7月以來，房地產(chǎn)上市公司相繼公布2008年中期業(yè)績預(yù)告，其中預(yù)增、扭虧等“報(bào)喜”的公司占比接近80%；且預(yù)增的公司中，半數(shù)以上凈利潤增幅超過100%。

    業(yè)內(nèi)專家指出，由于預(yù)售和結(jié)算之間的時(shí)間差，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司的中報(bào)業(yè)績，其實(shí)是對(duì)去年高額預(yù)售賬款實(shí)行結(jié)轉(zhuǎn)的體現(xiàn)；因此，靚麗的中期業(yè)績屬于“過去時(shí)”，難以掩蓋行業(yè)調(diào)整的壓力；而今年以來市場銷售持續(xù)低迷，房地產(chǎn)公司未來的業(yè)績增長堪憂。

 

    預(yù)收賬款保障今年業(yè)績

    據(jù)Wind資訊的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至7月21日，共有37家房地產(chǎn)上市公司公布了2008年中期業(yè)績預(yù)告，其中有21家預(yù)增，7家扭虧，1家續(xù)盈。

    保利地產(chǎn)(600048)、華發(fā)股份(600325)、萬通地產(chǎn)(600246)等12家地產(chǎn)上市公司預(yù)增幅度在100%以上。綿世股份(000609)、上實(shí)發(fā)展(600748)、綠景地產(chǎn)(000502)等3家公司預(yù)告的中期凈利潤增幅更是超過了500%。

    長城證券行業(yè)研究員劉昆指出，去年房地產(chǎn)市場火熱，房地產(chǎn)公司獲得的高額預(yù)售款，基本可以保障今年全年的業(yè)績。Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，70家房地產(chǎn)上市公司的預(yù)收賬款總額達(dá)919.04億元，是2007年?duì)I業(yè)收入的64.4%。

    而今年上半年，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的銷售尚保持平穩(wěn)。萬科(000002)上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)房屋銷售面積265.8萬平米，同比增長15%；實(shí)現(xiàn)銷售金額241.3億元，同比增長38.1%。從各月的成交情況來看，除了3月份公司主動(dòng)加大推盤而取得了較好的業(yè)績以外，其后幾個(gè)月的銷售情況與市場整體形勢相符。

    保利地產(chǎn)在今年1至6月實(shí)現(xiàn)銷售面積131.4萬平方米，同比增長39.42%；實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購金額106.99億元，同比增長34.53%。國信證券方焱預(yù)計(jì)，受益于去年和今年上半年銷售的良好表現(xiàn)，保利地產(chǎn)全年凈利潤將同比增長80%以上。

 

    調(diào)整影響逐漸顯現(xiàn)

    對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)明后年的業(yè)績增長，目前市場普遍不太樂觀。國金證券曹旭特指出，國房景氣指數(shù)已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月環(huán)比回落，并于今年6月首次出現(xiàn)同比回落；房地產(chǎn)業(yè)整體調(diào)整正在逐步顯露，這將對(duì)行業(yè)未來的增長產(chǎn)生負(fù)面影響。

    國家統(tǒng)計(jì)局最近公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，“國房景氣指數(shù)”為103.08，比5月份回落0.26點(diǎn)，比去年同月回落0.55點(diǎn)。

    其中，資金來源分類指數(shù)為100.19，比5月份回落0.63點(diǎn)，同比回落2.03點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為96.69，比5月份上升0.27點(diǎn)，同比下降1.37點(diǎn)。房屋施工面積分類指數(shù)為106.33，比5月份回落0.42點(diǎn)，同比上升1.01點(diǎn)。商品房空置面積分類指數(shù)為107.60，比5月份回落1.36點(diǎn)，同比上升1.69點(diǎn)。

    光大證券趙強(qiáng)表示，今年上半年，全國住宅市場出現(xiàn)普遍性的調(diào)整，主要城市一手房的成交面積同比下滑幅度在30%-60%之間，平均降幅約為47%。因此，大多數(shù)上市公司今明兩年的盈利預(yù)測有必要做一定幅度的向下修正。

    6月份的銷售數(shù)據(jù)則進(jìn)一步凸顯房地產(chǎn)市場“量縮價(jià)滯”的特征；長城證券的研究報(bào)告指出，6月份，上海、杭州、深圳、廣州、武漢、重慶等地住宅成交量較5月明顯萎縮，環(huán)比大幅下滑15%-40%，而同比的情況是下降35%-50%。在傳統(tǒng)的5月銷售旺季過去后，6月份全國樓市在觀望中成交情況進(jìn)一步惡化。

    該報(bào)告同時(shí)預(yù)計(jì)，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，大規(guī)模放松貨幣信貸的可能性不大；而今年三季度全國大中城市房價(jià)同比指數(shù)還將進(jìn)一步下跌。

    萬科6月的銷售數(shù)據(jù)也透露出市場壓力增大的“利空”信號(hào)。當(dāng)月，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積44.8萬平方米，銷售金額43.7億元，分別比2007年同期減少38.0%和22.8%。這是萬科繼今年5月后，第二次出現(xiàn)銷售面積同比下降(5月份銷售面積同比下降5.5%)，而且下滑幅度也明顯加大。