過(guò)去幾個(gè)月，上海一些老式小區(qū)頻頻遭遇物業(yè)公司“拋盤(pán)”，其中一些小區(qū)的物業(yè)管理由于無(wú)人接盤(pán)，變成“真空”小區(qū)。據(jù)報(bào)道，滬上被棄小區(qū)的數(shù)字呈上升趨勢(shì)，中心城區(qū)某區(qū)無(wú)人管理的小區(qū)就有39處。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，目前已有1/3以上的住宅小區(qū)面臨管理危機(jī)，部分8－10年的小區(qū)可能成為“燙手山芋”。

    老式小區(qū)里的房子以前大都是公房，由單位或者政府管理，基本不存在物業(yè)管理收費(fèi)的問(wèn)題。十多年前開(kāi)始，公房逐漸變?yōu)樗椒浚飿I(yè)管理收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由政府定價(jià)———每套房屋每月管理費(fèi)4.5－7.5元，保安、保潔費(fèi)3－6元。平均算來(lái)，每平方米物業(yè)費(fèi)0.2元左右，10多年來(lái)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)一直沒(méi)變。隨著時(shí)間推移，矛盾逐漸凸現(xiàn)，一家口碑還不錯(cuò)的物業(yè)公司就表示，老化設(shè)備維護(hù)費(fèi)過(guò)高、物業(yè)費(fèi)偏低且收繳率低，以及最低工資調(diào)整帶來(lái)的用工成本增加導(dǎo)致的虧損是他們撤離的主要原因。

    老式小區(qū)現(xiàn)在出現(xiàn)的困境，也是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡過(guò)程中的一種必然。其實(shí)不僅上海出現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象，北京崇文門(mén)某全市最大的回遷小區(qū)，就面臨著物業(yè)費(fèi)收繳率過(guò)低的矛盾，物業(yè)公司不得不把地下室裝修出租，以維持經(jīng)營(yíng)，結(jié)果小區(qū)環(huán)境急轉(zhuǎn)直下，一些業(yè)主還時(shí)刻擔(dān)心小區(qū)的安全。

    物業(yè)撤離后，小區(qū)清潔、安全等問(wèn)題凸現(xiàn)，極大地影響了小區(qū)居民的生活，也使小區(qū)的居住品質(zhì)下降、物業(yè)相對(duì)貶值。對(duì)此，有人建議由政府托底、給予物業(yè)補(bǔ)貼等，但這只是權(quán)宜之計(jì)，因?yàn)檎吘关?cái)力有限，應(yīng)該用到最急需的地方。所以，要解決這一問(wèn)題，最終還得依靠市場(chǎng)。

    物業(yè)管理歸根到底也是一種商品（服務(wù)），必然要遵循市場(chǎng)的規(guī)則，由買(mǎi)賣(mài)（服務(wù)）的雙方———業(yè)主和物業(yè)企業(yè)就價(jià)格進(jìn)行博弈。之所以很多小區(qū)出現(xiàn)“物管”真空，根本原因就在于一個(gè)適格的談判主體沒(méi)有出現(xiàn)，這個(gè)適格的談判主體就是既能充分尊重市場(chǎng)規(guī)律、又能充分代表業(yè)主利益的小區(qū)業(yè)委會(huì)。其實(shí)，新式小區(qū)也存在類似問(wèn)題，只是物業(yè)收費(fèi)相對(duì)較高，矛盾還沒(méi)有大規(guī)模出現(xiàn)。

    對(duì)此，不妨分中短期和中長(zhǎng)期兩個(gè)目標(biāo)，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)渡和接軌。

    就中短期而言，最重要的是解決老式小區(qū)的物管“真空”問(wèn)題。由于在習(xí)慣了廉價(jià)服務(wù)的人群中直接實(shí)施沒(méi)有政府參考價(jià)做基本定價(jià)依據(jù)的直接對(duì)價(jià)模式并不可行，所以政府定價(jià)在短期內(nèi)還是需要的。不過(guò)政府在提供指導(dǎo)價(jià)格的時(shí)候，應(yīng)該通過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研，更加貼近市場(chǎng)實(shí)際，而且提供一定的浮動(dòng)范圍。本月中旬，一份提升老式小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的報(bào)告，將由市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)呈送房地及物價(jià)部門(mén)。我們希望新的標(biāo)準(zhǔn)能更好地平衡居民和物業(yè)管理企業(yè)的利益。

    此外，政府要提供一些輔助措施，例如首先在真空小區(qū)附近設(shè)立公共垃圾箱，把最迫切的衛(wèi)生問(wèn)題先解決?？紤]到提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能給一些生活較困難的居民帶來(lái)較重的負(fù)擔(dān)，政府可以對(duì)低收入人群實(shí)施特困補(bǔ)貼。而在物業(yè)公司進(jìn)駐之前，一些老式小區(qū)也可發(fā)揮過(guò)去那種鄰里間親和的優(yōu)勢(shì)，暫時(shí)實(shí)行治安和衛(wèi)生自治。待時(shí)機(jī)成熟，再移交給專業(yè)物業(yè)公司。

    從中長(zhǎng)期來(lái)看，物管“真空”的出現(xiàn)也未必全是壞事，反而有可能成為培養(yǎng)小區(qū)自治管理和公民自治習(xí)慣的一個(gè)良好契機(jī)。小區(qū)業(yè)委會(huì)的出現(xiàn)，既需要政府和各方面的大力支持，也需要居民觀念的變革。在“百?gòu)U待興”之時(shí)，為業(yè)委會(huì)的工作建立健全全面的章程和制度，包括小區(qū)公共利益的界定、收益分配制度的制定，等等，可能是樹(shù)立權(quán)威的一個(gè)重要途徑，也是為小區(qū)今后的自治打下良好基礎(chǔ)的“制度先行”之舉。在此基礎(chǔ)上，業(yè)委會(huì)可以根據(jù)各小區(qū)不同特點(diǎn)，充分發(fā)掘小區(qū)可能的公共收益空間，比如各種類型的廣告位、停車(chē)位等等，為小區(qū)尋找長(zhǎng)期可能的物業(yè)費(fèi)補(bǔ)充空間。