6月份，北京商品房銷售繼續(xù)維持高位，期房和現(xiàn)房成交量漲跌互現(xiàn)。其中期房商品住宅成交量環(huán)比仍略有上漲，而現(xiàn)房商品住宅出現(xiàn)明顯的下挫態(tài)勢。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，6月前三周，期房住宅成交套數(shù)為9267套，成交面積101.8萬平方米，除去保障性住房，實際成交的期房商品住宅8013套，成交面積為91萬平方米；同期，成交的現(xiàn)房商品住宅為1973套，成交面積為28.7萬平方米。與5月相比，期房商品住宅成交套數(shù)、面積分別增長6.7%和2.7%；而現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)、面積分別下降20.5%和8.6%。

業(yè)內(nèi)預(yù)計，在通脹預(yù)期影響下，北京商品房銷量出現(xiàn)大幅回落的可能性不大。但開發(fā)商主觀提價、剛性需求集中釋放期消退，將使樓市進(jìn)入新的博弈期，價量波動將加劇。

 

　　開發(fā)商謹(jǐn)慎推盤

　　亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月份北京將有45個項目開盤銷售。其中純新盤項目有16個，其余項目均是老項目后期開盤。從新盤入市的比重看，開發(fā)商推盤仍較為謹(jǐn)慎。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要是因為開發(fā)商在定價過程中“把握不準(zhǔn)”。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇指出，在投資性購房行為的推動下，非理性追漲的現(xiàn)象已出現(xiàn)苗頭，開發(fā)商希望“順應(yīng)市場”抬高價格，但是目前市場的回暖，主要是受政策刺激；尤其是房價的上漲，主要是所謂通脹預(yù)期和寬松貨幣政策所致。由此推動的樓市增長，缺乏實體經(jīng)濟(jì)的支撐，容易滋長泡沫。

　　數(shù)據(jù)顯示，從4月份以來，京城在售項目提價銷售的比例逐步攀升，6月開盤的老項目后期中，三分之二的項目相比前一期提高了售價，提價幅度在500-3900元/平方米區(qū)間，平均增幅為12%。如何確定7月份的市場價格，抓住有利時機(jī)和價位入市銷售，成為不少開發(fā)商在推盤前的“煩惱”。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，目前市場的主流消費還是剛性自住型需求客，他們對價格的敏感程度較高，一旦價格過快拉升超出心理價位，將會重新觀望；這也是開發(fā)商所擔(dān)心的。

 

　　城八區(qū)開盤項目增多

　　7月即將入市的項目中，城八區(qū)開盤項目明顯增多。統(tǒng)計顯示，有29個項目位于城八區(qū)，占總開盤項目比重達(dá)64.4%。而這其中，又以朝陽、海淀、石景山三個區(qū)域的項目居多。朝陽區(qū)計劃開盤的項目高達(dá)15個，其中不乏萬科公園五號、悅溪等熱銷項目。

　　從環(huán)線分布來看，五環(huán)外項目仍是供應(yīng)主流，7月五環(huán)外開盤項目達(dá)27個，占總開盤項目的60%，而這些項目中普通住宅項目僅有10個，其余均是別墅、公寓、花園洋房及商住樓項目。

　　在項目物業(yè)類型上，7月開盤入市的項目中，別墅項目達(dá)5個。分別是保利壟上、御墅、藍(lán)岸麗舍、澳景園、北美佳苑，這些項目多為獨棟、單套面積500平方米以上的高檔別墅。而7月入市的公寓類項目則多集中在朝陽區(qū)，據(jù)統(tǒng)計，朝陽區(qū)即將開盤的公寓項目達(dá)8個，占公寓供應(yīng)總量的一半左右。而且，從有價格記錄的數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，朝陽區(qū)公寓項目的整體開盤均價達(dá)19400元/平方米，價格相對較高。從戶型面積來看，以中小戶型為主，適合投資。

　　華高萊斯一位分析師認(rèn)為，在限外令解禁、通脹風(fēng)險加劇的背景下，豪宅項目增多主要是面向具有保值增值需求的客戶。而戶型適中、地理位置優(yōu)越的公寓項目又較為適合一般的投資置業(yè)者。這也顯示出開發(fā)商在通脹預(yù)期下調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的舉措。