3月14日，為期4天的“2008上海之春房產(chǎn)展示交易會(huì)”，在“拐點(diǎn)說(shuō)”爭(zhēng)論甚囂塵上的氛圍中拉開(kāi)帷幕。

    作為今年春季的首場(chǎng)大型房展會(huì)，被業(yè)界視為上海全年樓市的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在這次上海春季房展會(huì)上，除外環(huán)周邊個(gè)別樓盤(pán)有打折外，其他大部分樓盤(pán)價(jià)格依然堅(jiān)挺，甚至一些樓盤(pán)出現(xiàn)“提價(jià)”現(xiàn)象。

    這不禁讓人產(chǎn)生懷疑，上海房?jī)r(jià)真的到“拐點(diǎn)”了嗎？而在剛剛過(guò)去的兩個(gè)月時(shí)間里，圍繞“萬(wàn)科上海降價(jià)帶動(dòng)房?jī)r(jià)跳水”、“上海房?jī)r(jià)跌破萬(wàn)元”、“上海房?jī)r(jià)驚現(xiàn)拐點(diǎn)”的言論和傳聞，還在牽動(dòng)著每個(gè)人的神經(jīng)。

    對(duì)此，DTZ戴德梁行、上海中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)人士最近表示，上海房?jī)r(jià)走勢(shì)依然堅(jiān)挺，不存在“拐點(diǎn)”一說(shuō)。在廣州、深圳房?jī)r(jià)大幅縮水，北京樓盤(pán)再聞“普遍打折”的房?jī)r(jià)回落聲中，上海又或?qū)⒊蔀檎{(diào)控最難攻克的最后堡壘。

 

    漲多降少

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，約150個(gè)樓盤(pán)參加了這次上海春季房展會(huì)，絕大部分是中外環(huán)地段的房源，其中浦東三林、松江九亭及寶山顧村等幾個(gè)上海郊縣(區(qū))樓盤(pán)唱主角，內(nèi)環(huán)項(xiàng)目則屈指可數(shù)。

    “比預(yù)想的要好?！币晃簧虾Ｍ猸h(huán)外的開(kāi)發(fā)商平靜地說(shuō)，來(lái)看房的人還是比較多的，主要以剛性需求的年輕人和改善居住的中老年人為主。據(jù)了解，這次房展會(huì)看房人數(shù)7.6萬(wàn)人，比去年減少了5%，出現(xiàn)了購(gòu)房者不急于買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商更不急的濃厚觀(guān)望氣息。

    在這種情況下，上海開(kāi)發(fā)商采取了3種不同的差異化銷(xiāo)售策略。

    一些外環(huán)周邊和郊縣樓盤(pán)，打出了94、97、98折扣優(yōu)惠價(jià)。如南匯區(qū)樓盤(pán)“藝泰安邦”，在展會(huì)上共推出10套特價(jià)房，每套優(yōu)惠1萬(wàn)元至3萬(wàn)元不等，其中5套房子被預(yù)訂。而7500元/平方米的單價(jià)，無(wú)疑是吸引看房者的主要賣(mài)點(diǎn)。

    大部分樓盤(pán)則堅(jiān)持“不打折”，如下月底開(kāi)盤(pán)的九亭“象嶼都城”商品房，其報(bào)價(jià)1萬(wàn)元/平方米左右，銷(xiāo)售先生稱(chēng)：“沒(méi)有打折，要買(mǎi)先預(yù)訂?！遍L(zhǎng)寧姐妹樓盤(pán)“天山怡景苑”和“天山華庭”首批房源預(yù)估價(jià)2萬(wàn)元／平方米，“這個(gè)價(jià)錢(qián)你能買(mǎi)到房子就不錯(cuò)了，折扣根本不可能?！?/SPAN>

    也有個(gè)別樓盤(pán)“趁機(jī)漲價(jià)”。展會(huì)首日，中遠(yuǎn)兩海灣城四期“璀璨天成”報(bào)價(jià)2.25萬(wàn)元/平方米，第三天報(bào)價(jià)已經(jīng)漲至2.3萬(wàn)元/平方米，而一周前最低售價(jià)2.1萬(wàn)元/平方米。同樣，浦東別墅“九間堂”展會(huì)首日?qǐng)?bào)價(jià)1萬(wàn)-1.1萬(wàn)元/平方米，兩天后已漲至1.1萬(wàn)-1.2萬(wàn)元/平方米。

    有跡象表明，自今年2月15日萬(wàn)科上?！敖祪r(jià)促銷(xiāo)”后，這種銷(xiāo)售差異在上海市場(chǎng)表現(xiàn)尤為明顯，其中反對(duì)“拐點(diǎn)說(shuō)”占據(jù)主流聲音。

    一些開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)就明確表示，不會(huì)跟風(fēng)萬(wàn)科上海降價(jià)銷(xiāo)售，但會(huì)考慮“低開(kāi)高走”的銷(xiāo)售策略。盡管此后有傳言說(shuō)，一些外環(huán)線(xiàn)附近的樓盤(pán)打折價(jià)格普遍達(dá)到9折，但事實(shí)證明也只是一個(gè)“美麗的謊言”。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在新近開(kāi)盤(pán)的15個(gè)樓盤(pán)中，與上一批房源推出的價(jià)格相比，有13個(gè)樓盤(pán)在漲價(jià)，其中8個(gè)樓盤(pán)每平方米比上年10月上漲了1200-3000元；只有兩個(gè)樓盤(pán)價(jià)格下跌，每平方米下降也只有100-200元。

    而這15個(gè)樓盤(pán)中的絕大部分位于外環(huán)線(xiàn)附近。而外環(huán)線(xiàn)附近又是今年上海房源供應(yīng)的主要區(qū)塊，約占總房源供應(yīng)量的70%左右，被業(yè)界認(rèn)為是“房?jī)r(jià)最易發(fā)生‘拐點(diǎn)’的地方”。

    同時(shí)，來(lái)自國(guó)家發(fā)改委的調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，今年1月上海房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比上漲9.9%，環(huán)比上漲0.2%；2月同比上漲9.8%，環(huán)比上漲0.2%。此外，上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，今年2月該公司房源成交均價(jià)17494元/平方米，環(huán)比上漲了0.42%。

    “房?jī)r(jià)還在上漲?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究咨詢(xún)部副經(jīng)理馬冀認(rèn)為，從價(jià)格絕對(duì)數(shù)量、價(jià)格增長(zhǎng)速度這兩個(gè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)去看，“上海房?jī)r(jià)‘拐點(diǎn)說(shuō)’，是人為在引導(dǎo)市場(chǎng)，實(shí)際并非如此。”

 

    “拐點(diǎn)”背后

    事實(shí)上，在近8年時(shí)間里，上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)了三波“拐點(diǎn)說(shuō)”，但其提出的主體和環(huán)境則大不一樣。

    第一波發(fā)生在2003年11月至2004年6月，第二波發(fā)生在2005年4月至7月。在這兩波過(guò)程中，“溫州炒房團(tuán)”等民間資本發(fā)威，上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度上漲，引發(fā)一些民眾的擔(dān)憂(yōu)和不滿(mǎn)。在調(diào)控政策出臺(tái)背景下，“拐點(diǎn)說(shuō)”孕育而生，但事后房?jī)r(jià)走勢(shì)證明這只是虛驚一場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商更是“漁翁得利”。

    第三波發(fā)生在2007年12月至今，在外資、民資等多重因素的推動(dòng)下，上海房?jī)r(jià)和地價(jià)雙雙“瘋狂”，甚至出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的罕見(jiàn)高地價(jià)。這令開(kāi)發(fā)商“心驚膽顫”了，先于民眾提出“拐點(diǎn)說(shuō)”。

    但為何發(fā)起第三波“拐點(diǎn)說(shuō)”，至今開(kāi)發(fā)商仍未透露其“真正意圖”，但有個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，這言論發(fā)生在今年全國(guó)“兩會(huì)”之前。正如民眾所料的，呼聲較高的房?jī)r(jià)及房地產(chǎn)調(diào)控成為這次“兩會(huì)”代表的焦點(diǎn)話(huà)題之一。

    上海房地產(chǎn)資深人士、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波稱(chēng)：“他們不但沒(méi)有反映市場(chǎng)的真實(shí)情況，而這只能干擾中央調(diào)控的決策和決心，進(jìn)而使房?jī)r(jià)再次返身向上?！?/SPAN>

    據(jù)了解，在盧灣、靜安和黃浦這三大“盛產(chǎn)”高價(jià)樓盤(pán)的傳統(tǒng)市中心區(qū)域內(nèi)，今年1月至今成交量在急劇萎縮，但三四萬(wàn)元的單價(jià)則絲毫沒(méi)有下降。值得關(guān)注的是，該區(qū)域獲得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目至今寥寥無(wú)幾。

    但在DTZ戴德梁行住宅部董事伍惠敏看來(lái)，未來(lái)三年，上海新建商品房將仍然處于嚴(yán)重短缺現(xiàn)象，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)的供求矛盾更加突出，“距離樓市的供需平衡還有很長(zhǎng)的距離?！?/SPAN>

    據(jù)浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究中心副主任叢城預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年到2010年，上海商品房竣工規(guī)模依次為2800萬(wàn)平方米、2600萬(wàn)平方米和2700萬(wàn)平方米。而據(jù)上海每年約3300萬(wàn)平方米的新建商品房銷(xiāo)售規(guī)模預(yù)測(cè)，供求比將在0.84：1、0.79：1、0.82：1。

    于是，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“持盤(pán)待漲”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)，至少有16個(gè)住宅新盤(pán)項(xiàng)目推遲上市。其中，2月份上海新房推盤(pán)量卻觸及2005年以來(lái)的歷史最低水平，整個(gè)月僅推出31個(gè)新盤(pán)，其中住宅項(xiàng)目只有13個(gè)。

    有人擔(dān)憂(yōu)，假如低成交量壓抑的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，所聚集的購(gòu)房能量過(guò)大，且在短期內(nèi)被釋放的話(huà)，房?jī)r(jià)重新出現(xiàn)類(lèi)似2007年的新一輪報(bào)復(fù)性上漲的可能性將較大。