全球經(jīng)濟(jì)尚未好轉(zhuǎn)、國(guó)內(nèi)信貸相對(duì)寬松的背景下，嚴(yán)防土地資本杠桿運(yùn)作頻造市場(chǎng)“泡沫”

　　“現(xiàn)在土地這塊存在變相炒地皮的情況，”而且，“局部的泡沫已經(jīng)形成”。針對(duì)近期“地王”頻出的現(xiàn)象，國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云這樣對(duì)《瞭望》新聞周刊表示?！澳壳皝碚f，土地對(duì)開發(fā)商來說更多是一種資本運(yùn)營(yíng)的工具，變相炒地也就很難避免”，他對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境大背景下眾多利益因素驅(qū)動(dòng)“地王”頻現(xiàn)甚是擔(dān)憂，“風(fēng)險(xiǎn)肯定存在，而且還比較大?！?SPAN lang=EN-US>

一個(gè)月的時(shí)間里，北京的“地王”紀(jì)錄已4次被刷新：5月21日，富力地產(chǎn)以10.22億元的天價(jià)拿走的廣渠門外10號(hào)地，超出掛牌起始價(jià)近4倍；6月25日，北京通州九棵樹地塊以17.4億元的高價(jià)刷新紀(jì)錄；僅隔一天，成都中澤置業(yè)以19.6億元拿下北京奧運(yùn)村地塊；6月30日，中化方興以40.6億元的天價(jià)拿下新“地王”——北京廣渠路15號(hào)地塊。

　　這段時(shí)間，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市住宅用地市場(chǎng)日趨活躍，成交價(jià)格也接連走高。在一些城市，“地王”之聲再度響起。業(yè)內(nèi)人士告訴《瞭望》新聞周刊，“一方面，對(duì)沉寂多時(shí)的土地市場(chǎng)來說，這是積極的現(xiàn)象。但另一方面，如果‘追漲’心理擴(kuò)散，地價(jià)漲幅過高、漲速過快，便存在產(chǎn)生‘泡沫’的可能，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)將帶來不利影響。”

　　實(shí)際上，在一些大城市，兩三年前開發(fā)商拿下的若干個(gè)“地王”迄今還未開工，甚至存在“虛假地王”的現(xiàn)象。本刊記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前土地市場(chǎng)上“非理性”心理已有所抬頭，一些大型房企對(duì)后市也抱有不確定性。受訪的業(yè)內(nèi)人士指出，“目前正是樓市調(diào)整關(guān)鍵時(shí)期，應(yīng)加大對(duì)土地市場(chǎng)的管理力度，并對(duì)市場(chǎng)‘泡沫化’苗頭保持警惕?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　“地王”兇猛

　　在北京廣渠路15號(hào)地塊競(jìng)拍最后關(guān)頭退出的SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說，競(jìng)標(biāo)前公司測(cè)算的“極限接受單價(jià)”（樓面價(jià)）是1.4萬元/平方米，總價(jià)為35.4億元左右。最后，為能拿下這塊土地，決定把單價(jià)上調(diào)1000元/平方米，即1.5萬元/平方米，總價(jià)大約為38億元。但沒料到，最后中化方興會(huì)出超過40億元的天價(jià)，其樓面價(jià)達(dá)1.6萬元/平方米，且“這次出讓合同是一次性付款，而非一般出讓合同有半年以上付款期”。

　　新“地王”最近可謂遍地開花。比如6月11日，南京朗詩地產(chǎn)名下上海朗華置業(yè)有限公司以4.22億元拿下上海長(zhǎng)寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊，相比起始價(jià)翻了一倍，2.2萬元/平方米的樓面價(jià)是今年上海新推住宅用地中的最高。當(dāng)天成功出讓的上海第35號(hào)公告7幅土地中，有5幅地塊成交溢價(jià)超過100%。6月26日，經(jīng)過80多輪競(jìng)價(jià)，保利地產(chǎn)(600048,股吧)(600048,股吧)以38.1億元拿下重慶鴻恩寺“地王”。

　　知名港資開發(fā)商嘉華（中國(guó)）投資有限公司也參與了上述長(zhǎng)寧區(qū)地塊的競(jìng)拍，最后出價(jià)位列第四。公司助理總經(jīng)理谷文勝說：“這塊地位置很好，面價(jià)較小，所以門檻較低，我們?cè)谑孪染皖A(yù)計(jì)競(jìng)拍會(huì)很激烈”。但最后關(guān)頭，實(shí)力強(qiáng)勁的嘉華還是“知難而退”。他說：“我們?cè)裙烙?jì)溢價(jià)幅度在50%～70%之間，但無論如何都沒想到會(huì)超過100%，2萬多元的樓面價(jià)，簡(jiǎn)直難以置信?！?SPAN lang=EN-US>

　　在不少人看來，6月地市的“瘋狂”是5月行情的“升級(jí)”。中房指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地553宗，同比增加73%；成交土地面積2686萬平方米，同比增加89%。其中，超過1/3的住宅用地超出底價(jià)成交，平均溢價(jià)達(dá)56%。

　　潘石屹在接受本刊記者采訪時(shí)表示，每次地王的創(chuàng)造者，幾乎都是房地產(chǎn)行業(yè)之外的企業(yè)或房地產(chǎn)行業(yè)中的黑馬。他們?nèi)狈Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，往往對(duì)成本和付出估計(jì)不足，對(duì)市場(chǎng)的銷售價(jià)格又過分樂觀。

 

局部市場(chǎng)“泡沫”已成

　　公開資料顯示，北京廣渠路15號(hào)地塊周邊房?jī)r(jià)目前已達(dá)每平方米1.6萬－1.8萬元。一些業(yè)內(nèi)人士分析，以中化方興開發(fā)酒店、寫字樓等項(xiàng)目的經(jīng)歷看，廣渠路15號(hào)地塊很可能被開發(fā)成高端商業(yè)地產(chǎn)，單價(jià)不會(huì)低于3萬元/平方米，否則“很難賺到錢”。不少媒體近日驚嘆：這一地塊周圍的房?jī)r(jià)將進(jìn)入“3萬元時(shí)代”。潘石屹認(rèn)為“競(jìng)標(biāo)者已經(jīng)失去了理性，北京土地市場(chǎng)的泡沫的確已經(jīng)出現(xiàn)了。”

鄒曉云也認(rèn)為，“局部的土地市場(chǎng)泡沫已經(jīng)形成”。其表示，如果當(dāng)前這種炒地或者抬高地價(jià)的方式持續(xù)下去的話，則可能引發(fā)所有的土地價(jià)格都上漲。在當(dāng)前供地制度并不完善、供地計(jì)劃并不透明的情況下，下半年隨著供地的減少，仍舊有引發(fā)瘋搶的可能，而這至少會(huì)對(duì)區(qū)域性的房屋價(jià)格有一個(gè)抬升的作用。而當(dāng)下的情況是房?jī)r(jià)上漲，但成交量卻不斷在下降，這存在著引發(fā)整個(gè)房地產(chǎn)泡沫的危險(xiǎn)。

　　上海本地一知名房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，與前兩個(gè)月相比，現(xiàn)在土地市場(chǎng)除價(jià)格更高外，還出現(xiàn)了兩個(gè)新特點(diǎn)：一是一些資金雄厚的國(guó)有企業(yè)開始進(jìn)場(chǎng)拿地，二是外地企業(yè)在京、滬等一線城市十分大膽，表現(xiàn)活躍。他說，由于土地開發(fā)至樓盤上市至少需要兩年時(shí)間，所以開發(fā)商拿地更多是出于對(duì)未來市場(chǎng)的考慮，其在心態(tài)上可分為兩類：一類對(duì)未來樓市并不看好，不敢輕易追進(jìn)，包括一些大開發(fā)商也心存畏懼；另一類則不管短期有沒有波動(dòng)，看好長(zhǎng)期，“賭漲”未來。

　　針對(duì)土地市場(chǎng)的各種擔(dān)憂不無道理。比如，廣州在兩年前也經(jīng)歷過“地王”熱。不過，知名房地產(chǎn)代理商合富輝煌的統(tǒng)計(jì)顯示，2007年廣州出讓的土地中，有27宗地塊樓面價(jià)超過了當(dāng)年4622元/平方米的土地成交均價(jià)，從而成為各種“地王”。但到目前為止，未售或未動(dòng)工的“地王”還有24個(gè)。廣州市國(guó)土管理部門還介紹，這其中出讓均價(jià)最高的8塊地，未按約定完成土地出讓手續(xù)，拍賣會(huì)上舉牌了，把土地交易價(jià)格推上去了，但之后沒有人辦理后期簽約付款手續(xù)。有關(guān)媒體稱之為“虛假地王”。

　　一些分析人士還認(rèn)為，當(dāng)土地交易市場(chǎng)成為投資市場(chǎng)，泡沫隨時(shí)可能浮現(xiàn)。在全球經(jīng)濟(jì)尚未好轉(zhuǎn)、國(guó)內(nèi)信貸相對(duì)寬松的背景下，如果將土地進(jìn)行資本化杠桿運(yùn)作，頻頻制造高價(jià)搶地的現(xiàn)象，泡沫甚至?xí)豢焖俅荡蟆?SPAN lang=EN-US>

　　鄒曉云則為本刊分析說，近期的“地王”之所以具有國(guó)有企業(yè)的背景，主要是寬松的信貸資金經(jīng)國(guó)有企業(yè)之手后并沒有真正投入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。在去產(chǎn)能化的過程中，社會(huì)需求基本處于飽和狀態(tài)，因?yàn)槿鄙儆行枨?，企業(yè)拿到資金后一般不會(huì)用于生產(chǎn)能力的建設(shè)，而是把大量資金投入到股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)。而中國(guó)的房地產(chǎn)金融體系并沒有傳導(dǎo)和分散風(fēng)險(xiǎn)的通道，如果出問題，照單全收的必將是銀行體系。地產(chǎn)貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)就可能被放大，極易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　值得注意的是，由于目前房地產(chǎn)信息傳播快速而透明，“地王爭(zhēng)霸”的火爆場(chǎng)面很容易直接通過大眾傳播途徑傳導(dǎo)至樓市。谷文勝說：“現(xiàn)在路邊看報(bào)紙的大伯大媽都知道北京、重慶的‘地王’賣了多少錢，你說購(gòu)房者心里慌不慌？”

　　在上述北京廣渠路15號(hào)地塊拍賣后，搜房網(wǎng)發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，52%的網(wǎng)友認(rèn)為該土地的拍出價(jià)格過高，57.3%的網(wǎng)友認(rèn)定該地塊開發(fā)后，房?jī)r(jià)將會(huì)在2萬～3萬元/平方米，33.7%的網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)在3萬～4萬元/平方米，甚至有部分網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)超過4萬元/平方米。超過六成的網(wǎng)友認(rèn)為“如此高的地價(jià)將會(huì)對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)產(chǎn)生決定性影響”。

　　本刊記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，面對(duì)火熱的土地市場(chǎng)，一些開發(fā)商也陷入兩難之中。一位一向比較穩(wěn)健的大型開發(fā)商告訴《瞭望》新聞周刊，良好的樓盤銷售和豐厚的銀行信貸授信，使公司目前可以動(dòng)用的資金超過100億元人民幣。但他說，現(xiàn)在公司在“買不買地”的問題上非常為難，“如果不買，萬一后面繼續(xù)漲價(jià)怎么辦？如果買了，將來的房?jī)r(jià)有沒有利潤(rùn)可言？”

 

　　調(diào)控“關(guān)鍵期”

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，我國(guó)經(jīng)濟(jì)目前正處在企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時(shí)期，基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固。巨額信貸投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)擠占制造業(yè)、民生工程，造成樓市供需兩旺的假象，加重通脹預(yù)期。短時(shí)間內(nèi)資金過度流入房地產(chǎn)業(yè)，這種現(xiàn)象不符合經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的邏輯，也無助于經(jīng)濟(jì)基本面的良性改善。不僅不能有效拉動(dòng)內(nèi)需，甚至成為抑制內(nèi)需、對(duì)沖其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門復(fù)蘇的負(fù)面因素。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“眼下正值樓市調(diào)整關(guān)鍵時(shí)期，應(yīng)對(duì)土地交易可能出現(xiàn)的‘泡沫’現(xiàn)象保持高度警惕?！?SPAN lang=EN-US>

　　首先，應(yīng)加大土地市場(chǎng)管理力度，嚴(yán)查開發(fā)商“捂地”甚至憑空“炒地”等行為。廣州市國(guó)土資源和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人最近公開表示，針對(duì)近年來在土地拍賣中出現(xiàn)的一個(gè)個(gè)“虛假地王”，廣州市國(guó)土部門目前已經(jīng)初步擬定處罰意見，待上級(jí)主管批準(zhǔn)后即對(duì)這些炮制“虛假地王”的相關(guān)責(zé)任單位嚴(yán)厲處罰。

　　受訪的多位開發(fā)商表示，目前政府推地速度和數(shù)量還“不解渴”，建議加大推地量，這既能保證后市供應(yīng)，也可對(duì)眼前飆升的地價(jià)起一定抑制作用。嘉華（中國(guó)）投資有限公司助理總經(jīng)理谷文勝還建議，政府應(yīng)向社會(huì)公布明確的推地計(jì)劃，至少要讓開發(fā)商、公眾掌握未來6個(gè)月或10個(gè)月等一段時(shí)間內(nèi)的土地供應(yīng)，從而穩(wěn)定土地市場(chǎng)的預(yù)期，也有利于開發(fā)商制訂合理的買地策略，減少競(jìng)拍的突然性和非理性因素。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌日前也公開表示，樓市平穩(wěn)的關(guān)鍵還在于土地供應(yīng)，每個(gè)城市需要有滾動(dòng)性的土地供應(yīng)計(jì)劃，通過預(yù)計(jì)需要多少樓盤量來推地，保持相對(duì)穩(wěn)定的供應(yīng)節(jié)奏。

　　上述上海房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，對(duì)于市場(chǎng)，政府不宜貿(mào)然出手干預(yù)，但可以通過保障性住房的建設(shè)對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)產(chǎn)生“間接影響”。他建議，政府應(yīng)加大保障性住房的供地、建設(shè)力度，制定切實(shí)可行的建設(shè)規(guī)劃并穩(wěn)步推進(jìn)。

　　長(zhǎng)期調(diào)研國(guó)內(nèi)樓市的上海市政協(xié)人資環(huán)建委員會(huì)的專家，最近在一份調(diào)研報(bào)告中建議，要改變土地“招拍掛”中“出價(jià)高者”中標(biāo)的簡(jiǎn)單辦法，采用對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)保、配套、房?jī)r(jià)等綜合評(píng)估體系，從而使土地出讓價(jià)降到適當(dāng)價(jià)位。此外，政府還應(yīng)在土地出讓中把短期和局部利益讓渡于民，取消不合理的土地增值稅等稅費(fèi)，將契稅由每一次交易征稅改為一級(jí)市場(chǎng)出售一次性征稅或交易差額征收契稅；三是適當(dāng)提高郊區(qū)建房的容積率標(biāo)準(zhǔn)，合理提高中心城區(qū)住宅容積率。