“房地產(chǎn)稅收新政”靴子落地。4月16日，國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定，對(duì)省級(jí)地區(qū)的住宅(非經(jīng)濟(jì)適用房)的預(yù)售收入，按照預(yù)計(jì)利潤(rùn)率不低于20%的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)所得稅。

    “房企稅收新政”之所以被視為利空，是因?yàn)閮蓚€(gè)原因：第一，利潤(rùn)率比此前有所提高，此前企業(yè)預(yù)繳所得稅利潤(rùn)率一般以15%計(jì)算。第二，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一旦將所得稅每月繳付，則資金流動(dòng)率將有所下降，這對(duì)于目前在從緊貨幣政策下艱難度日的開發(fā)商而言，無異于雪上加霜。地產(chǎn)股聞聲大跌，與此不無關(guān)系。

    但是，如果從調(diào)控房?jī)r(jià)的角度來看，“房企稅收新政”可能存在著一定的隱患。

    首先，它認(rèn)可了現(xiàn)有的房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率，壓縮了調(diào)控的空間。房地產(chǎn)調(diào)控的目的在于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，在房?jī)r(jià)多年持續(xù)上漲的情況下，調(diào)控的目的主要在于促使房?jī)r(jià)的理性回歸，而要達(dá)到這個(gè)目的，就必須壓縮開發(fā)商的暴利，同時(shí)，壓縮地方政府的稅費(fèi)收入。

    我們知道，美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率一般都在5%以下，超過這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就算得上是暴利了。而“房地產(chǎn)稅收新政”，對(duì)省級(jí)地區(qū)的住宅(非經(jīng)濟(jì)適用房)的預(yù)售收入，按照預(yù)計(jì)利潤(rùn)率不低于20%的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)所得稅，等于為房地產(chǎn)企業(yè)劃定了一條不低于20%的下線。在這一標(biāo)準(zhǔn)的“支撐”下，房地產(chǎn)業(yè)維持行業(yè)暴利的信心恐怕會(huì)更加充足。

    在今年的全國(guó)兩會(huì)上，全國(guó)人大代表袁超說：“房?jī)r(jià)有下浮50%左右的空間?！倍錆h東盛房地產(chǎn)公司在主動(dòng)將房?jī)r(jià)下調(diào)30%以后，仍有10%到15%的利潤(rùn)這一事實(shí)，充分說明，導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)過高的一個(gè)最重要因素是開發(fā)商的暴利。在這種情況下，以20%的標(biāo)準(zhǔn)為開發(fā)商設(shè)定底線，不利于達(dá)到調(diào)控目的。

    從地方政府的角度來看，地方政府的一部分稅費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)也與房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)掛鉤，如果20%的利潤(rùn)率底線得到確認(rèn)，對(duì)開發(fā)商可能會(huì)起到一種支持作用。鑒于地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主導(dǎo)作用，這必然會(huì)影響到房地產(chǎn)調(diào)控的效果。

    除此，還有對(duì)預(yù)售制度的確認(rèn)?！蛾P(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》中規(guī)定：“在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳……”

    這實(shí)際上等于承認(rèn)了商品房預(yù)售制度的合理性，而在最近幾年的兩會(huì)期間，年年都有全國(guó)人大代表和政協(xié)委員提交有關(guān)取消商品房預(yù)售制度的建議。

    目前，全國(guó)各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)到90%以上。而在美國(guó)等西方發(fā)達(dá)國(guó)家商品房預(yù)售比例非常小，美國(guó)不少州甚至通過立法限制商品房預(yù)售行為。商品房預(yù)售制度導(dǎo)致了多種弊端，比如，商品房質(zhì)量沒有保障、開發(fā)商卷款潛逃、不能按期交工等等，商品房預(yù)售制度在我國(guó)房地產(chǎn)糾紛中占據(jù)了非常大的比例。

    因此，我國(guó)已經(jīng)打算對(duì)預(yù)售制度進(jìn)行改良，比如，國(guó)家相關(guān)主管部門計(jì)劃出臺(tái)“商品房預(yù)售款專戶管理辦法”，將開發(fā)商在預(yù)售階段取得的房款統(tǒng)一存入一個(gè)銀行賬戶，開發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項(xiàng)目工程建設(shè)等所需的費(fèi)用支出，如建筑工程款的支付。這既能有效維護(hù)單個(gè)項(xiàng)目工程款的按期發(fā)放，保證不因此出現(xiàn)農(nóng)民工工資拖欠，也防止個(gè)別開發(fā)商挪用預(yù)售款后出現(xiàn)資金鏈斷裂，延期交樓、延期辦證，甚至工程爛尾，而使廣大購(gòu)房人蒙受損失。

    “商品房預(yù)售款專戶管理辦法”借鑒了美國(guó)等西方國(guó)家實(shí)行的預(yù)收款第三方監(jiān)管的做法，有利于避免目前預(yù)售房制度的種種弊端，但是，要求企業(yè)根據(jù)預(yù)售收入預(yù)交企業(yè)所得稅，就無法再實(shí)行這種制度。

    在目前房地產(chǎn)調(diào)控依然面臨非常大的難度的情況下，有關(guān)部門出臺(tái)的相關(guān)政策，都應(yīng)該從大局出發(fā)，使有關(guān)規(guī)定能夠融入到整個(gè)調(diào)控格局當(dāng)中，而不能僅考慮部門利益。