3月21日，萬(wàn)科(000002.SZ)2007年年報(bào)公布。2007年萬(wàn)科銷(xiāo)售額達(dá)到523.6億元，成為國(guó)內(nèi)首家突破“500億”的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，并以4.8萬(wàn)套的成績(jī)獲得2007年住宅企業(yè)銷(xiāo)售套數(shù)的世界冠軍。

    在此之前，萬(wàn)科因?yàn)橥跏摹肮拯c(diǎn)論”以及降價(jià)行為而備受各界關(guān)注。為此，萬(wàn)科首次回應(yīng)了這些話題。

 

    堅(jiān)定不移地看好行業(yè)發(fā)展

    “長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)城市住宅總體供應(yīng)趨緊的狀況沒(méi)有改變；中國(guó)高速城市化和工業(yè)化的方向沒(méi)有改變；人口紅利和人口遷徙的態(tài)勢(shì)沒(méi)有改變；國(guó)民財(cái)富積累和投資理財(cái)需求的升級(jí)沒(méi)有改變?！比f(wàn)科董事會(huì)主席王石表示，“這些支撐行業(yè)發(fā)展的基本要素沒(méi)有變化，因此我們?nèi)匀粓?jiān)定不移地看好行業(yè)發(fā)展的前景?！?/SPAN>

    不過(guò)，萬(wàn)科方面也表示，“看好行業(yè)的長(zhǎng)期前景并不意味著可以忽視短期風(fēng)險(xiǎn)?！?/SPAN>

    在2007年一季度報(bào)告和中期報(bào)告中，萬(wàn)科就提出了對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警。報(bào)告中指出：房?jī)r(jià)的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通家庭收入的增長(zhǎng)速度；投資性購(gòu)房的比例明顯提升；購(gòu)房者普遍預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)將進(jìn)一步快速上漲，擔(dān)心買(mǎi)不到房子或未來(lái)買(mǎi)不起房子而進(jìn)行恐慌性搶購(gòu)；開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期過(guò)高，導(dǎo)致土地市場(chǎng)出現(xiàn)搶購(gòu)，土地價(jià)格大幅度上漲，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了面粉比面包貴的不正常情況?！盎谶@些觀察，我們認(rèn)為，無(wú)論是購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)企業(yè)的心態(tài)都已經(jīng)非?？簥^，這種現(xiàn)象顯然是不可持續(xù)的?！?/SPAN>

    去年第三季度末，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石的“拐點(diǎn)論”引起轟動(dòng)。不過(guò)，認(rèn)同的聲音并不是太多。甚至有人認(rèn)為，萬(wàn)科有意通過(guò)這種方式打壓行業(yè)，以便通過(guò)兼并收購(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。

    對(duì)此，萬(wàn)科總裁郁亮解釋說(shuō)：“如果市場(chǎng)整體發(fā)生劇烈波動(dòng)，萬(wàn)科也不可能獨(dú)善其身?！彼e了帕爾迪的例子。美國(guó)帕爾迪公司是全球最優(yōu)秀的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，但在2007年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)階段性低谷的大背景下，帕爾迪公司也同樣出現(xiàn)巨額虧損。

    萬(wàn)科在市場(chǎng)策略上，在上海等城市率先降價(jià)，取得積極的效果，但這依然給萬(wàn)科帶來(lái)了紛擾。

 

    市場(chǎng)心態(tài)理性回歸的過(guò)程已經(jīng)基本完成

    這一次，借年報(bào)發(fā)布之機(jī)，萬(wàn)科公開(kāi)明確表示，“房?jī)r(jià)不會(huì)大起大落”，“中國(guó)城市住宅價(jià)格長(zhǎng)期深幅下跌的空間并不存在?！比f(wàn)科再次做了好孩子。

    “有些人認(rèn)為我們的觀點(diǎn)變了，或者說(shuō)在修正前面的說(shuō)法，實(shí)際上我們前后的觀點(diǎn)并不矛盾，”王石表示，“我們一直在強(qiáng)調(diào)理性調(diào)整不等于房?jī)r(jià)從大漲到大跌，這其中，更重要的是一種心態(tài)的調(diào)整?！?/SPAN>

    “去年，住房市場(chǎng)的情緒一度出現(xiàn)高度亢奮，房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲勢(shì)頭太快。如果這種勢(shì)頭不能盡快扭轉(zhuǎn)，未來(lái)必然出現(xiàn)較大幅度的市場(chǎng)波動(dòng)。在這種情況下，我們認(rèn)為應(yīng)該有一些負(fù)責(zé)任的觀點(diǎn)?！?/SPAN>

    但現(xiàn)在的情況發(fā)生了變化，王石說(shuō)，“市場(chǎng)已經(jīng)不需要我們?cè)偃ヌ崾撅L(fēng)險(xiǎn)，甚至有出現(xiàn)恐慌心理的跡象。盡管出現(xiàn)恐慌心理也不會(huì)影響行業(yè)長(zhǎng)期向上的未來(lái)趨勢(shì)，但在短期內(nèi)，卻可能影響市場(chǎng)信心，增加過(guò)度調(diào)整的可能性和幅度。所以我們認(rèn)為，在這種情況下，再?gòu)?qiáng)調(diào)市場(chǎng)理性調(diào)整的必要性、必然性已經(jīng)沒(méi)有必要，而應(yīng)該以更冷靜的分析，關(guān)注行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)律和態(tài)勢(shì)，早日讓行業(yè)在更為健康理性的軌道上繼續(xù)發(fā)展?！?/SPAN>

    通過(guò)對(duì)過(guò)去幾個(gè)月銷(xiāo)售情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科發(fā)現(xiàn)，自住需求比例已經(jīng)超過(guò)銷(xiāo)售量的90%?？只判該屬?gòu)的心態(tài)消失，土地市場(chǎng)搶購(gòu)的局面結(jié)束，報(bào)價(jià)趨于謹(jǐn)慎。萬(wàn)科認(rèn)為，市場(chǎng)心態(tài)理性回歸的過(guò)程已經(jīng)基本完成。

    關(guān)于降價(jià)，萬(wàn)科也首次做了回應(yīng)。王石說(shuō)：“市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的小幅度調(diào)整作出了熱烈回應(yīng)，說(shuō)明剛性需求的基本面沒(méi)有發(fā)生改變。隨著市場(chǎng)調(diào)整的逐步到位，行業(yè)將邁入更加理性健康的發(fā)展軌道?！?/SPAN>

    有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前中國(guó)市場(chǎng)有點(diǎn)兒類似1985年之后的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)，貨幣升值、房?jī)r(jià)高漲，因此擔(dān)心出現(xiàn)日本那樣的房?jī)r(jià)暴跌。對(duì)此，萬(wàn)科的觀點(diǎn)是，目前中國(guó)住宅市場(chǎng)出現(xiàn)的短期波動(dòng)也只是階段性的理性回歸，不會(huì)改變市場(chǎng)整體的發(fā)展方向，不是日本1985年之后的市場(chǎng)，更像是日本住宅市場(chǎng)曾經(jīng)在1966年和1975年經(jīng)歷的兩次調(diào)整，調(diào)整之后，行業(yè)迎來(lái)的都是新一輪景氣周期。