上海樓市“亂花漸欲迷人眼”，6月第三周成交均價環(huán)比剛創(chuàng)歷史新高，7月的第二周數(shù)據(jù)便環(huán)比狂跌10%。

    與此同時，全國二季度新建住房銷售價格、土地交易價格同比上漲10.1%、10.8%，漲幅比上季度分別低1.7個百分點、5.7個百分點。

    在這眼花繚亂的數(shù)據(jù)背后，房價是否像某些地產(chǎn)商所言在做“俯臥撐”？對于長三角房地產(chǎn)市場而言，上海樓市一直是“風(fēng)向標”。那么，現(xiàn)階段這個“風(fēng)向標”正預(yù)示著什么風(fēng)向呢？

 

    難尋求支撐點的“俯臥撐”

    7月上旬，位于江蘇省南京市中心區(qū)域的中央路上出現(xiàn)了一個巨幅房產(chǎn)海報——“房價不會跳水，只是在做俯臥撐”。房價真的只是在做“俯臥撐”么？上海樓市六、七月間的表現(xiàn)提供了一個意味深長的“隱喻”。

    上海一家房地產(chǎn)研究機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，7月7日至13日，上海商品住宅(剔除動遷、配套房)平均成交價格在前周大幅下跌17%之后，再度下跌10%，僅為12482元/平方米。而就在不久前的6月第三周，該市商品住宅成交均價達到創(chuàng)歷史新高的17393元/平方米。兩者相比，下挫4911元/平方米。

    從這數(shù)據(jù)看，上海房價“俯臥撐”意味非常明顯。然而，在這組數(shù)據(jù)背后，卻是成交的極度低迷。搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年，上海一手房成交(含動遷、配套)11.08萬套，共計成交面積1108.65萬平方米，其中商品房成交8.4萬套，成交面積達800.88平方米，較去年同期的10.17萬套，萎縮近2萬余套，商品房成交面積更是縮減至2006年的8成。

    “6月間成交均價的攀升與幾大高檔樓盤的推盤熱銷期有關(guān)，7月遠郊低價房成為樓市成交主力，大幅拉低了均價。盡管周均價不能成為判斷樓市趨勢的依據(jù)，但這種價格的‘跳躍’恰恰說明了成交量的極度低迷。樓市的上漲動能應(yīng)該說已經(jīng)接近衰竭?！鄙虾７康禺a(chǎn)研究人士顧海波說。

    在上海，盡管一些樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了打折降價，但依舊難以拉動成交的攀升。6月中旬以后，上海新房市場日成交一直難以超越900套大關(guān)，最低曾經(jīng)出現(xiàn)200多套的“低記錄”。

    “一些專家稱購房者已經(jīng)逐步接受這一輪的房價上漲，并且能夠承受這樣的房價水平。成交量的低迷并沒有支撐這一說法?！比A東師范大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授沈玉芳說。

    與此同時，上半年上海、南京等長三角中心城市出現(xiàn)了高價地塊的“退地”、“流拍”現(xiàn)象，地方也加大了解決中低收入人群住房問題的力度，廉租房擴面，中小戶型推盤提速?！吧虾５那闆r其實是國內(nèi)大中城市的代表。從成交，到政策環(huán)境、地價未來走勢，再到普通群眾的收入水準，房價‘俯臥撐’都缺乏支撐點?！鳖櫤２ㄕf。

 

    成交低迷不僅是調(diào)控結(jié)果

    前一階段，廣深樓市大幅調(diào)整、長三角部分城市房價略有松動。一時之間，“放松調(diào)控”呼聲紛起、“救市”之舉頻現(xiàn)。但有專家指出，房地產(chǎn)目前局勢并非完全是宏觀調(diào)控的結(jié)果。

    “房地產(chǎn)市場和所有其他市場一樣，在走到一個高點后，必然會有下挫。這是一個自然的市場過程。宏觀調(diào)控引發(fā)的預(yù)期變化只是一個誘因?！鳖櫤２ㄕf。

    一個已經(jīng)得到廣泛認同的事實表明，中國房地產(chǎn)市場的“高燒”與高收入人群的購房沖動以及住房的投資性需求緊密相關(guān)。但同樣顯見的事實是，中國不可能長期依靠小比例的高收入群體來支撐整個房地產(chǎn)市場，受國內(nèi)、國際環(huán)境環(huán)境的影響，當市場預(yù)期發(fā)生變化，投資性需求“退燒”，房地產(chǎn)市場必然面臨著調(diào)整。

    “一是前幾年房價的直線拉升，二是房價上漲幅度與居民增收不成比例。這些都決定了中國樓市的高位運行沒有堅實的支撐。樓市成交低迷不僅是宏觀調(diào)控的結(jié)果，也是這種上漲根基脆弱的必然結(jié)果?！鄙蛴穹颊f。

    在日前舉行的2008長三角區(qū)域房地產(chǎn)高峰論壇上，絕大多數(shù)的專家和學(xué)者都預(yù)測下半年長三角區(qū)域樓市交易量較上半年還將下降10%左右，而對于下半年房價走勢的預(yù)測，專家間出現(xiàn)了較大分歧——復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉預(yù)測房價漲幅將超過5%；搜房控股有限公司董事長莫天全預(yù)測下跌5%左右，建設(shè)銀行上海分行副行長張忠德預(yù)測降幅接近10%。

    “無論短時間內(nèi)房價向上或者向下，中國樓市階段性見頂?shù)嫩E象已經(jīng)相當明顯。這是由中國宏觀經(jīng)濟形勢以及房地產(chǎn)市場的基本面決定的?！睆?fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)專家尹伯成說。

    發(fā)改委最新數(shù)據(jù)顯示，相較房價漲幅，土地價格漲幅回落速度更快。

 

    “救市”與“軟著陸”

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會一位專家日前列舉了一組數(shù)字：1至5月，全國商品房銷售面積同比下降7.2%，增幅同比減少23.8%，其中全國40個重點城市新建商品房和二手房累計成交面積同比下降明顯。他認為目前房地產(chǎn)市場的基本情況是：供求關(guān)系緩和、房價趨緩、供求結(jié)構(gòu)改善。

    從目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場看，房價上漲幅度趨緩、供求結(jié)構(gòu)改善確實有所體現(xiàn)。但“供求關(guān)系緩和”并沒有很多的證據(jù)。龐大的中低收入人群的住房問題還遠未得到妥善解決?！懊鎸ρ巯路渴校纳菩再彿空咄七t買房達50%，對投資者影響更達80%?！币拙又袊紫瘓?zhí)行官周忻這樣說。

    “中國房地產(chǎn)出現(xiàn)‘雪崩式’暴跌可能性不大?！币烧J為，盡管成交低迷，但包括上海在內(nèi)的大部分國內(nèi)大中城市上半年房價依然繼續(xù)走高，我國城鎮(zhèn)房價整體從未出現(xiàn)過明顯回落。在這種情況，一些地方政府貿(mào)然出手的“救市”之舉并不明智。

    尹伯成說，盡管我國近10年來房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，房貸增長很快，但由于時間還不算長，全國房地產(chǎn)經(jīng)營性貸款余額至今只有5.1萬億元，僅占整個銀行體系貸款總額的17%，即使房貸發(fā)生壞賬風(fēng)險，影響也有限，還不至于出現(xiàn)危及整個金融體系安全的地步。

    據(jù)推測，市場假如真的能夠下跌，可能出現(xiàn)的情況也只能是：由于不同收入群體的支撐，樓市出現(xiàn)長期的波浪形緩跌。龐大的中等、中低收入人群的剛性住房消費需求正是中國房地產(chǎn)市場逐步實現(xiàn)“軟著陸”的堅實基礎(chǔ)。