2009年,國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)過一年左右的調(diào)整開始出現(xiàn)回暖。北京、上海、深圳等國內(nèi)一線城市和各主要省會城市房地產(chǎn)市場日趨活躍,銷售量大幅增長,房價逐步上升。同時,北京等地土地市場也開始活躍,“地王”現(xiàn)象頻頻發(fā)生。市場的回暖,尤其是部分城市房價的快速上升,不但讓廣大普通消費者無所適從,也讓部分投資者感到擔心,房地產(chǎn)市場是不是又來了新一輪的泡沫？對此,本人認為有必要對國內(nèi)近期房地產(chǎn)市場尤其是房價有關(guān)問題進行合理解讀,以便采取有針對性的措施,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展,促進廣大普通居民家庭住房消費。

一、關(guān)于國內(nèi)城市差異化房價水平的認識

　　首先需要明晰的是,不應(yīng)把北京、上海、深圳的房價和其它城市的房價等同對待。因為,這些城市要么是國際化城市,要么是國內(nèi)經(jīng)濟中心城市,其外向型程度高,財富聚集效應(yīng)強。這些城市的住房市場不僅有本地需求,也有外地需求;不僅有來自全國各地的內(nèi)部需求,也有來自境外的外部需求?？傊?SPAN lang=EN-US>,相對于國內(nèi)其他城市,這些城市中相當多一些比較富裕的社會群體,因此其房價并不一定和當?shù)爻鞘芯用褡》肯M能力相關(guān)聯(lián),而是和國內(nèi)收入比較高的社會群體的住房消費能力相關(guān)聯(lián)。由此可見,北京、上海等一線城市的真實房價,很難和本地居民平均收入水平掛上鉤;如果按房價收入比這個指標來計算,可能會有十倍、甚至幾十倍的差距,與4～6倍的國際平均值相去甚遠。所以,這些城市的房價是有其特殊性的。

　　另外,我們還可以看到,除北京、上海等少數(shù)一線城市之外的國內(nèi)其他大城市,如重慶、武漢、成都、沈陽等,其房價并不高,每平米也就4000、5000元左右,有的城市僅3000多元,而更多國內(nèi)中小城市（地級市或地級以下城市）,其房價多在2000、3000元左右。由于,這些城市它沒有形成全國性的經(jīng)濟中心,或者成為國際化城市,所以其房價體現(xiàn)不出這種財富過于集中而帶來的價格高漲。它的價格水平體現(xiàn)的是本地或本區(qū)域的消費水平,跟本地居民收入水平基本掛鉤的,房價收入比也不是很高。

　　因此,國內(nèi)少數(shù)一線城市跟多數(shù)二、三線城市的房價是有差異的,不能因為一線城市的房價水平高、價格上漲快,就表明全國出現(xiàn)了經(jīng)濟泡沫或出現(xiàn)房地產(chǎn)熱潮。即使北京、上海、深圳這些一線城市房價上萬,甚至將來到2萬元、3萬元以上,我們都應(yīng)該有區(qū)別的看待其房價。畢竟中國沒有幾個城市是真正的國際化城市或全國經(jīng)濟中心城市,因此不能拿它們的房價水平來衡量全國城市的房價水平,以及國內(nèi)普通老百姓的總體消費能力。

　　二、關(guān)于區(qū)別化住房政策的實施

　　由于國內(nèi)城市差異化房價水平的存在,各地住房政策應(yīng)當有區(qū)別的實施,以避免宏觀調(diào)控一刀切,并妥善解決不同城市普通居民家庭的安居問題。根據(jù)此原則,北京、上海、深圳等少數(shù)一線城市的普通居民家庭住房問題的解決,要跟內(nèi)地其他城市有區(qū)別的對待?？傮w原則是,內(nèi)地多數(shù)城市住房問題的解決基本上以市場為主,原因是房價與老百姓的收入水平比較接近,多數(shù)老百姓可以買的起,這樣就可以少搞點保障性住房;而北京、上海、深圳等平均房價上萬元的城市,應(yīng)當更加關(guān)注本地普通居民家庭的安居問題,需要通過加大住房保障力度,解決其在高房價背景下的住房困難。因為,這些城市多數(shù)本地居民收入水平并不高,房價高企是因為外來的高收入者的進入把房價帶起來的,這對于本的居民是不公平的。因此,本地居民尤其是收入較低的普通居民家庭,需要通過經(jīng)濟適用房等住房消費成本較低的政策保障住房,解決其住房困難,并實現(xiàn)其“居者有其屋”的愿望。

　　三、關(guān)于未來房價走勢

　　關(guān)于未來房價走勢,近兩年來國內(nèi)房地產(chǎn)界有多種說法。尤其是2008年全國樓市調(diào)整過程中,很多專業(yè)人士預(yù)測了多種模式:如L型,V型,W型等等。對短期趨勢,我不想做過多的評述;就長期趨勢而言,未來國內(nèi)房價,應(yīng)該是隨著我國快速的現(xiàn)代化和城市化,繼續(xù)保持波動上升的趨勢。

 

　　中國現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展,有點類似于歐美包括日本在戰(zhàn)后60年代那段時間的經(jīng)濟起飛和城市化快速發(fā)展。盡管短期有國際金融危機等一些干擾因素,但是改革開放政策的深入,經(jīng)濟出于低起點發(fā)展的中國,始終面臨著巨大的國內(nèi)物質(zhì)需求,現(xiàn)代化和城市化進程不斷加快,未來經(jīng)濟發(fā)展仍會保持10-20年的快速增長。因此,經(jīng)濟發(fā)展中的調(diào)整,應(yīng)當始終是一個短期現(xiàn)象,長遠來看,較快速的增長應(yīng)是中國經(jīng)濟發(fā)展的主旋律。

　　同樣,對于房地產(chǎn)市場而言,在快速經(jīng)濟增長和城市化背景下,增長是主旋律,調(diào)整也是一種暫時現(xiàn)象。從2008年房地產(chǎn)市場調(diào)整看,除北京、上海、深圳這些經(jīng)濟發(fā)達、消費潛力大、投資需求高的城市,出現(xiàn)了房價比較大的波動,很多城市房價實際上還是臺階式的上漲過程,有的城市干脆就沒有調(diào)整,繼續(xù)保持增長。因此,總體判斷,今后國內(nèi)房價將隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長,隨著社會財富的增長,長期保持向上發(fā)展的趨勢。在這個過程中,房價也可能在短期內(nèi)在部分城市出現(xiàn)泡沫,也可能有回調(diào)、回落或波動,但總體向上趨勢應(yīng)該不會改變。