寬信貸和低利率的政策刺激,投資性需求釋放,導(dǎo)致房?jī)r(jià)、地價(jià)互推上漲,這是2009年上半年房地產(chǎn)業(yè)走過的軌跡。業(yè)內(nèi)人士指出,下半年,受高房?jī)r(jià)抑制的剛性需求將萎縮,新地王的頻頻誕生,樓市泡沫亦將沉渣泛起,值得警惕。

 

　　房?jī)r(jià)、地價(jià)互推上漲

　　過去半年里,陳炎偉連續(xù)“吃”進(jìn)了6套房子,運(yùn)氣好的話,6套房子現(xiàn)在轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)手就能賺100萬元。在福州樓市摸爬滾打了近8年的陳炎偉很少同時(shí)“吃”這么多,他說:“今年比任何時(shí)候都不一樣,寬松的信貸和低利率的政策大環(huán)境,再加上開發(fā)商消化庫存拋售的小環(huán)境,這都是難得的時(shí)機(jī)?！?SPAN lang=EN-US>

陳炎偉告訴記者,以一套今年年初“吃”進(jìn)的100平方米的商品房計(jì)算,開盤價(jià)每平方米5000元,總價(jià)50萬元,貸款八成。6月底,這套房子的市面均價(jià)漲到了7000元,通過轉(zhuǎn)按揭將房子“賣”給自己,再次貸款八成,減去交易過程中的各種稅費(fèi),就能從銀行賺到17萬或18萬元的差價(jià)?！吧习肽?SPAN lang=EN-US>,很多人都這么干,中介和開發(fā)商也都這么干?！彼f。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,作為二線城市的福州5月份新開盤商品房均價(jià)突破每平方米8000元的“防線”,進(jìn)入7月,其上漲勢(shì)頭依然兇猛。

　　房?jī)r(jià)“高歌猛進(jìn)”的勢(shì)頭在一線城市北京沒有“剎車”的跡象。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,6月以來,北京新開盤的商品房項(xiàng)目呈現(xiàn)“千元跳躍式”的漲勢(shì)。

　　房?jī)r(jià)上漲攪熱了土地市場(chǎng)。廈門、重慶、北京等城市連連拍出了多塊高價(jià)地王,地價(jià)瘋狂的時(shí)代似又卷土重來。

　　6月8日,廈門市一口氣推出8宗土地,結(jié)果8宗土地統(tǒng)統(tǒng)順利拍出,平均的樓面地價(jià)在萬元以上。6月25日,保利地產(chǎn)以38.1億元拿下西南土地市場(chǎng)出讓價(jià)格最高的重慶一地塊。6月30日,中化方興投資管理有限公司以40.6億元的天價(jià)拍得了北京廣渠門15號(hào)地。

　　廈門均和房地產(chǎn)評(píng)估公司總經(jīng)理王崎認(rèn)為,促成開發(fā)商大舉進(jìn)入土地市場(chǎng)的根源應(yīng)該就是樓市成交量和資本市場(chǎng)的雙重利好刺激。開發(fā)商現(xiàn)在已不再擔(dān)心房子賣不出去了,他們擔(dān)心的是接下來有沒有房子可賣。

 

　　剛性需求萎縮,泡沫隱憂

　　與房?jī)r(jià)暴漲相比,剛性需求急現(xiàn)萎縮態(tài)勢(shì)。有關(guān)報(bào)告顯示,6月份,北京、上海、深圳等一線城市商品住宅的成交量已連續(xù)數(shù)周環(huán)比回落,距離4月份的高點(diǎn)已下降10%至20%;福州、杭州、廈門等“強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇”的二線城市二季度商品房銷售量回落幅度均在10%以上。

　　浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)分析,近期國內(nèi)不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交回落,除了漲價(jià)因素以外,開發(fā)商新增供應(yīng)和庫存減少也是重要原因。但房?jī)r(jià)上漲過高導(dǎo)致購買力透支,可能造成交易量大大低于均衡狀態(tài);同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費(fèi)。

　　摩根斯坦利發(fā)布最新研究報(bào)告指出,各地銀行系統(tǒng)不斷增長的過剩流動(dòng)性是中國房?jī)r(jià)上漲背后的關(guān)鍵推手。

　　房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有三股資金“活水”。首先是信貸,據(jù)中原地產(chǎn)的一份報(bào)告稱,在今年3月份,瑞安房地產(chǎn)、綠城中國等7家大型的房地產(chǎn)企業(yè)分別獲得了各大銀行授信的總額超過850億元;其次是資本市場(chǎng),在資本市場(chǎng)的增發(fā)融資增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力;再次是預(yù)售款,一些房地產(chǎn)開發(fā)商以低首付的優(yōu)惠條件,誘惑大量投資者入市。

　　專家擔(dān)憂,巨量信貸資金分流進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),雖然能夠帶動(dòng)十幾個(gè)相關(guān)行業(yè)的復(fù)蘇發(fā)展,但仍然是個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào),必須警惕樓市泡沫沉渣泛起。

　　房?jī)r(jià)如果繼續(xù)上漲,很多剛性需求群體可能將無法通過延長還款期限來支撐買房?！?SPAN lang=EN-US>2005年前,個(gè)人購買的按揭貸款年限一般是8年或10年;到了2006年,按揭年限上升到了15年至20年;而現(xiàn)在,普遍是20年以上,30年的也不少見?！币晃徊辉竿嘎缎彰你y行個(gè)人信貸部經(jīng)理告訴記者。

 

　　樓市的“好日子”還能持續(xù)多久？

　　5月以來,一大批國內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告,看好中國樓市。摩根斯坦利的最新研究報(bào)告指出,中國內(nèi)地樓市沒有出現(xiàn)大范圍價(jià)格泡沫。申銀萬國最新報(bào)告也指出,未來一兩個(gè)月仍將是政策的“真空期”,房地產(chǎn)政策出現(xiàn)緊縮概率不大。

　　有關(guān)專家認(rèn)為,去年底以來,國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇”與政策刺激直接相關(guān)。按照現(xiàn)在的開發(fā)商“不計(jì)成本拿地”趨勢(shì)來看,定量寬松的貨幣投放造成的通脹預(yù)期正在加強(qiáng)。

　　擔(dān)憂“好日子”還能持續(xù)多久的人開始增多。景乃權(quán)認(rèn)為,現(xiàn)在是低利率環(huán)境,一旦經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇明確,通脹壓力上升,寬松的貨幣政策將有所收緊,購買力會(huì)隨著利率的上升而削弱,前期因貸款寬松和利率低廉造成的房?jī)r(jià)泡沫,很可能出現(xiàn)破裂的風(fēng)險(xiǎn)。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“繁華”掩蓋了房地產(chǎn)行業(yè)存在的若干結(jié)構(gòu)性問題,比如,房地產(chǎn)行業(yè)有多大的泡沫？土地招拍掛的入市方法是否推高了房?jī)r(jià)？保障性住房應(yīng)占市場(chǎng)供應(yīng)多大比重？

　　專家警告說,保持市場(chǎng)穩(wěn)定是房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展的基石。房地產(chǎn)行業(yè)本身面臨的結(jié)構(gòu)性問題,需要在發(fā)展的過程中慢慢解決。利用應(yīng)急性寬松貨幣政策之機(jī),唱高房?jī)r(jià),將使房地產(chǎn)市場(chǎng)處于暴漲暴跌的不穩(wěn)定狀態(tài)中,既不利于行業(yè)自身的穩(wěn)定發(fā)展,也不利于中國經(jīng)濟(jì)增長本身,對(duì)于購房者來說,更可能陷入長期風(fēng)險(xiǎn)之中。如果房?jī)r(jià)上升過快,包括提高第二套房首付比例,提高按揭貸款利率水平等抑制房?jī)r(jià)過快上漲的政策將再度“出籠”。