作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的引擎之一,房地產(chǎn)已被賦予了很大的期望。日前,國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)表示,“住”依然是我國(guó)未來(lái)擴(kuò)大消費(fèi)的重點(diǎn)。這表明,中央在近期不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)刺激政策做出明顯調(diào)整;而且,今后還將進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱作用。

　　今年上半年,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的快速升溫已為國(guó)民經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)“保駕護(hù)航”。業(yè)內(nèi)分析,房地產(chǎn)是城市居民大宗消費(fèi)的主要投向,住房銷售持續(xù)放量是內(nèi)需啟動(dòng)的基礎(chǔ);與此同時(shí),房地產(chǎn)投資還在固定資產(chǎn)投資中占據(jù)很大權(quán)重,私人部門的投資能否隨4萬(wàn)億政府投資跟進(jìn),也主要看房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖是否穩(wěn)固。由此,從政府官員到專家學(xué)者,再到主流機(jī)構(gòu)的中期策略,均將房地產(chǎn)列入宏觀經(jīng)濟(jì)的語(yǔ)境中。

事實(shí)上,房地產(chǎn)消費(fèi)的啟動(dòng),對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用顯著。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,房地產(chǎn)投資回升滯后于房地產(chǎn)銷售2-3個(gè)月,新開工面積滯后于房地產(chǎn)投資2-3個(gè)月。以此推算,房地產(chǎn)開發(fā)投資在今年三四月份已見底,新開工面積上升的拐點(diǎn)將在三季度顯現(xiàn),房地產(chǎn)耗用的水泥、鋼鐵、建材等需求量未來(lái)將會(huì)顯著提升。

　　業(yè)內(nèi)分析,房地產(chǎn)業(yè)回暖雖然在目前尚未對(duì)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)起到顯著的拉動(dòng)作用,但預(yù)計(jì),下半年,這些行業(yè)將在房地產(chǎn)投資回升和新開工面積的反彈中受益。

　　一份券商研究報(bào)告指出,與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的行業(yè)有38個(gè),隨著已銷售的期房產(chǎn)品今后陸續(xù)竣工交付,與房產(chǎn)消費(fèi)相關(guān)的家電、家具、裝修等行業(yè)的需求也將上升。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年前5個(gè)月,70個(gè)大中城市商品房銷售面積24644.44萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)25.5%,銷售總額11388.92億元,同比增長(zhǎng)45.3%。其中北京市銷售面積和銷售金額同比增長(zhǎng)100%以上,上海、江蘇、浙江、福建、廣東等主要區(qū)域增幅在30%-50%之間。這意味著,明年有房地產(chǎn)帶動(dòng)的消費(fèi)需求將十分可觀。

　　中金公司報(bào)告便認(rèn)為,房地產(chǎn)投資有望取代基建投資成為2009年下半年以及2010年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)。摩根士丹利中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶也表示,“如果說2009年是政策推動(dòng)的增長(zhǎng),那么明年則很可能是房地產(chǎn)及其相關(guān)消費(fèi)帶來(lái)的增長(zhǎng)?！?SPAN lang=EN-US>

　　另一方面,房地產(chǎn)投資回升將帶動(dòng)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資。從今年上半年來(lái)看,房地產(chǎn)投資是“拖了后腿”的。數(shù)據(jù)顯示,1-5月,全國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資53520億元,同比增長(zhǎng)32.9%。其中,房地產(chǎn)開發(fā)完成投資10165億元,同比僅增長(zhǎng)6.8%。一些地方也出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)投資比例由三分之一下降到五分之一左右。

　　不過,業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),隨著土地市場(chǎng)日益火爆,今年下半年,新開工面積將有所改善,房地產(chǎn)投資也將逐步回升,預(yù)計(jì)三季度正是房地產(chǎn)投資恢復(fù)的時(shí)間區(qū)間。房地產(chǎn)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的拉動(dòng),也將體現(xiàn)在投資領(lǐng)域。而從更長(zhǎng)期看,城市化的深化是推動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?SPAN lang=EN-US>,而城市化將帶來(lái)房地產(chǎn)等投資行業(yè)的高速增長(zhǎng)。

　　券商最近公布的研究報(bào)告認(rèn)為,今年上半年全國(guó)樓市銷售強(qiáng)勁、主要城市“去庫(kù)存化”接近尾聲;同時(shí),由于過去一年新開工面積明顯不足,新增供應(yīng)乏力。因此,下半年,商品房供應(yīng)將持續(xù)“偏緊”,尤其是一線城市,供求矛盾可能進(jìn)一步加劇。同時(shí),在房?jī)r(jià)上漲影響下,房地產(chǎn)企業(yè)今年的銷售毛利率預(yù)期將上漲。

 

　　新開工恢復(fù)尚待時(shí)日

　　業(yè)內(nèi)對(duì)于樓市供應(yīng)的判斷,主要是基于新開工面積的增幅。而2008年初以來(lái),全國(guó)樓市新開工情況持續(xù)低迷,導(dǎo)致今年下半年商品房新增供應(yīng)趨于緊張。

　　國(guó)信證券分析師方焱指出,從累計(jì)數(shù)據(jù)看,去年二季度開始,新開工面積急劇萎縮,至今仍然低迷,今年前5個(gè)月累計(jì)新開工面積下降16.1%,比1-4月份的降幅擴(kuò)大了0.4個(gè)百分點(diǎn)。從每月新開工面積增速看,2007年9月開始就呈下降趨勢(shì)。根據(jù)方焱匡算,由于2008年二季度新開工面積減少,將導(dǎo)致今年下半年商品房供給與往年均值相比減少2.62億平方米。而新開工面積的恢復(fù)至少還需要一個(gè)季度。

　　長(zhǎng)城證券分析,2005年以來(lái),全國(guó)竣工面積一直小于銷售面積,2008年供求關(guān)系出現(xiàn)反轉(zhuǎn),市場(chǎng)處于供過于求。主要原因是銷量下降了20%左右。另外,近三年以來(lái),土地購(gòu)置面積一直只有銷售面積的60%左右,長(zhǎng)期供應(yīng)堪憂。

　　從一線城市看,供求關(guān)系更加緊張。去年銷量大幅下降38%,才使得供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn),但同時(shí)供給也在萎縮,2008年竣工面積同比下降23%,新開工面積和土地購(gòu)置面積分別下降了8%和24%。而2005年以來(lái),四大一線城市土地購(gòu)置面積一直只占銷售面積的30%左右,長(zhǎng)期供求矛盾更加尖銳。

　　在去庫(kù)存化方面,按最近4周的平均銷量計(jì)算,長(zhǎng)城證券跟蹤的13個(gè)城市平均消化時(shí)間為26周(6個(gè)月)。按今年上半年的銷量來(lái)計(jì)算,則平均消化時(shí)間為36周(9個(gè)月),總體來(lái)看,短期供求基本平衡。但上海、杭州、南京等城市“供不應(yīng)求”的情況較嚴(yán)重。

 

　　房企毛利率將走高

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),今年商品房原材料價(jià)格仍處于低位,2007年的高價(jià)土地將在今后幾年分?jǐn)傁?SPAN lang=EN-US>,而2008年的土地多數(shù)以底價(jià)成交,因此,隨著房?jī)r(jià)走高,今年下半年房企銷售毛利率有望走出低谷。

　　渤海證券報(bào)告指出,按照項(xiàng)目的銷售進(jìn)度,商品房銷售毛利率在2008年下半年是谷底,今年上半年已提升。如果今年下半年的房?jī)r(jià)與上半年持平,預(yù)計(jì)今年的銷售毛利率同比增長(zhǎng)38.72%。項(xiàng)目結(jié)算滯后于項(xiàng)目銷售,因此商品房結(jié)算毛利率在今年上半年處于谷底,下半年將有所提升;在目前的房?jī)r(jià)水平下,今年商品房結(jié)算毛利率年將同比增長(zhǎng)3.15%。

　　在銷售擴(kuò)大和毛利率回升的影響下,房地產(chǎn)公司今年整體業(yè)績(jī)被看好。長(zhǎng)城證券分析,如果2009年房?jī)r(jià)漲幅5%、銷量增長(zhǎng)20%-25%,行業(yè)整體業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)10%。如果2010年房?jī)r(jià)漲幅10%-12%、銷量增長(zhǎng)10%-15%,行業(yè)整體業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)25%左右。而房?jī)r(jià)上漲對(duì)于項(xiàng)目毛利率低的公司,具有更強(qiáng)的業(yè)績(jī)和重估價(jià)值的推動(dòng)性。

　　銷售利潤(rùn)率與財(cái)務(wù)杠桿提升空間決定企業(yè)的業(yè)績(jī)。面對(duì)市場(chǎng)持續(xù)回暖,價(jià)格繼續(xù)上行,那些毛利率偏低、三項(xiàng)費(fèi)用存在下調(diào)空間、在去年去杠桿化使得負(fù)債率明顯降低的房企,其業(yè)績(jī)將有更大的改善空間。