繼“蓮花河畔景苑”開發(fā)商與傾覆樓房業(yè)主進行賠償方案溝通后,昨天下午3點,由梅都房產(chǎn)代表律師與小區(qū)10幢未倒樓盤業(yè)主代表進行的協(xié)商溝通會在西南工程學校（梅隴西路1566號）舉行。溝通會上,律師給出了“讓利、退房、收購”三個框架性方案。而這三個方案的《實施細則》則要到7月31日才會公布,業(yè)主可在之后的半個月根據(jù)《細則》自行選擇方案。

 

現(xiàn)場

　　業(yè)主以樓為單位與開發(fā)商面對面

　　昨天下午,記者趕到位于梅隴西路的西南工程學校協(xié)商溝通會現(xiàn)場時,已經(jīng)有百余名業(yè)主趕到。業(yè)主朱女士告訴記者,自己對于這個小區(qū)樓盤的規(guī)劃還是相當滿意的。

　　而由于昨天協(xié)商會召開之時天氣炎熱,閔行區(qū)相關部門專門安排短駁車接送業(yè)主,并準備了冰袋和礦泉水,防止發(fā)生人員中暑。同時為使溝通會順利進行,考慮到未倒覆的10幢樓業(yè)主人數(shù)較多,會議安排10間教室接待業(yè)主,每幢樓1間教室,每間教室有一名開發(fā)商委托的律師和政府委托的律師為業(yè)主作解答并征詢業(yè)主意見,同時安排兩名區(qū)房管部門的工作人員提供服務保障。

 

　　開發(fā)商將確保未倒覆樓盤安全

　　在溝通會上,開發(fā)商除了表示對于傾覆的7號樓不再重建之外,還承諾將委托相關檢測機構做好10棟在建房屋的檢測和監(jiān)測工作,并公布檢測和監(jiān)測結果。檢測結果為安全后,開發(fā)商將抓緊做好工程恢復的各項準備工作。同時,在施工期間,繼續(xù)對房屋的穩(wěn)定性進行監(jiān)測,并根據(jù)檢測和監(jiān)測結果,采取針對性措施,確保10棟在建工程在交付時達到國家規(guī)定的竣工驗收標準。

　　而對于購房者要求介入10棟在建房屋的現(xiàn)場檢測、監(jiān)測工作的問題,開發(fā)商也表示,會將購房者的意見反饋給檢測機構,由檢測機構根據(jù)檢測工作規(guī)范明確是否介入、如何介入。如購房者對開發(fā)商委托的檢測機構存在異議,也可以由購房者協(xié)商確定一家檢測機構,由梅都房產(chǎn)委托該檢測機構進行房屋檢測和監(jiān)測,而一切檢測、監(jiān)測費用也會由開發(fā)商承擔。

 

　　三套框架性方案供購房者選擇

　　昨天下午3點,開發(fā)商所提供的框架性方案正式由其委托律師公布。而記者從《方案》上看到,解決方案共分三套。一是購房者繼續(xù)履行預售合同,由開發(fā)商適當讓利,具體讓利額為購房合同總價的5%;二是購房者如堅持解除合同,由開發(fā)商退本還息;三是引進一家第三方公司來收購業(yè)主手中的房屋。

　　開發(fā)商律師表示,目前這三套方案仍屬于框架性方案,具體的實施細則將在7月31日公布,而購房的業(yè)主可以在8月1日起至8月15日期間通過與開發(fā)商律師溝通協(xié)調,自行決定任意選擇這三套方案中的一種。

　　而購房者對于方案的許多意見和建議,開發(fā)商律師代表也表示,將進一步與業(yè)主溝通,通過個別協(xié)商的方式,酌情采納業(yè)主的合理要求。從今天開始,開發(fā)商委托律師將繼續(xù)在羅陽小學接待倒覆樓業(yè)主和未倒覆樓的業(yè)主,并根據(jù)業(yè)主所選擇的解決方案進行進一步的個別協(xié)商,政府委托的律師也將繼續(xù)在西南工程學校接待倒覆樓業(yè)主和未倒覆樓業(yè)主,提供法律服務。

 

　　【方案1】

　　繼續(xù)履行合同可獲5%讓利

　　在昨天的溝通會后,閔行區(qū)政府委托的上海中夏旭波律師事務所主任張鵬峰律師向記者詳細解釋了這三大框架性方案。張律師告訴記者,方案一中,“預售合同繼續(xù)履行,適當讓利,特定擔保”包含三部分:如購房者同意繼續(xù)履行合同,則梅都將適當讓利,具體讓利額以購房合同總價的5%折讓。

　　與此同時,開發(fā)商還將負責引進一家有實力的公司,對購房者提供連帶責任擔保,其擔保范圍為:對購房者在特定期間（自2009年6月27日至竣工驗收之日）向銀行或公積金中心償還的貸款本息,如房屋在合同約定交付之日未達到國家規(guī)定的竣工驗收標準的,而公司方面對該期間的貸款本息損失無力賠償時,則由該擔保公司連帶償還。

　　而如果購房者選擇了方案一繼續(xù)履行合同,而最終小區(qū)樓房無法在合同約定交付之日達到國家規(guī)定的竣工驗收標準,這部分購房者將自動轉為執(zhí)行目前已公布的“7號樓倒覆樓退賠方案”。

 

　　【方案2】

　　購房者退房可“退本返息”

　　在方案二中,開發(fā)商表示,“如購房者堅持解除合同,開發(fā)商將有條件解除預售合同,退本返息”。

　　而對于有條件的“退本返息”,張鵬峰律師表示,非倒覆樓業(yè)主賠償方案由于房屋安全監(jiān)測還未出臺,如果房屋通過了安全監(jiān)測,那么開發(fā)商自認并無過錯無需承擔違約責任,但由于情況特殊,開發(fā)商同意退還本金以及購房者已付房款的銀行同期存款利息。

 

　　【方案3】

　　引進第三方收購所退房屋

　　在方案三中,開發(fā)商提出,如果購房者不愿意繼續(xù)持有該小區(qū)房產(chǎn),同時也不愿意解除預售合同,那么開發(fā)商“將引進一家有實力的公司”,由該公司以2009年6月27日當日的市價收購購房者所退房屋。

　　張鵬峰律師告訴記者,如果購房者選擇該方案,則會由開發(fā)商與購房者解除合同,同時與這家“有實力的公司“簽訂新的預售合同,再由這家公司向購房者按6月27日當日的市價代開發(fā)商退還房款。

　　而這家神秘的第三方公司到底為何方神圣,張鵬峰律師告訴記者,由于目前雙方還在具體的洽談中,因此這家公司的名字將會在7月31日與《實施細則》一同公布。

　　同時,對于現(xiàn)場購房者普遍擔心的“這家公司是否存在壓價”的行為,張鵬峰律師也表示,目前政府部門也參與了整個賠償?shù)臏贤▍f(xié)調,會督促該公司給出一個“合情、合理”的價格。

 

　　擔憂

　　恐驗收結果公布晚于方案選擇時間

　　對于這三條框架性方案,現(xiàn)場購房者反應各不相同,而記者在采訪中發(fā)現(xiàn),絕大部分的購房者都擔心,國家對于小區(qū)竣工驗收結果的公布時間會晚于方案中購房者必須作出選擇的8月15日。

　　在采訪中,一些業(yè)主表示希望能夠在國家驗收合格之后再進行方案選擇。與此同時,對于第三方收購,許多業(yè)主也表示希望收購的價格由有資質的機構進行評定。

　　對于購房者關心的房屋竣工驗收的檢測報告何時公布,政府委托律師張鵬峰表示,驗收房屋需要一個過程,但是目前政府一直在積極要求檢測組盡快公布檢測報告。

 

　　鏈接

　　倒覆樓理賠方案總體上合情合理

　　本報訊孫可樂退房拿錢、置換房屋,是前天公布的上?！吧徎ê优暇霸贰眱商椎垢矘抢碣r方案。上海虹橋正翰律師事務所胡海容律師卻告訴記者,這兩套方案總體上是合情合理的,但前提是關于房屋差價的評估機構和小區(qū)未倒房屋質量的鑒定機構必須公開公正。

 

　　評估機構必須公開公正

　　在采訪中,大多數(shù)業(yè)主向記者表示,他們基本不會選擇換房這套B方案?！斑@個小區(qū),我肯定不會再住了,心里有了陰影,不踏實?！?SPAN lang=EN-US>7號樓業(yè)主小艷告訴記者。針對A方案,業(yè)主與開發(fā)商分歧的焦點在于,業(yè)主方面認為,購房人與開發(fā)商解除預售合同后,開發(fā)商應退還購房人的不僅是房款本金,還有已經(jīng)支付的其他各類相關費用,包括已經(jīng)支付的銀行房貸利息、房屋購置稅、公積金擔保費等。

　　“銀行的利息應該是物化在房價上漲差價中的,我個人認為這部分錢不該由開發(fā)商來承擔,但前提是評估機構評估出的房屋差價基本與房價上漲的幅度一致。如果評估機構是公開公正的,相信業(yè)主的損失能減到最小?！焙Ｈ萋蓭熣J為,關于部分業(yè)主提出的精神損失費、誤工費等要求,因為我國現(xiàn)有法律對精神補償還沒有一個限定框架,很難對這個訴求給予判定。不過從以人為本的角度來說,開發(fā)商應予以綜合考慮。

 

　　“換房”對業(yè)主更合算

　　閔行區(qū)房管局人士日前明確表示,7號樓原址將不再造房,而可能改建綠地?！叭绻?jīng)過權威檢測機構鑒定,小區(qū)中其他樓房絕對安全,開發(fā)商再進行適當加固。業(yè)主又能排除心理陰影,那么選擇B方案比A方案更合算。

　　“倒覆的樓不再原址重建,而換之以綠化或公共設施,那么小區(qū)的綠化面積增加、容積率降低,小區(qū)的品位也就上去了。而倒覆樓業(yè)主置換之后,既拿到了一定的賠償款,又可按原來價格換到一套房,應該是比較合算的。

　　不過胡海容律師也強調,無論是“退錢”還是“換房”的方案,前提是要有權威機構科學鑒定,其他的樓房絕對安全。檢測的數(shù)據(jù)要100%經(jīng)得起考驗。

 

　　“退一賠一”難獲法律支持

　　至于之前在倒樓業(yè)主中呼聲最高的開發(fā)商“退一賠一”的方式賠償。胡海容律師表示,這個訴求一般較難獲得法律支持?！皬哪壳皝碚f,我國只有消費者權益保護法中有'退一賠一’的賠償方式,顯然此次事件不適用于'消法’。而開發(fā)商也沒有制造倒樓的惡意,因此法理上'退一賠一’的訴求較難獲支持?！焙Ｈ菡f。