近日，多家大型房地產(chǎn)企業(yè)均公布了今年前5個(gè)月的銷(xiāo)售情況，盡管銷(xiāo)售數(shù)據(jù)已喪失了前兩年的勁爆增長(zhǎng)勢(shì)頭，但銷(xiāo)售數(shù)據(jù)依然維持增長(zhǎng)，在樓市的冷淡市道下，部分大型房地產(chǎn)企業(yè)依然前行，行業(yè)內(nèi)的兩極分化態(tài)勢(shì)與日俱增。

 

    大型房企穩(wěn)住陣腳

    萬(wàn)科于6月5日公布《2008年5月銷(xiāo)售及近期新增項(xiàng)目情況簡(jiǎn)報(bào)》，報(bào)告顯示，公司5月份實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積58.3萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額53.4億元，分別較4月份公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積48.2萬(wàn)平方米及銷(xiāo)售金額43.2億元環(huán)比增長(zhǎng)21％及24％。

    6月11日，金地集團(tuán)也公布5月份銷(xiāo)售情況，公告顯示，公司5月共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積7.74萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)54.18％；銷(xiāo)售金額6.64億元，環(huán)比增長(zhǎng)32.01％。

    同日，保利地產(chǎn)發(fā)布了5月的銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)報(bào)，稱(chēng)2008年5月份，公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積23.64萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)金額19.45億元。但與公司4月獲得的實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積28.85萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)金額21.07億元相比，2008年1-5月保利地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積88.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.04%；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)金額66.46億元，同比增長(zhǎng)23.9%。

    近日，合生創(chuàng)展有關(guān)高層表示，2008年1月至5月物業(yè)銷(xiāo)售額達(dá)30億元人民幣，與2007年同期持平，4月份之后，銷(xiāo)售速度明顯回升，宏觀調(diào)控對(duì)廣東地區(qū)的影響較大，但公司的項(xiàng)目分布于不同地區(qū)，大部分在北京及上海，故承受風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。

    由發(fā)展改革委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前4月以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的銷(xiāo)售萎縮。今年1-4月份，全國(guó)商品住房竣工面積8448萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.2%，增幅同比提高10.3個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售總面積達(dá)到13664平方米，同比下降4.0%。

    通過(guò)將大型房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)與行業(yè)總體銷(xiāo)售數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，盡管各大企業(yè)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)增長(zhǎng)回落，或者停滯局面，但與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況比，在樓市寒潮中，大型企業(yè)已經(jīng)穩(wěn)住了陣腳。

 

    小型房企業(yè)績(jī)壓力增大

    相比而言，一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)下滑明顯。

    根據(jù)公告，光華控股（000546）今年一季度預(yù)計(jì)虧損650萬(wàn)元，同比下降120%；綠景地產(chǎn)（000502）一季度虧損；深長(zhǎng)城（000042）的虧損額更是高達(dá)1400萬(wàn)元左右。這些企業(yè)之所以清一色出現(xiàn)業(yè)績(jī)虧損，均是由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原因。光華控股在報(bào)告期只有少量存量房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入，而新開(kāi)盤(pán)房產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售尚未形成收入。深長(zhǎng)城在一季度同樣沒(méi)有房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算。綠景地產(chǎn)在公告中稱(chēng)，業(yè)績(jī)虧損是由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚未達(dá)到確認(rèn)銷(xiāo)售收入的條件，事實(shí)上也是沒(méi)有銷(xiāo)售收入。

    此外，導(dǎo)致這些企業(yè)一季度虧損還有一個(gè)重要的原因，就是他們都在此期間加大了銷(xiāo)售或是開(kāi)發(fā)的力度。光華控股子公司蘇州市置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司下屬寶應(yīng)分公司開(kāi)發(fā)的白田雅苑項(xiàng)目加大銷(xiāo)售力度，使?fàn)I業(yè)費(fèi)用、廣告費(fèi)用及相關(guān)管理費(fèi)用均有大幅增加，預(yù)計(jì)公司報(bào)告期銷(xiāo)售費(fèi)用及管理費(fèi)用比上年同期增加約375萬(wàn)元。

 

    業(yè)績(jī)分化還將加劇

    盡管大量的中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)大型企業(yè)心存眾多不滿，認(rèn)為大企業(yè)打壓了他們的生存空間，但形勢(shì)逼人，業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)測(cè)，行業(yè)內(nèi)的分化重組還將加劇。

    北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在2008博鰲房地產(chǎn)論壇上一份房地產(chǎn)金融報(bào)告顯示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著特征將是分化和重組。土地價(jià)格預(yù)計(jì)將會(huì)出現(xiàn)深度調(diào)整，調(diào)整幅度將會(huì)超出房?jī)r(jià)的調(diào)整。歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，日本人口密度為中國(guó)中南沿海適居區(qū)域人口密度的3倍，日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，土地最大跌幅接近80%。此外，比較明顯的特征還有，房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)分化；不同區(qū)域市場(chǎng)的房產(chǎn)價(jià)格明顯分化；不同物業(yè)類(lèi)型的價(jià)格分化明顯，商用物業(yè)價(jià)格平穩(wěn)上漲，新住宅及二手住宅價(jià)格調(diào)整，房租價(jià)格上升；城市核心區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)分化；開(kāi)發(fā)商隊(duì)伍出現(xiàn)明顯分化，行業(yè)洗牌現(xiàn)象加劇。經(jīng)驗(yàn)證明，中國(guó)1994-1996的局部房地產(chǎn)泡沫以及日本房地產(chǎn)泡沫中，開(kāi)發(fā)商和建筑施工企業(yè)的死亡率均高于50%。

    還有一些大型投資機(jī)構(gòu)也看到了分化重組的趨勢(shì)。申銀萬(wàn)國(guó)近日發(fā)表研究報(bào)告指出，截至今年5月，萬(wàn)科共新增土地權(quán)益面積273萬(wàn)平方米，單位樓面價(jià)格為1912元。萬(wàn)科今年的平均土地成本相對(duì)于去年3000余元的樓面地價(jià)有了明顯的回落，反映了市場(chǎng)在整體資金相對(duì)緊張的情況下，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的減弱和行業(yè)并購(gòu)機(jī)會(huì)的增加。預(yù)計(jì)未來(lái)6 個(gè)月，萬(wàn)科并購(gòu)拿地的機(jī)會(huì)將進(jìn)一步增加