一個所謂的價格拐點。

　　在中國，由于利息非常低，貼現(xiàn)率與通貨膨脹率可能很接近。此時，房地產(chǎn)出現(xiàn)很高的價格，在經(jīng)濟學(xué)理論層面上，可以是合理的。

　　打一個最簡單的比喻。比如股票分紅是一塊錢，如果投資預(yù)期回報率是10%，那么這只股票只值10塊錢，也就是說投資者現(xiàn)在付10塊錢，每年10%的紅利。假設(shè)這個股票每年還有10%的紅利增值指金融工具在其期限內(nèi)名義本金值的增加。例如，以貼現(xiàn)方式買進(jìn)債券，隨著時間的過去，將債券到期時可獲取的資本增值逐步入賬。，那么這只股票值多少錢？可以說價格可以任意大，可以說值1萬塊錢，也可以說值10萬塊錢，都可以是合理的。（這里我們做的是一個非常簡單的假設(shè)，這個增長可以是無限期的）。

　　記者：但在現(xiàn)實的經(jīng)濟生活當(dāng)中，不可能滿足這樣一個假設(shè)。那么，總會有價格峰值和谷底，如何判斷房地產(chǎn)的價格是否存在泡沫呢？

　　梅建平：我想說明的意思是，就是當(dāng)預(yù)期回報率和預(yù)期租金增長率很接近的時候，就會出現(xiàn)一個價格拐點。這個時候到底如何定價，完全取決于通脹預(yù)期，還有就是低利率的環(huán)境會持續(xù)多久。基本上有這樣一個規(guī)律：通脹的預(yù)期越高，那么目前資產(chǎn)的價格也會越高；低利息持續(xù)的時間越長，資產(chǎn)的價格也就會越高。

　　目前利率很低，老百姓有很高的通脹預(yù)期，如果把錢放在銀行里，不管放多久都是很低的利息，那么還不如投資，或者買商鋪，或者買房子。比如說北京東三環(huán)國貿(mào)附近，現(xiàn)在的二手房價差不多是2.8萬元人民幣每平方米。如果以150平方米的房子每個月1.2萬元人民幣的租金計算，一年差不多有15萬元的租金。如果按4百萬元左右的房價和3.5%的租金回報率，那么房子售價在目前2.8萬元人民幣每平方米是合理的。

　　我個人認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場是有一點兒泡沫，但是這個泡沫并不是像大家想象得那么嚴(yán)重。而且這個泡沫是可變的，如果明、后年，美國乃至全世界的經(jīng)濟仍然很不景氣，中國的經(jīng)濟增長在7%左右，甚至是在7%以下運行的話，我認(rèn)為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場就不應(yīng)該認(rèn)為有泡沫。因為在那種情況下，國家還會創(chuàng)造很寬松的宏觀環(huán)境，利息率還會很低，通脹預(yù)期還會較強。實際上，房地產(chǎn)的泡沫和價格沒有必然聯(lián)系，而是與貨幣政策指調(diào)控貨幣供應(yīng)總量和利率水平的政府政策。貨幣政策對宏觀經(jīng)濟活動和通貨膨脹可產(chǎn)生直接的影響。政府通常將執(zhí)行貨幣政策的權(quán)力授予中央銀行。寬松程度、通脹預(yù)期程度以及經(jīng)濟增長速度等許多因素有關(guān)系。

　　請注意，美國的房地產(chǎn)此次泡沫的破滅，一個很重要的原因，是2006年、2007年美聯(lián)儲美國聯(lián)邦儲備委員會的簡稱，即美國的中央銀行。對利率的提高。那時如果美國利息能夠維持很低水平的話，我認(rèn)為美國的房地產(chǎn)不會大跌，也不致引發(fā)次貸危機。次貸危機爆發(fā)很重要的原因是因為利率上升，還貸成本提高，市場對房子的需求下降，導(dǎo)致房價下跌，遭致銀行惜貸，導(dǎo)致貸款成本進(jìn)一步提高。這樣就很容易造成一個惡性循環(huán)。

保持相對穩(wěn)定的貨幣政策指調(diào)控貨幣供應(yīng)總量和利率水平的政府政策。貨幣政策對宏觀經(jīng)濟活動和通貨膨脹可產(chǎn)生直接的影響。政府通常將執(zhí)行貨幣政策的權(quán)力授予中央銀行。

　　記者：這種低利率的宏觀環(huán)境，對通脹預(yù)期比較強烈，那么大家可能會一窩蜂地把資金投資到房地產(chǎn)上。尤其是中國的資本市場，投資產(chǎn)品較為單一。那么有沒有一個好的機制，使得政府保持一個相對穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境？

　　梅建平：我認(rèn)為一國的宏觀經(jīng)濟政策，特別是貨幣政策，應(yīng)該比較穩(wěn)定，不要大起大落。

記者：讓大家有一個非常穩(wěn)定的預(yù)期。

　　梅建平：對，不要創(chuàng)造出比較強烈的通脹預(yù)期?，F(xiàn)在看來，中國1至6月份貸款增速過快，過早地使大家產(chǎn)生了比較強烈的通脹預(yù)期。當(dāng)然，目前中國面臨著前所未有的世界經(jīng)濟危機，在經(jīng)濟很低迷的時候，創(chuàng)造一部分流動性，讓大家多消費是好事。但是像今年前6個月這么高的貸款增速，這么大的貸款規(guī)模，可能用藥太猛。在這種情形下，今后的6個月，中國央行是不是能夠采取更穩(wěn)健一點的貨幣政策，使得貨幣供給與經(jīng)濟增長速度相匹配（今年前6個月的貨幣供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過經(jīng)濟增長所需要的貨幣量），這很關(guān)鍵。

　　記者：您如何看待北京“地王”頻繁更迭對北京房地產(chǎn)價格的影響？

　　梅建平：“地王”的出現(xiàn)，會產(chǎn)生這樣一個連鎖反應(yīng)——所在地塊周邊在開發(fā)的、或者正在賣的、或者沒有賣的樓價開始上揚；那么政府所獲得的土地增值指金融工具在其期限內(nèi)名義本金值的增加。例如，以貼現(xiàn)方式買進(jìn)債券，隨著時間的過去，將債券到期時可獲取的資本增值逐步入賬。稅和企業(yè)所得稅等都會上升，地方政府的收入會大大增加；對地塊周邊的二手房價格會有帶動；對周邊商業(yè)地塊的價格會有向上的帶動作用，間接影響到商業(yè)地塊的地價，那么商業(yè)樓盤的估價也會上去，房屋所有者又可以以房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款，因此銀行的貸款數(shù)量也會增加。

　　最近全國一些大城市，在銀監(jiān)會的鼓勵下，對一些存量資產(chǎn)進(jìn)行重新評估，然后重新貸款，這一下又放出了好幾千億元新的貸款出來。這實際上會產(chǎn)生一個所謂有乘數(shù)效應(yīng)的資金循環(huán)。

　　記者：您認(rèn)為這個所謂有乘數(shù)效應(yīng)的循環(huán)是不是良性的循環(huán)？

　　梅建平：也不見得是良性循環(huán)，而是所謂“正循環(huán)”，就是互相之間像吹泡沫指資產(chǎn)價格狂漲至預(yù)期將會大幅逆轉(zhuǎn)或崩潰的程度。一樣，越吹越大。

 

　　二元結(jié)構(gòu)住房體系

　　記者：最近武漢經(jīng)濟適用房“6連號”事件，把輿論的焦點再次對準(zhǔn)經(jīng)濟適用房。據(jù)我們了解，經(jīng)濟適用房在有的地塊被熱捧，比如“6連號”對應(yīng)的武漢市余家頭小區(qū)；也有的經(jīng)濟適用房遭“冷遇”。大家對經(jīng)濟適用房的爭議頗多，您認(rèn)為中國的住房制度存在哪些問題？

　　梅建平：我認(rèn)為廉租房的政策設(shè)計定義很清晰，就是為中低收入社會階層解決住房問題。但是限價房和經(jīng)濟適用房實際上起到兩個方面的作用，一方面解決住房問題，另一方面又滿足投資需求，其定位不是很明確。廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房，多種制度的設(shè)計，讓政府有關(guān)部門不勝其煩，不堪重負(fù)。因此，精兵簡政，專注提供廉租房，可讓政府集中精力優(yōu)先解決老百姓純粹的居住需求。

　　記者：但是經(jīng)濟適用房之所以限定買房人的收入水平和身份，本意上是限制其用于投資的。

　　梅建平：不管怎么樣限制，只要是一個商品，最終還是可以進(jìn)入流通渠道，而且持有者還是想把它進(jìn)行流通的。因為有廉租房，為什么還要買經(jīng)濟適用房？可能有改善住房條件的需要。但如果完全出于居住的需要，廉租房的套房面積也可以做到可大可小。所以，經(jīng)濟適用房和所謂的限價房，其定位不是很明確。這兩種商品房實際上是受限制的商品房，由于它們不完全服從市場的規(guī)律，因為它們的供給和需求都受到政府的限制。由于是不完全的市場行為，就很容易出現(xiàn)供過于求，或者是供大于求的情況。

　　政府對中低收入階層到底想怎樣解決住房問題呢？是同時滿足有投資和住房需求，還是僅僅滿足自住的需求？在目前，我認(rèn)為政府應(yīng)該一方面專注提供廉租房，盡快解決民眾單純的住房需求；另一方面創(chuàng)造條件讓市場更多地供應(yīng)商品房，使更多的購房者可規(guī)避通脹的風(fēng)險，參與房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　我認(rèn)為，中國應(yīng)該建立很簡單的兩元結(jié)構(gòu)的住房體系：完全商品房和廉租房。因為廉租房一套用不著150平方米，或許75平方米就夠了；對于剛剛工作的年輕人，三四十平方米的居住面積就可以了；剛結(jié)婚的小夫妻，租住面積有五六十平方米也夠住了。這樣，完全可以用商品房和廉租房配套，一套商品房可以養(yǎng)幾套廉租房。

　　記者：一方面政府認(rèn)為房地產(chǎn)市場價格過高指資產(chǎn)的價格高于基本面因素所能支持的水平。資產(chǎn)的估值(valuation)水平是否合理，有很多不同的評估方法，股票常用的估值指標(biāo)是市盈率(P/E Ratio)。，要抑制；可房地產(chǎn)行業(yè)剛剛陷入似乎低迷的狀態(tài)，政府馬上出臺一些利好舉措，支持房地產(chǎn)市場。政府的行為是如此矛盾。

　　梅建平：不能簡單地責(zé)怪政府為什么把地賣高價。這是市場定價，買賣雙方是周瑜打黃蓋，一個愿打一個愿挨。對于市場買家而言，這基本是企業(yè)的個體行為。

　　記者：問題到底出在哪？

　　梅建平：確立房地產(chǎn)的二元體制——廉租房和商品房，讓商品房市場徹底放開，完全按市場規(guī)律運作，才是解決問題的明智之舉。如果想讓中低收入的老百姓買商品房，政府可以對他們采取一些鼓勵措施。比如在貸款利息上的優(yōu)惠，或者首付額度的優(yōu)惠，或者給補貼。但是，在商品房價格與供給上，完全遵循市場價格機制。

　　記者：用降低房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入來擴大市場商品房的供給？

　　梅建平：這符合市場規(guī)律——供過于求，價格肯定下降。

　　政府可以做的有以下幾點：一是要創(chuàng)造比較穩(wěn)定的政策環(huán)境；二是給房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)減輕稅費；三是按照市場的規(guī)律對土地掛牌競價出售，按照市場規(guī)律，價高者得，所有土地出讓金可以采取全市“一盤棋”，?？顚Ｓ脕磉M(jìn)行廉租房的建設(shè)。