不怕貴，就怕不貴。當(dāng)然貴的要有道理，地段環(huán)境都到位，“越貴越高興”。

    孔杰林正在和他投資圈的朋友里宣揚這樣的邏輯，現(xiàn)在，他的朋友們都為去哪兒做房產(chǎn)投資而頭疼，孔杰林的邏輯是，買高檔房最保險，至于房價高低卻并不是第一要考慮的因素，他時常引用自己的案例，在北京北三環(huán)的一套2004年的商品房上，孔杰林至今還保持著將近50%以上的回報，而且隨時可以脫手套現(xiàn)。

    市場數(shù)據(jù)也支持孔杰林的如是邏輯：2007年第四季度北京市一手住宅均價排名前15位的樓盤，其總體均價為3.48萬元/平方米，而到了今年一季度，前15位樓盤均價達3.74萬元/平方米，季度環(huán)比升幅達7.5%。儼然一幅高檔避難所的姿態(tài)。

 

    越貴越保值

    “只要我想賣，現(xiàn)在就可以脫手?！笨捉芰脂F(xiàn)在不得不為自己2004年所做的一次購買決策而感到慶幸，彼時，他花費7300元/平方米的價格，買下了位于北京北三環(huán)一帶觀典花園的一套100多平方米的商品房，在那個年代，總價80多萬元的商品房已經(jīng)算得上是大手筆的投入了。

    當(dāng)時，很多朋友都覺得他買貴了，盈利的空間變得很小，而現(xiàn)在，他脫手的價格已經(jīng)達到了15000元/平方米，回報率超過50%，而且還有多個買家排隊等候，比起他投資圈內(nèi)的朋友“漲價容易脫手難”的尷尬處境，孔杰林覺得自己境遇不錯。

    孫逸超是孔杰林的朋友，他雖然也是靠在城區(qū)“倒賣”房產(chǎn)發(fā)家，但后來卻走上了與孔杰林不同的路徑，孔杰林告訴記者，他在房價整體上揚最快的2007年前后，把城區(qū)住房逐步套現(xiàn)之后，轉(zhuǎn)而到城近郊地區(qū)購買總量更多的房產(chǎn)投資，“當(dāng)時房價在數(shù)字上上漲的很快，漲幅也在40%以上，但是現(xiàn)在想要套現(xiàn)，卻比較難。”孔杰林說。

    確實如此。孫逸超告訴記者，他把3套房子掛在中介兩個多月了，只接到大致2~3個電話，甚至都沒有約到買家見面，甚至他在提出自己承擔(dān)一半營業(yè)稅的“條件”之后，也沒有太大的改觀。

    “我的房產(chǎn)沒有他多，總資產(chǎn)額也沒有他大，但脫手變現(xiàn)的能力要比他強很多。”孔杰林對記者說。他分析個中原因，成熟社區(qū)的配套帶來了大量純粹自住的需求，而這種需求往往是剛性的態(tài)勢，不受市場大勢的影響。

    孔杰林大肆宣揚著想買房投資保險就不要怕貴的邏輯，而事實也確實如此。

 

    保險選區(qū)域

    懂得這個邏輯的孔杰林準(zhǔn)備追加投資，他看中的是兩個區(qū)域，一是他熟悉的北三環(huán)沿線，二是涉外使館區(qū)，他現(xiàn)在正在籌集資金，準(zhǔn)備適時出手，原則仍然是“只要地段好，價格不是問題”。

    孔杰林已經(jīng)是半個專家，他告訴記者，自己看中這兩個區(qū)域的原因不同，在北三環(huán)沿線，他看中的是馬甸到元大都遺址公園這一線，那里距離奧運會主體育場鳥巢最遠不過兩公里之遙，交通便利，同時還有相應(yīng)的自然景觀環(huán)境資源，孔杰林認(rèn)定這里不會有太大的風(fēng)險，即便在奧運會之后。

    還有一點讓他更加放心——這個區(qū)域已經(jīng)沒有什么開發(fā)量了。記者了解到，凱德品元是這個區(qū)域內(nèi)最后的一個項目?！斑@意味著等我想出手套現(xiàn)的時候，不會跟我有同期大量入市的同類產(chǎn)品，所以不會存在同區(qū)域內(nèi)大規(guī)模競爭的問題，因為到時候我的房子是最新的。”他向記者分析道。

    如果說前者是純粹的區(qū)域條件保險的話，孔杰林選擇燕莎涉外區(qū)則是要抓住一個市場價格調(diào)整的機會，逢低入市，他告訴記者，他準(zhǔn)備出手的，是一個叫做波菲特行政公寓的項目，波菲特行政公寓的賣價最低卻已經(jīng)達到20800元/平方米。

    說起低價格的好機會，孔杰林如數(shù)家珍，他告訴記者，波菲特行政公寓項目周邊的酒店式公寓，如US聯(lián)邦公寓等項目均價都在28000元/平方米以上，最低賣價20800元/平方米，恰是孔杰林認(rèn)定的投資機會所在。

    將近6000元~7000元/平方米的差價，在脫手的時候還是很容易的，畢竟這里的區(qū)域條件在這里擺著，是第三使館區(qū)，涉外的單月租賃價格已經(jīng)達到10000多元的水平，無論是出租還是買了脫手套現(xiàn)，都有空間。

    記者了解到，他看中的波菲特行政公寓，實際上就是標(biāo)準(zhǔn)的定制化投資產(chǎn)品。其精裝修的水平基本可以達到拎包入住。他告訴記者，目前已經(jīng)有投資商提出希望整體回租然后經(jīng)營成酒店物業(yè)，給出的租金水平不低。

    “對于高檔住宅的買家來說，其實對房價并不敏感，只要地段、配套好，有稀缺性資源，成交自然會上升，以后脫手套現(xiàn)的時候也是一樣的道理，價格高低并不重要?！焙皶熛蛴浾弑硎尽?/SPAN>

 

    外因助漲可能

    孔杰林選定上述兩個樓盤之后，孔杰林決心再細致考察一番，由于多年買房投資，他也有了不少開發(fā)商朋友，他們告訴孔杰林，在高檔物業(yè)領(lǐng)域投資出手，不僅地段本身保證了回報以及風(fēng)險降低，而且，潛在的外資接盤可能，也確保了自己的投資很難貶值。

    “不是說外資直接收購我的房產(chǎn)，他們一般買整棟的物業(yè)，而不買零散的房產(chǎn)，但是對同類物業(yè)的整棟收購，尤其是同物業(yè)類型或者同區(qū)域的房產(chǎn)，往往會抬升自己物業(yè)的價值，降低屆時脫手時的套現(xiàn)難度?！笨捉芰终f。

    不久前，仲量聯(lián)行發(fā)布的《全球房地產(chǎn)資產(chǎn)報告》預(yù)測，雖然2008年全球房地產(chǎn)直接投資總額將比2007年減少30%以上，但大量資金進入亞太地區(qū)的勢頭不會明顯減弱。其中，中國內(nèi)地及中國香港地區(qū)市場將占到全球14%的投資額，這或許可以間接為孔杰林的投資保駕護航。

    胡景暉告訴記者，城區(qū)土地日益稀缺的背景下，高檔住宅項目的開發(fā)比重增多，是房地產(chǎn)商提高“附加值”的一種選擇。出于營銷策略的考慮，以及這些大戶型公寓未來所具有的升值空間，預(yù)計6月份四環(huán)公寓項目開盤均價會繼續(xù)走高，在地段不錯的前提下，這也是脫手套現(xiàn)的好機會。

    “由于高端物業(yè)的資源特性，從長遠來看，高端物業(yè)的供應(yīng)跟不上需求，當(dāng)供需關(guān)系變得尖銳的時候，高端物業(yè)便具有很強的議價能力。”針對高檔住宅市場的表現(xiàn)，中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布報告認(rèn)為，政策環(huán)境嚴(yán)格限制高檔住宅的開發(fā)，從而使其融資難、拿地難，供應(yīng)上自然成為稀缺產(chǎn)品。