現(xiàn)在的別墅產(chǎn)業(yè)市場變化莫測。正如茅于軾所說的，房價高是因為百姓太有錢了。

　　在采訪觀瀾湖副總經(jīng)理洪銘陽的時候，洪銘陽十分的繁忙，他向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，觀瀾湖當(dāng)天賣出了5套別墅，每套別墅都在3000萬以上。不過對于別墅的熱賣，洪銘陽表示感到莫名其妙，他認(rèn)為現(xiàn)在的別墅產(chǎn)業(yè)市場變化莫測。正如茅于軾所說的，房價高是因為百姓太有錢了。不過洪銘陽認(rèn)為這種突然的小高潮是或許因為這個價位的空間在深圳是找不到的，或許因為別墅太過于稀缺了。現(xiàn)在購買別墅資產(chǎn)對于大家來說都會有很大的幫助。另外，金融風(fēng)暴以后，大家對資產(chǎn)的配制及理解重新調(diào)整了，對于別墅的投資，也有一定的調(diào)整。

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對觀瀾湖洪銘陽的專訪實錄，更多詳細(xì)內(nèi)容將刊登在《觀點(diǎn)》雜志博鰲特刊。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：觀瀾湖的房子最近怎么那么熱賣？

　　洪銘陽：搞不懂，我也覺得也是挺莫名其妙的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：怎么看待房地產(chǎn)里的金融危機(jī)？

　　洪銘陽：自改革開放這么多年來，中國從來沒有真正經(jīng)歷過金融危機(jī)，大家對經(jīng)濟(jì)危機(jī)也沒有理論上的認(rèn)識。這不單是我們，很多專家都摸不清頭腦。不過在房地產(chǎn)上，經(jīng)濟(jì)危機(jī)并沒有體現(xiàn)出來。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：你對目前的別墅市場有什么看法？

　　洪銘陽：我覺得這個產(chǎn)品首先是稀缺性，未來的升值的潛力是無估量的。第二，國家已經(jīng)明確別墅這種產(chǎn)品的市場了。雖然有些發(fā)展商通過提高部分容積率，把某些別墅變成聯(lián)排。但這種產(chǎn)品真的是非常稀缺。未來的市場是根本不需要擔(dān)心的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：你對聯(lián)排別墅的看法是？

　　洪銘陽：就國內(nèi)來講，大家都是營銷高手，會聯(lián)排、排屋包裝成別墅。國內(nèi)的市場也認(rèn)可這種包裝。而國外的價格高低看地理位置，如果你在紐約第五大道，不要說一個聯(lián)排，就僅是一個公寓，也是天價了。但聯(lián)排從某種角度來講，他不屬于別墅的概念，真正的別墅一定是獨(dú)門、獨(dú)院、獨(dú)戶。但目前的中國普遍把聯(lián)排別墅看成是真正意義上的別墅了。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：中國現(xiàn)在的別墅產(chǎn)業(yè)是怎么樣的狀況？

　　洪銘陽：第一，其實有些的別墅在某種程度上已經(jīng)變成社會主義新農(nóng)村的概念。第二，目前的別墅都處在是核心城市周圍，或者在度假型的以旅游為主的城市，像是海南島。而城市中心已經(jīng)沒有可以容納別墅的地了，而且在這些地方建設(shè)別墅，從投資回報來講都不是很劃算的。所以在市中心，包括在核心城市，大概20到30分鐘車程之內(nèi)的獨(dú)棟別墅都已經(jīng)成為一個稀缺品。另外，北京、上海、廣州、深圳四個地方的市場完全是不一樣，因為別墅都是以本地消化為主?，F(xiàn)在的別墅除了占據(jù)核心城市的生活資源之外，大部分的別墅是以景觀資源和獨(dú)特的地理位置來打賣點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：所以說在觀瀾湖置業(yè)的業(yè)主大部分是本地的？

　　洪銘陽：觀瀾湖相對一點(diǎn)特殊，觀瀾湖的業(yè)主來自于與深圳長期有往來的全國各地。不過，這些業(yè)主之所以會在深圳購買高檔的物業(yè)，其實是因為他跟深圳有長期往來，或者在深圳投資，存在著這么一個需求關(guān)系。另外一個是業(yè)主對深圳市場將來有一個預(yù)期。例如，退休以后在深圳生活等等?？偟膩碚f，觀瀾湖的業(yè)主以本地市場為主，結(jié)合了與深圳有各種名義往來的全國性的客戶群。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：就是說一定會跟深圳有聯(lián)系才會在觀瀾湖置業(yè)，如果沒有關(guān)系，他大多數(shù)不會選擇在深圳。雖然他是一個很稀缺的資源，他還是不會選擇來這里投資，是嗎？

　　洪銘陽：沒錯，投資要么是本地自己熟悉的市場。如果沒有任何往來的的話，最多度個假，業(yè)主在需求上還是存在明顯的區(qū)域性。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：有人說深圳房地產(chǎn)缺乏人文氣息，您怎么看待深圳的人文建筑？

　　洪銘陽：第一，深圳是一個比較具有先進(jìn)營銷手段的核心城市；第二，深圳本身具備沙海資源，在全國的綠化率這方面是比較高的，同時也是一座花園城市。這個基礎(chǔ)上，大家可以看到深圳在每個園林設(shè)計和園林規(guī)劃上都下了很多功夫和力度。如果有人認(rèn)為深圳房地產(chǎn)設(shè)計的規(guī)劃缺少人文設(shè)計與規(guī)劃，那么我認(rèn)為這是對深圳的不了解。

　　其實深圳的幾個小區(qū)做的園林規(guī)劃都是做得很出色的。此外，深圳的氣候是屬于亞熱帶氣候，所以深圳的園林規(guī)劃不是說買名貴樹種來包裝就可以的，是需要根據(jù)深圳特定的環(huán)境決定的。真正的園林規(guī)劃是可以使整個小區(qū)和居民在整個社區(qū)里面能體現(xiàn)出和諧性，而不是巨資打造一個園林就可以體現(xiàn)出來的。

　　關(guān)于人文性，我認(rèn)為深圳是一個年輕的城市，年輕的城市有它本身的特色，具有相對的人文觀。深圳的空氣質(zhì)量，綠化率都要比很多城市要高。個人認(rèn)為，除了國際化不如北京、上海之外，從生活的便利性與宜居程度這兩個角度來講，深圳是比北京、上海強(qiáng)的。而深圳這個年輕的城市是現(xiàn)在只有30年的歷史。深圳與北京、上海就比較就好比一個30歲年輕有為的人跟一個高齡的國學(xué)大師相比，論水平，肯定是國學(xué)大師高。但是30歲的年輕人有沖勁，對生活無比的向往，他一直在學(xué)習(xí)，這是國學(xué)大師沒有的。

　　人文是什么，人文不是包裝而成的，人文是需要?dú)v史沉淀的。深圳具有自己特有的人文，這是在北京、上海感受不到的，同樣北京、上海的人文也是在其他地方感受不到的。廣州與深圳距離很近，但是兩地的人文是有明顯的區(qū)別的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：所以您認(rèn)為深圳的地產(chǎn)是做得十分成功的？

　　洪銘陽：對，深圳的房地產(chǎn)做得是相當(dāng)成功的。無非就是城市規(guī)模的問題，限制了房地產(chǎn)的發(fā)展。深圳大型的房地產(chǎn)商不多，但是深圳的品牌發(fā)展商很多。因為深圳的地域限制與整個深圳發(fā)展的模式，國企、私企之間共同發(fā)展。不像上海、北京、廣州會有大型房地產(chǎn)國企，有超大型的盤，這些國企盤下的一個小區(qū)可能比深圳的一個項目大，所以這不能橫向?qū)Ρ鹊摹＿@應(yīng)該是一個基數(shù)，一個平均值的對比。在土地的面積與價值平均以后，大家會發(fā)現(xiàn)深圳是做得十分不錯的。要知道，深圳是人均GDP超過上萬美元的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：深圳有萬科模式，華僑城模式，觀瀾湖模式等，您能解釋一下觀瀾湖模式嗎？

　　洪銘陽：觀瀾湖跟萬科不一樣，萬科是以走產(chǎn)業(yè)化路線的人，華僑城以大眾休閑綜合性的，觀瀾湖是以體育休閑為主。華僑城歡樂谷、世界之窗這些旅游性的項目來帶動片區(qū)的開發(fā)。觀瀾湖是以高爾夫為龍頭產(chǎn)業(yè)的體育類休閑產(chǎn)業(yè)為主，拉動高端服務(wù)業(yè)的綜合休閑體，大家都在做休閑產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)里面還有很多細(xì)分的，觀瀾湖的模式就是剛才提到的以高端休閑產(chǎn)業(yè)，高爾夫為龍頭的綜合性的體育休閑渡假，地產(chǎn)的綜合性發(fā)展的一個形式。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：觀瀾湖里高爾夫別墅模式容易被別的類似地產(chǎn)商超越嗎？

　　洪銘陽：談不上超越，這是兩種不同類型的產(chǎn)業(yè)。第一，現(xiàn)在國家已經(jīng)不再提高爾夫和別墅了，所以稀缺性強(qiáng)了。第二，觀瀾湖的高爾夫跟別的球會不一樣。有的球會在市中心，開發(fā)早。觀瀾湖是把一塊荒地做到土地價值被提高的，這通過幾十年的努力，是從零到現(xiàn)在做出來的。

　　競爭形式包括開發(fā)模式還不能完全走到一樣。包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的形式，在這方面還是有各自的優(yōu)勢。高爾夫不是在市中心，只有把這個品牌做強(qiáng)做大，才能吸引人。觀瀾湖高爾夫這個產(chǎn)業(yè)上，這個產(chǎn)業(yè)的投資拉動整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)的營銷環(huán)境，居住環(huán)境還有稅收環(huán)境。觀瀾湖經(jīng)過這么多年的發(fā)展，其實被政府沿著這條線劃成分控制線，在這個基礎(chǔ)上綠色被無形的保留下來了。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：如何解釋做強(qiáng)做大？

　　洪銘陽：這個做大做強(qiáng)，不單是觀瀾湖自身品牌。當(dāng)一個產(chǎn)業(yè)做到全球最大的時候，他已經(jīng)不單純是一個企業(yè)的品牌了，而早已經(jīng)是一個城市、一個區(qū)域、一個國家的品牌了。大家說海爾，海爾中國造，海爾走遍全世界，海爾在海外涉場，不管他虧還是賺，他的形象政治意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于他的收益，象征意義更高于他的收益。同時他代表了國家的形象、實力。觀瀾湖是全球最大的球會，不是每個國家能夠養(yǎng)的起的，蓋是蓋的起，這是很關(guān)鍵的問題。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：觀瀾湖是一個高爾夫球場，也是一個地產(chǎn)公司，您是怎么看待高爾夫和地產(chǎn)的結(jié)合？

　　洪銘陽：相互借鑒，不能單純的強(qiáng)調(diào)高爾夫，地產(chǎn)脫離了品牌，其實只是一塊地而已。如果沒有這個品牌，這個地產(chǎn)就不會有這么高的價值。但是只是一味的從企業(yè)生存和發(fā)展來講，高爾夫是一個長期回收的。投入很高，但收益非常小。要繼續(xù)發(fā)展，只有靠地產(chǎn)模式來帶動資金的回收來擴(kuò)大發(fā)展，這是相輔相成的。地產(chǎn)脫離了球會價值就沒有那么高了，就是說球場內(nèi)和球場外的區(qū)別。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：觀瀾湖已經(jīng)有15年歷史了，觀瀾湖曾經(jīng)遇到什么樣的障礙呢？

　　洪銘陽：最大的障礙就是超越自己，做到世界最好了，只是如何在這里面做到更進(jìn)一步做到拉動內(nèi)需的作用，同時讓這個品牌再上一層樓。另外一個障礙是國家隊高爾夫征稅的問題。目前，中國高爾夫產(chǎn)業(yè)的稅收是很高的，高爾夫產(chǎn)業(yè)雖然是體育項目，但是國家是以娛樂稅來征收的，這大大的限制了中國的高爾夫事業(yè)。當(dāng)然，這跟國家的環(huán)境也有關(guān)系。而我覺得你說的障礙我覺得是如何把人文沉淀拉到更高的水平吧。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：觀瀾湖的發(fā)展只有15年，是相當(dāng)年輕的，您認(rèn)為只要通過時間，觀瀾湖的牌子越來越香，是嗎？

　　洪銘陽：是的，例如奧古斯塔高爾夫球場，做到幾十年甚至幾百年，而且是在全球經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，受到眾多明星追捧的區(qū)域。在中國，觀瀾湖要做到世界最大，做到世界最大同時我要追求品質(zhì)，讓全球的高端人士關(guān)注到中國，關(guān)注到深圳，進(jìn)而他在消費(fèi)的時候，全球性的消費(fèi)，拉動內(nèi)需的有效的手段。我覺得拉動內(nèi)需是讓有錢人消費(fèi)。普通老百姓的錢不夠用，但有錢人他沒有財務(wù)危機(jī)，已經(jīng)進(jìn)入了財務(wù)安全區(qū)的范圍內(nèi)了，多余的錢可能會拿出來消費(fèi)，如果不拿出來，那消費(fèi)什么呢？讓他有一個理由，進(jìn)行長期性的消費(fèi)。

　　高爾夫是一個拉動內(nèi)需比較好的產(chǎn)業(yè)，讓有錢人去消費(fèi)，同時也集中了全球能夠打高爾夫的人，這些人無論是在時間上、金錢上或者是整個社會地位上略高于一般的企業(yè)的職員。而我們通過高爾夫球，全球關(guān)注到觀瀾湖，關(guān)注到深圳，關(guān)注到中國這個區(qū)域，這些關(guān)注的人是全球精英人士。我們帶動的是對中國的進(jìn)一步的了解，同時也為我們地產(chǎn)業(yè)增加了任何一個球會，任何一個地產(chǎn)商沒有的人文價值觀和人文環(huán)境。人文環(huán)境是大家通過時間，形成的持續(xù)性，逐步沉淀下來的文化。