曾號(hào)稱手握150億現(xiàn)金的潘石屹最近有些焦頭爛額———他缺錢了。

    “售樓收入2.9萬億，購地支出3萬億”，5月13日，香港，潘石屹在SOHO中國(0410.HK)股東大會(huì)一席話，將房地產(chǎn)業(yè)資金緊張的程度表露無遺。

    國土資源部最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年1到11月繳納的土地出讓金達(dá)到9130億元，據(jù)此估算全年開發(fā)商土地價(jià)款支出約3萬億元?？紤]到去年一手商品房銷售額不過2.9萬億元，開發(fā)商的自有資金很難支持后續(xù)開發(fā)費(fèi)用。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度，A股房地產(chǎn)上市公司預(yù)收賬款合計(jì)為830.27億元，同比增長101.8%，是營業(yè)收入的3倍。但專家指出，今年以來，全國樓市銷售持續(xù)冷清和房地產(chǎn)景氣度的回落，促使房企未來成長空間大大萎縮；而信貸從緊、上市受限導(dǎo)致的融資門檻和成本提高，使得開發(fā)商日趨緊張的資金鏈越發(fā)緊張，在短期內(nèi)很難得到緩解。

    不少專家都表示，“對(duì)于為數(shù)不少的房地產(chǎn)企業(yè)來說，目前無疑到了生死存亡的關(guān)鍵時(shí)刻?！?/SPAN>

 

　　樓市低谷

    “再低，就不可能了?！眲傔^“五一”，在清坪高速收費(fèi)站，深圳一地產(chǎn)商打出巨型廣告牌，低胸美女吆喝降價(jià)———約5056元/平方米起，暢享約30萬平方米大社區(qū)品質(zhì)生活，一期全新五號(hào)樓寬景單位。[開發(fā)商營銷出奇招 低胸女賣樓:不能再低了(圖)]

    自去年10月深圳樓市隨著市場交易冷淡，價(jià)格一直在下跌。近段時(shí)間，持續(xù)低迷的深圳樓市價(jià)格一降再降，很多樓盤都高調(diào)推出了特價(jià)房。記者采訪了解到，深圳各大樓盤日前紛紛以各種名目的優(yōu)惠———降價(jià)、提高折扣、推出特價(jià)房、送裝修等以吸引購房者。深圳福田區(qū)連續(xù)不斷推出的特價(jià)房，價(jià)格在1．4萬－1．8萬不等，而此前，2007年6月福田樓盤歷史均價(jià)高達(dá)2．77萬元／平方米，今年2月份的均價(jià)還維持在1．97萬元／平方米。

    “現(xiàn)在可以說無論大小開發(fā)商，資金鏈都吃緊?！鄙钲谝婚_發(fā)商告訴記者，針對(duì)這一狀況，只有兩個(gè)辦法：一是降房價(jià)促銷；二是重新“定位”開發(fā)計(jì)劃和節(jié)奏。根據(jù)建行研究部提供的數(shù)據(jù)，一季度，我國商品房銷售額增速同比下降23.5%，比一季度下降39% ，住宅銷售額增速同比下降22.2%，比上一季度下降38%。

    專家分析稱，房市的低迷，首先是由于消費(fèi)者的觀望心理造成的，主要是政府的宏觀調(diào)控的影響；其次商家因?yàn)橘Y金鏈緊缺而采取的各種降價(jià)優(yōu)惠促銷的行為，讓消費(fèi)者認(rèn)為房價(jià)還有可能會(huì)繼續(xù)下降。根據(jù)一份調(diào)查結(jié)果顯示，預(yù)測今年深圳房價(jià)走勢(shì)將會(huì)“持續(xù)下跌”的人，比例高達(dá)97.6%；采取“觀望一兩年再買房”態(tài)度的參與調(diào)查者，則占80.4%，持幣待購的心態(tài)十分明顯。

    高盛5月15日發(fā)表研究報(bào)告稱，中國內(nèi)地房地產(chǎn)價(jià)格將從去年平均水平回落15％至20％。與此同時(shí)，考慮到宏觀環(huán)境持續(xù)不明朗、內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展商財(cái)政緊縮以及市場供過于求等因素，將整體內(nèi)地房地產(chǎn)的行業(yè)評(píng)級(jí)由“吸引”降至“審慎”。

    京城樓市的打折風(fēng)波也是愈演愈烈?！拔逡弧眲傔^，又有一大批開發(fā)商卷入打折潮中。記者采訪獲悉，今年春節(jié)后至今，京城樓市中陸續(xù)通過打折促銷變相降低銷售價(jià)格的樓盤已經(jīng)達(dá)到100多個(gè)。其中，僅5月份以來就有40個(gè)左右的項(xiàng)目打折亮相。

    “5月份開發(fā)商降價(jià)銷售回籠資金的可能性非常大?！敝袊缈圃航鹑谑袌鲅芯渴腋敝魅我辛⒄f，4月份房地產(chǎn)市場住房交易量異常走低，許多地方的開發(fā)商紛紛降價(jià)或變相降價(jià)折扣促銷的現(xiàn)象越來越明顯。

 

    融資困境

    讓不少房企老總們揪心的，還是頻頻遭遇的“融資困境”。

    剛剛公布的上市房企公告顯示，在2008年一季度房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資金的三大主要來源中，銀行貸款依然保持了穩(wěn)定增長，增速甚至高于同期銀行整體貸款增速?！氨Ｊ氐卣f，商業(yè)銀行1/3的貸款集中在房地產(chǎn)行業(yè)?！币晃环康禺a(chǎn)分析師表示。2007年年末，貸款已不如從前容易?，F(xiàn)在銀行每個(gè)季度都要審核一次放貸總額，對(duì)地產(chǎn)商的開發(fā)貸款基本不批。

    Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，A股房地產(chǎn)上市公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入278.86億元，同比增長46.95%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤58.25億元，同比增長57.71%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤為40.24億元，同比增長68.99%。

    專家分析稱，2008年一季度行業(yè)現(xiàn)金流緊張的情況仍然沒有改觀。上市房企每股投資活動(dòng)現(xiàn)金流出大于流入，說明對(duì)外新增投資大于收回的投資回報(bào)。

    記者在采訪多家銀行獲悉，銀行內(nèi)部對(duì)房地產(chǎn)市場的普遍看法是“形勢(shì)嚴(yán)峻”，房價(jià)下跌趨勢(shì)一旦形成，不出半年，全國房價(jià)大多會(huì)跌去三成以上。不僅如此，銀行還分別在上下游兩個(gè)方面加強(qiáng)了對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制。招行住房和消費(fèi)信貸部門人士告訴記者，去年下半年以來，在深圳房價(jià)泡沫顯現(xiàn)之下，深圳大部分銀行嚴(yán)格對(duì)借款人的資產(chǎn)審查，不同程度提高按揭貸款門檻。

    銀監(jiān)會(huì)主席劉明康近日在江蘇、遼寧調(diào)研時(shí)指出，要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場走勢(shì)，科學(xué)安排房地產(chǎn)開發(fā)貸款，借鑒美國次貸危機(jī)教訓(xùn)，確保按揭貸款真實(shí)性，防范房地產(chǎn)開發(fā)商貸款風(fēng)險(xiǎn)。知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪昨日發(fā)布研究報(bào)告也指出，中資銀行在房地產(chǎn)相關(guān)貸款的整體風(fēng)險(xiǎn)敞口很可能高于其財(cái)務(wù)報(bào)告所披露的水平。

    對(duì)于萎靡不振的房地產(chǎn)板塊而言，利空消息又至。5月12日晚，央行宣布從今年5月20日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，券商房地產(chǎn)行業(yè)研究員紛紛表示，此舉將致使銀行放貸進(jìn)一步收縮，而其累積效應(yīng)將令房地產(chǎn)企業(yè)資金供應(yīng)更加吃緊。

    頹勢(shì)還在繼續(xù)。央行上?？偛抗嫉臄?shù)據(jù)顯示，今年4月份上海市個(gè)人住房貸款繼續(xù)萎縮，當(dāng)月減少6億元，同比多減10.9億元，環(huán)比減少3.7億元。

    資金信貸可謂房地產(chǎn)行業(yè)的“命門”，國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師張宇表示，房地產(chǎn)行業(yè)的決定性因素是銀行信貸投放，這將直接決定大多數(shù)房企的資金鏈和經(jīng)營方向，在貨幣從緊、信貸調(diào)控的政策背景下，今年的房地產(chǎn)銷售情況仍然堪憂。

 

    多路找錢

    對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，今年的主題就是“找錢”。

    由于面臨資金緊張的困境，地產(chǎn)商們行之有年的囤地模式正受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。記者獲悉，浙籍地產(chǎn)商們近日紛紛謀求上市，或運(yùn)用定向增發(fā)、公司債等多種再融資途徑。實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)融資的途徑較廣泛，包括：銀行貸款、上市、REITS(房地產(chǎn)投資信托基金)、發(fā)債和促銷回籠資金，但后兩者很少采用。

    杭州一家房企老總有些無奈地對(duì)記者說，集體逆市再融資，其實(shí)情非得已。去年還曾瘋狂拿地坐享地價(jià)上漲帶來的巨大收益，現(xiàn)在面臨的是一場由大量囤地倒逼而來的融資困局。

    5月12日，杭州房地產(chǎn)上市公司美都控股發(fā)布公告，計(jì)劃非公開發(fā)行不超過2億股新股，募集資金將用于宣城項(xiàng)目、灌云項(xiàng)目及廣東大亞灣項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資約為25.22億元。而此前一天，新湖中寶董事長鄒麗華及公司高管就擬發(fā)行14億公司債與投資者舉行了見面會(huì)。

    同時(shí)，與一年前相比，投資者對(duì)中資地產(chǎn)商轉(zhuǎn)持謹(jǐn)慎態(tài)度，地產(chǎn)新股與債券發(fā)行的難度增大。3月中旬，恒大地產(chǎn)在香港上市最后一程中宣布放棄。而地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券亦倍受冷遇。2007年年末，碧桂園首度在港發(fā)債，結(jié)果是“無限期暫?！?，今年2月，其再度發(fā)債，雖成功但成本已大幅攀升。

    “金地集團(tuán)正在尋找新的利潤增長點(diǎn)?！苯鸬丶瘓F(tuán)總裁張華綱表示，我們?cè)诜康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上游尋找，金地與瑞銀合作的房地產(chǎn)基金也開始踏上了全球路演的行程。首期募集金額將在2億美元到3億美元之間。奧園郭梓文則是一個(gè)異數(shù)，手攥83億資金，趁地產(chǎn)衰落高調(diào)買地。

    同樣，對(duì)于很多中小房企來說，高利貸則成了其救命稻草。在北京，兩年期的開發(fā)項(xiàng)目，如果找民間高利貸，其貸款年率都在25%以上，也就是說，如果開發(fā)商借2個(gè)億的高利貸，兩年之后連本帶息需要償還3個(gè)億。

    內(nèi)地房企重啟新一輪赴香港上市的進(jìn)程。河南建業(yè)與寶龍地產(chǎn)日前已通過上市聆訊，進(jìn)入上市最后程序。如果一切進(jìn)展順利，河南建業(yè)將在本月20日進(jìn)行上市路演，下個(gè)月在香港掛牌，寶龍地產(chǎn)也最快將在二季度完成招股。河南建業(yè)和寶龍地產(chǎn)的融資規(guī)模分別有可能為4億美元和3億美元。

    “上市是房企發(fā)展的必由之路” ，中國資本策劃研究院院長朱耿洲告訴記者，對(duì)于已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該更好地利用上市所帶來的品牌效應(yīng)，擴(kuò)大融資渠道，比如利用債券等其他融資方式，使募集資金多元化，這樣才能使一個(gè)企業(yè)的資金鏈條不會(huì)中斷。