恒大地產(chǎn)日前在香港聯(lián)交所發(fā)布公告，宣布中止上市計(jì)劃。此前，星河灣、廣州方圓等一批內(nèi)地地產(chǎn)公司均打算和恒大一樣籌備上市，業(yè)界據(jù)此認(rèn)為，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)資金面遇到很大壓力。

    “如果我們走得太快，停一停，讓靈魂跟上來。”印第安人的這句諺語放在今天的房地產(chǎn)業(yè)，似乎可以改成：“如果土地儲備增長太快，停一停，讓資金跟上來?！钡屑?xì)分析后人們不禁要問，在資本市場不景氣、銀根收縮的大背景下，如果資金跟不上來呢？房地產(chǎn)業(yè)就“丟魂”了么？分析人士指出，其實(shí)，對房地產(chǎn)市場的深刻理解以及對風(fēng)險(xiǎn)的高度警惕，這才是房地產(chǎn)行業(yè)的“靈魂”。

    雖然從長期來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處于繁榮期，但短期的調(diào)整和風(fēng)險(xiǎn)仍需要防范。去年，許多房地產(chǎn)上市公司借資本市場的東風(fēng)大舉拿地，上市自然成了許多未上市公司的心中之“癢”，先儲備大量土地再上市賣個(gè)好價(jià)錢，是這些公司的美好設(shè)想。如今上市不成，手中大把的土地等著資金開發(fā)，不少公司的“上市之癢”已轉(zhuǎn)變?yōu)椤百Y金之痛”。

    以前，對地產(chǎn)公司盛行采用凈資產(chǎn)價(jià)值(NAV)估值法，這在一定程度上使得地產(chǎn)企業(yè)對土地儲備趨之若鶩。但是，大量的土地儲備一定是上市融資和企業(yè)估值的最重要前提么？如果這個(gè)邏輯成立，就不能解釋一些內(nèi)地公司的土地儲備一再增加后，反而被許多外資投行降低評級。這個(gè)邏輯也不能解釋，恒大地產(chǎn)的土地儲備高達(dá)4580萬平方米，對投資者仍是沒有足夠的吸引力。

    內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)不受投資者垂青，在一定程度上與近期香港市場低迷有關(guān)系，但房地產(chǎn)企業(yè)也該反思反思。比如，去年市場狂熱的時(shí)候，有些土地是不是不該出高價(jià)去拿？

    SOHO中國董事會主席潘石屹對土地價(jià)值的理解發(fā)人深思：“土地并不是核心問題，關(guān)鍵是品牌和商業(yè)模式，房地產(chǎn)公司的未來持續(xù)能力在于土地儲備價(jià)值的持續(xù)供應(yīng)能力，而不僅僅是土地面積的供應(yīng)能力?！?/SPAN>SOHO中國并不傾向于囤積大量土地，而是通過快速開發(fā)和提高資金周轉(zhuǎn)率來提高資本回報(bào)率。SOHO中國以區(qū)區(qū)100多萬平方米土地儲備，在上市首日獲得了高達(dá)489億港元的市值，其獨(dú)特的商業(yè)模式可為一個(gè)注腳。

    地產(chǎn)龍頭萬科顯然對土地儲備和利潤率有著很清醒的認(rèn)識，堅(jiān)持不囤地、不追求高利潤率的策略，學(xué)習(xí)國外同行的工廠化開發(fā)，通過提高質(zhì)量打造品牌，通過工廠化提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，為中國地產(chǎn)業(yè)開創(chuàng)出新的商業(yè)模式，獲得合理利潤率下的高資產(chǎn)回報(bào)率。萬科董事長王石認(rèn)為，市場是公平的，企業(yè)從暴利中獲得的利潤，最終都會交回市場。

    值得注意的是，雖然去年地產(chǎn)上市公司經(jīng)歷了前所未有的繁榮，凈利潤增長達(dá)到100%以上已是“家常便飯”，但大部分上市公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都在0.3以下徘徊，資產(chǎn)負(fù)債率仍然普遍保持在60%以上，資金壓力較大，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度仍然較慢。因此，地產(chǎn)行業(yè)的品牌建設(shè)和商業(yè)模式創(chuàng)新顯得更為迫切。

    是什么支持著萬科等地產(chǎn)企業(yè)的品牌建設(shè)和商業(yè)模式創(chuàng)新？是公司對市場的深刻理解以及對風(fēng)險(xiǎn)的高度警惕，這是比資金和融資能力更重要的競爭力，這才是房地產(chǎn)行業(yè)的“靈魂”所在。