曾有分析人士指出，在上一輪經(jīng)濟(jì)增長周期中，中國主要依靠“兩駕馬車”拉動，其一是高速增長的出口產(chǎn)業(yè)，其二是“供需兩旺”的樓市。在經(jīng)濟(jì)略呈復(fù)蘇態(tài)勢的當(dāng)下，在外需市場風(fēng)云變幻的風(fēng)險下，房地產(chǎn)業(yè)的走勢對于中國經(jīng)濟(jì)意味著什么？

　　昨日，來自瑞銀證券中國區(qū)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（NBD）記者專訪時表示，中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇能否持續(xù)，關(guān)鍵在于樓市能否持續(xù)復(fù)蘇。促進(jìn)樓市再次恢復(fù)“供需兩旺”的態(tài)勢，將成為下半年房地產(chǎn)政策調(diào)整的重要目標(biāo)。

 

樓市投資或繼續(xù)回暖

　　NBD：我們注意到，瑞銀證券最近將對中國GDP增速的預(yù)期，從原先的7.5%調(diào)高至8.2%，這一信心從何而來？

　　汪濤：最近的信心提振來源于對銀行信貸最新數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)業(yè)的近況。銀行信貸如果按照上半年的速度發(fā)展，全年可達(dá)9.5萬億。有了這樣這一信貸規(guī)模，可以說GDP同比上升8%的目標(biāo)已被納入囊中。

　　此外另一個重要因素就是房地產(chǎn)業(yè)的近況。從今年年初開始，房地產(chǎn)銷售開始反彈。當(dāng)時我抱以謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，因為房地產(chǎn)業(yè)回暖最好的見證，應(yīng)該是新開工建設(shè)的復(fù)蘇。

　　我們發(fā)現(xiàn)從今年6月份開始，房地產(chǎn)業(yè)的新開工建設(shè)開始強(qiáng)力反彈，包括商業(yè)和住宅的新開工面積，都開始大幅增長。

　　房地產(chǎn)的開工，不僅意味著固定資產(chǎn)公司購進(jìn)以供多年使用，而非轉(zhuǎn)售的資產(chǎn)。固定資產(chǎn)分為三大類：有形資產(chǎn)，如土地和設(shè)備。無形資產(chǎn)，如公司的商標(biāo)或品牌。投資，如在合資企業(yè)所持的股份。投資將大幅上升，還能給上下游企業(yè)的復(fù)蘇帶來動力。因此，我們看好房地產(chǎn)投資的復(fù)蘇，預(yù)期今年經(jīng)濟(jì)增速不僅“保8”，而且還很可能“超8”。

　　NBD：目前已出現(xiàn)的樓市回暖，是否具有持續(xù)性？開發(fā)商拿地、投資的熱情是否過火？全國范圍的樓市供給是否會過剩？

　　汪濤：我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)在全國范圍內(nèi)，供給不會過剩。即使在一些城市確實存在供給過剩，但也體現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性的特點(diǎn)。這個“過?！币话愣技性诟叨耸袌?。

　　另外，中國居民在房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)負(fù)債規(guī)模并不大。上市銀行按揭貸款與房產(chǎn)價值之比，僅有50%，這意味著有50%的購房資產(chǎn)是居民的自有資產(chǎn)。這跟美國等國的差別非常大。說明中國樓市的成長，不是靠泡沫指資產(chǎn)價格狂漲至預(yù)期將會大幅逆轉(zhuǎn)或崩潰的程度。刺激的，具備持續(xù)上升的基礎(chǔ)。

　　同時，因為今年以來政府在保障性住房建設(shè)、減免稅費(fèi)、降低資本金比例等方面，出臺了很多有力度的措施，從而使開發(fā)商獲得銀行貸款變得很容易。所以綜合各方面的因素，我對房地產(chǎn)投資持續(xù)復(fù)蘇的預(yù)期還是非常樂觀的。

 

　　城市化將成最大推動力

　　NBD：現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)投資熱，開發(fā)商投資的動力，是來自于市場，還是來自于政策？

　　汪濤：兩個因素都有，政策推動更為明顯。

　　一方面，近期房價的上漲，確實帶動了開發(fā)商自主增加開發(fā)，但我認(rèn)為這不是主要的。目前高端房地產(chǎn)市場還有不少庫存也稱為存貨(stock),指公司貯存的原材料、半成品和成品。。開發(fā)商即使賣得好，也要先解決庫存，然后再去新開工。

　　另一方面，在很多地區(qū)，城市化建設(shè)重燃，推動房地產(chǎn)開工速度加快。近期我們發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)業(yè)投資增速最快的地區(qū)，并非銷售增長最快的地區(qū)。一般來說銷售迅速回暖的地區(qū)集中于東南沿海、一線城市，但投資建設(shè)最快的10個省市里，只有一個在東南沿海，其余全部在中西部。

　　這說明現(xiàn)在開發(fā)商投資的熱情，仍主要來源于由地方政府推動的城市化進(jìn)程。

　　NBD：目前，在財政政策指政府通過調(diào)整稅收和政府支出來影響經(jīng)濟(jì)的預(yù)算政策。大力推行中，地方政府紛紛出現(xiàn)“囊中羞澀”的局面。那么今年下半年，地方經(jīng)濟(jì)是否將呈現(xiàn)出一種政府運(yùn)用賣地或其他方式刺激樓市投資來獲得資金，從而帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的模式？

　　汪濤：事實上，這一模式在前幾年就被部分地方政府運(yùn)用，隨著樓市回暖，這一模式也重新開始顯現(xiàn)作用。

　　當(dāng)然，地方政府刺激樓市投資獲得更多收入的辦法，不僅在于賣地，還可運(yùn)用大量的舊城區(qū)改造、拆遷等政策。這可以在一定程度上推動房地產(chǎn)業(yè)的“供需兩旺”。

 

　　應(yīng)加大中低檔住房的建設(shè)

　　NBD：現(xiàn)在似乎出現(xiàn)了一個矛盾的局面。一方面經(jīng)濟(jì)增長需要房地產(chǎn)加大投資。而另一方面，增幅過快的房價是否又將抑制房屋銷售，從而使政策層面面臨兩難的困境？

　　汪濤：從中央政府的層面看，二者不應(yīng)存在矛盾，但有些地方確實存在矛盾。因為地方政府既希望能夠通過賣地來增加財政收入，又希望經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)定增長，這二者之間就出現(xiàn)兩難。

　　所以我認(rèn)為，下半年我國房地產(chǎn)政策應(yīng)該繼續(xù)加大中低檔住房的建設(shè)，加大保障性住房的建設(shè)。政策應(yīng)該帶動的，不僅是投資、供給層面的增長，也應(yīng)包括帶動購房需求的增長。