今日投資在線分析師統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)近六個月以來的排名大幅攀升，目前已升至第4位，較一個月前上升10位，較六個月前飆升40位。房價的反彈、市場流動性的過剩以及股市財富的效應均是推升房地產(chǎn)排名飆升的主要原因。應該說，本輪地產(chǎn)市場反彈的力度超過了市場預期，雖然反彈的房價已成銷售的抑制因素之一，但由于信貸政策的放松，按揭成本大幅下降。在同等房價情況下，在當前利率及7折房貸優(yōu)惠利率下，按揭利息支出最高下降了24.25%。因此，廣發(fā)證券認為雖然當前全國各地區(qū)房價已有所反彈，但貸款利率的下降降低了購房支出，因此當前市場需求的釋放范圍比前年為大。2008年，市場各類需求均處于觀望階段，進入2009年，房地產(chǎn)新政極大刺激了房地產(chǎn)市場的銷售。初期房價的下跌以及政策的刺激誘發(fā)了市場自住需求的釋放，后來房價的反彈及市場流動性的過剩以及股市財富的效應刺激了市場其他需求的進入。

通過對當前最牛分析師研究的行業(yè)進行統(tǒng)計分析，前二十名中，研究房地產(chǎn)類股票的分析師也表現(xiàn)最優(yōu)，有6名分析師上榜。在2008年第四季度時，盡管房地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)整期，房價還面臨著較大的下調(diào)壓力，東方證券分析師薛和斌在08年10月23日的報告中提升行業(yè)評級，也是首批敢于大膽提升行業(yè)評級的分析師之一。他當時就認為房地產(chǎn)行業(yè)的政策拐點已經(jīng)出現(xiàn)，未來房地產(chǎn)行業(yè)政策面上還將暖風頻吹，各級地方政府將會出臺力度更大的刺激房地產(chǎn)市場的政策，預計行業(yè)復蘇將會在未來3～6個月來臨。華泰證券分析師張馳飛更是在08年中期房地產(chǎn)最低迷前大膽的調(diào)低行業(yè)評級至中性，同年12月，在房地產(chǎn)復蘇之前提升行業(yè)評級至增持。他指出，08年上市公司整體銷售情況要好于行業(yè)平均水平，優(yōu)質(zhì)上市公司業(yè)績?nèi)杂性鲩L潛力，同時，動態(tài)估值已處于歷史低位。中信證券(600030,股吧)分析師王德勇、段海瑞等，也在去年底12月23日共同發(fā)表的題為《房地產(chǎn)行業(yè)：降息一小步銷量一大步》的研究報告中，明確指出，寬松的貨幣政策已經(jīng)給當時的房地產(chǎn)銷售帶來了一絲暖意，并建議提前逢低布局。事實證明，在行業(yè)前景仍不明朗之際，依然能夠準確的對行業(yè)進行預期的分析師，多數(shù)位居排行榜的前列。

從市場表現(xiàn)看，最近一個月房地產(chǎn)板塊指數(shù)漲幅高出滬深300指數(shù)近14個百分點。而最近六個月的房地產(chǎn)板塊指數(shù)的漲幅超出滬深300的漲幅接近一倍。房地產(chǎn)板塊顯著跑贏大盤主要原因是：（1）4月之前，行業(yè)跑贏大盤的動力主要來自于成交量的不斷超預期。全國主要城市，特別是一線城市成交量大幅反彈，深圳、北京等地成交量同比增速超過了100%，上海等地成交量同比增速也超過了50%。成交量大幅超預期使得房地產(chǎn)板塊在3月超額收益明顯。（2）4月之后，量的持續(xù)回升，導致部分區(qū)域價格逐步上漲，由此帶動板塊的繼續(xù)大幅上揚。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自年初以來，包括深圳、北京、廣州等地銷售均價自年初以來回升約20%左右，08年價格下跌幅度較小的上海銷售均價回升幅度也超過10%。盡管上半年，部分城市房價已經(jīng)有10%-20%的漲幅，多數(shù)分析師認為下半年房價仍有上漲空間。其中，申銀萬國仍然判斷全國主要一二線城市房價繼續(xù)回升的概率較大，且有望超越07年高點。上半年，自住需求的啟動和釋放，是房地產(chǎn)成交量大幅反彈的主要原因；而下半年，投資需求的逐步入市，將成為繼續(xù)推升房價的主要力量。

　　從市場估值來看，目前房地產(chǎn)的估值遠低于07年的水平。從市盈率角度看，目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均市盈率為29.72倍（按2009年盈利預測計算，下同），而07年房地產(chǎn)行業(yè)的平均市盈率達到85.5倍；從市凈率角度看，目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均市凈率為4.3倍，而07年的平均市凈率為8.1倍。從房地產(chǎn)估值與A股市場估值的比較來看，先看市盈率溢價水平，現(xiàn)在房地產(chǎn)平均市盈率較A股平均估值的溢價僅為10%，而07年房地產(chǎn)行業(yè)較A股市場的市盈率平均溢價為69%，且有兩月溢價達到創(chuàng)記錄的100%。再看市凈率溢價水平，現(xiàn)在房地產(chǎn)平均市凈率較A股平均估值的溢價為28%，而07年房地產(chǎn)行業(yè)較A股市場的市凈率平均溢價為32%，且有兩月溢價達到創(chuàng)記錄的60%。通過對估值的分析來看，房地產(chǎn)業(yè)目前的估值遠低于07年的歷史最高水平。

　　從盈利增長來看，由于多數(shù)城市前5個月累計銷量已達08年全年銷售的80%，國信證券認為，銷售的好轉(zhuǎn)將直接帶動房地產(chǎn)公司業(yè)績的改善，考慮到1-5月銷售更多是降價促銷，并且銷售額結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入在時間上存在滯后性，因此，地產(chǎn)公司09年業(yè)績超預期的幅度不會太大，但由于房價從09年下半年開始將看漲，價格上升將大幅修復企業(yè)毛利率，2010房地產(chǎn)上市公司年業(yè)績將大大超預期。多數(shù)城市前5個月累計銷量已達08年全年水平的70%-90%，09年銷量超過08年已成定局。隨著樓市步入復蘇，未來兩年，行業(yè)收入有望進入新一輪的增長。具體來看，土地成本將明顯提升，建安成本變動對盈利影響較小，稅費占比將略有下降，行業(yè)毛利率和凈利率小幅下降，業(yè)績增長逐步恢復。據(jù)今日投資在線分析師統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近期09年房地產(chǎn)行業(yè)的綜合盈利預測數(shù)據(jù)也在持續(xù)上調(diào)，目前同比增長38.33%，較一個月前提升了1%?？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)2009年確定性的業(yè)績增長，而A股整體業(yè)績增長狀況卻不明朗，相對市場整體估值，房地產(chǎn)股估值仍有提升空間。

 

投資策略：選擇房地產(chǎn)股票的思路

　　近期一些發(fā)達國家的經(jīng)濟數(shù)據(jù)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟企穩(wěn)復蘇的跡象進一步顯現(xiàn)，與此同時，美國數(shù)量型寬松貨幣政策導致美元持續(xù)走弱。受主要經(jīng)濟體經(jīng)濟數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)和美元持續(xù)走弱雙重影響，通脹預期開始升溫。國際原油、有色金屬等大宗商品價格大幅上漲。在通脹環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來向好機會。房地產(chǎn)具有投資型資產(chǎn)屬性，逐漸升溫的通脹預期以及寬信貸低利率營造的金融環(huán)境，將釋放出更多的投資性需求。投資性需求的釋放將對沖剛性需求的下降，地產(chǎn)股尤其是地產(chǎn)儲備量大的品種有望迎來向好機會。實際上，5月份重點城市成交量除北京小幅回落外，其余均繼續(xù)回升。從深圳實地調(diào)研的情況來看，去庫存化的節(jié)奏比市場預想要快，市場需求正由剛性需求為主，轉(zhuǎn)型成以投資需求為主，從一線城市的回暖逐步向二三線城市普遍回暖擴散。

　　國元證券看好由于城市化發(fā)展導致未來人口向城市集中這一個過程給具有城投背景的上市公司帶來的發(fā)展前景；由于貨幣供應量的不斷增加，市場流動性充裕，進而推升對未來的通脹預期等，導致了投資性需求大量入市，加大了對高端樓盤的需求；同時，隨著政策的進一步扶持，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向復蘇，開發(fā)資金杠桿率提升，周轉(zhuǎn)速度加快的企業(yè)盈利增速有望等到更快提升，而目前估值水平并沒有完全反映企業(yè)盈利快速提升的公司值得關(guān)注。