怎一個(gè)“亂”字了得！

   “不是說(shuō)房?jī)r(jià)在降嗎，怎么也沒(méi)看到實(shí)惠？”“機(jī)構(gòu)明明在拋棄地產(chǎn)股，怎么市場(chǎng)轉(zhuǎn)眼就回暖了？”“地產(chǎn)大佬的觀點(diǎn)為什么反復(fù)無(wú)常？”“二套房貸松動(dòng)是不是真的？”

    紛繁蕪雜的樓市亂象，讓人不僅對(duì)房?jī)r(jià)一頭霧水，對(duì)利益集團(tuán)的觀點(diǎn)真假難辨，即便是對(duì)時(shí)下的政策也感到搖擺不定。似乎，市場(chǎng)對(duì)峙已進(jìn)入心理防線最后敏感期。

    4月3日，新組建尚未來(lái)得及掛牌的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部領(lǐng)到了新任務(wù)：嚴(yán)打炒地炒房等違法違規(guī)行為。并將此款項(xiàng)首次寫(xiě)進(jìn)國(guó)務(wù)院年度工作要點(diǎn)，治理樓市亂象開(kāi)始最后通牒。

    “最近一兩個(gè)月內(nèi)，會(huì)有風(fēng)光一時(shí)的房企宣布破產(chǎn)。”北京聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理?xiàng)钌黉h觀點(diǎn)和此前潘石屹“百日劇變”觀點(diǎn)異曲同工。

    接受本報(bào)記者采訪的相關(guān)人士均認(rèn)為，恒大IPO受挫的身后，眾多房企面臨著資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，秉持現(xiàn)金為王時(shí)代，抓住四五月市場(chǎng)降價(jià)迅速回籠貨款，很可能將是房企最后的曲線生存方式。

 

    樓市亂象

    亂花漸欲迷人眼。

    4月2日，國(guó)家發(fā)改委公布數(shù)據(jù)：截至3月20日，3月份全國(guó)36個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格總體回落。

    看到此消息，觀望了很久的北京購(gòu)房者小于高興不起來(lái)：“同樣是發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)，1、2月均超過(guò)10%的房?jī)r(jià)漲幅，在3月回落也是高位運(yùn)行?！?/SPAN>

    不僅如此，五花八門(mén)的信息發(fā)布單位統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更是復(fù)雜，有的稱新盤(pán)持續(xù)“零成交量”，樓市倒春寒；有的又稱樓市回暖，即將報(bào)復(fù)性上漲。尤其是上海樓市“量?jī)r(jià)齊漲”的消息，更讓小于一頭霧水。

    不久前還在降價(jià)打折的上海萬(wàn)科近日推出的新盤(pán)時(shí)，實(shí)際售價(jià)反而比報(bào)出的均價(jià)還要高。背后則是地產(chǎn)大佬的倒戈：王石先是談拐點(diǎn)，現(xiàn)在又稱降價(jià)空間不大；潘石屹堅(jiān)持的“無(wú)拐論”，如今變成房企將血腥破產(chǎn)。

    而深圳一樓盤(pán)打6.5折拋售時(shí)，引發(fā)上百名原價(jià)購(gòu)房的業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商退還“差價(jià)”。

    差一點(diǎn)讓小于心理崩潰的消息來(lái)自鋪天蓋地的“二套房貸松動(dòng)”報(bào)道，而此政策正是引起本輪樓市調(diào)整的主要?jiǎng)恿Α１M管上海銀監(jiān)局等權(quán)威部門(mén)第一時(shí)間就明確予以了否認(rèn)，多多少少存在的擦邊球現(xiàn)象仍讓小于們心有余悸。

    “上帝要其滅亡，必先讓其瘋狂?！睏钌黉h試圖單從心理層面的分析，似乎挑明了現(xiàn)階段對(duì)峙雙方心理焦灼已到了最后敏感關(guān)頭。而宏觀層面的鐵腕加碼，無(wú)疑會(huì)讓天平傾向于真相。

 

　　鐵腕政策加碼

    風(fēng)雨欲來(lái)。

    “堅(jiān)定不移地用經(jīng)濟(jì)手段抑制房?jī)r(jià)。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新最近的表述預(yù)示，更多的從緊政策在醞釀。

    “近期很可能會(huì)有對(duì)地產(chǎn)股利空的政策出臺(tái)。”4月1日再現(xiàn)黑色星期一，地產(chǎn)股深幅殺跌之際，一接近建設(shè)部人士接受采訪時(shí)透露。盡管沒(méi)言明條款，最近已明確的政策顯然目標(biāo)正直指高房?jī)r(jià)。

    原定于3月28日在港交所掛牌上市的恒大地產(chǎn)在最后一程折戟。

    證監(jiān)會(huì)隨后的表態(tài)讓40余家等候IPO的房企備感絕望：對(duì)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購(gòu)買開(kāi)發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。

    3月底，北京海淀區(qū)原區(qū)長(zhǎng)周良洛受賄1600萬(wàn)被判死緩，其中超過(guò)1500萬(wàn)是收受地產(chǎn)商的賄賂。國(guó)土部同一時(shí)間公布的“百日行動(dòng)”成果，有2700多人因地獲刑。治理樓市腐敗驟然升級(jí)。

    中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一告訴記者，國(guó)土部已開(kāi)始針對(duì)高地價(jià)有所動(dòng)作。國(guó)土部最新通知亦稱，今年起對(duì)土地價(jià)格的監(jiān)測(cè)城市將從50個(gè)擴(kuò)大至105個(gè)。

    記者從央行貨幣政策委員會(huì)3月底在北京召開(kāi)2008年第一季度例會(huì)證實(shí)，貨幣從緊鐵定繼續(xù)。盡管具體細(xì)節(jié)尚未出臺(tái)，眼下民生、光大、招行3家銀行已嚴(yán)令抬高二套房貸購(gòu)房門(mén)檻。

    不僅如此，記者從多家商業(yè)銀行個(gè)貸部門(mén)獲悉，銀監(jiān)會(huì)要求各銀行要對(duì)早前的違規(guī)放貸“重補(bǔ)重簽”的“內(nèi)部傳言”，近期會(huì)有明確說(shuō)法。

    而為了規(guī)范二手房交易市場(chǎng)，多個(gè)一線城市最近都在醞釀收緊對(duì)二手房交易資金的監(jiān)管。

    不僅如此，繼查處炒地炒房今年首次進(jìn)入政府工作報(bào)告后，3月29日由國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)的國(guó)務(wù)院2008年工作要點(diǎn)中，明確表示今年“嚴(yán)厲打擊炒地炒房等違法違規(guī)行為”。

 

    降價(jià)是惟一出路？

    出來(lái)混，總是要還的。樓市江湖也不例外。

    據(jù)傳，地產(chǎn)大佬潘石屹手里有一份今年上市房企的“倒霉名單”，細(xì)節(jié)不得而知；但在老潘看來(lái)，恒大地產(chǎn)上市未果將是一個(gè)標(biāo)志性的轉(zhuǎn)折事件。

    “一兩個(gè)月之內(nèi)，就會(huì)有房企宣布破產(chǎn)?！睏钌黉h的斷言不排除大房企甚至上市房企。經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠的表述更慘烈：“中國(guó)可能一半的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)破產(chǎn)?！?/SPAN>

    相比之下，盡管潘石屹委婉了很多：“誰(shuí)有苦處，只有自己知道?！钡@話從地產(chǎn)商口里說(shuō)出，似乎更具玩味。

    陸續(xù)公布的上市房企的年報(bào)中，每股現(xiàn)金流出現(xiàn)了巨額負(fù)數(shù)：保利地產(chǎn)-7.65元、招商地產(chǎn)-4.74元，金地集團(tuán)-7.52元等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，42家A股房地產(chǎn)上市公司2007年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-365.99億元。

    在業(yè)界看來(lái)，股市暴跌，地產(chǎn)股市值縮水近半，融資受阻；而眾多的地產(chǎn)商在去年幾乎都在大舉借債高價(jià)拿地。資金鏈極其脆弱。

    據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，恒大地產(chǎn)過(guò)去一年里屢成地王，儲(chǔ)地暴增8倍到4580萬(wàn)平方米；而截至今年1月，恒大未償還銀行貸款及其他借款總額超過(guò)111億元，且不包括向機(jī)構(gòu)投資者融得的10億美元資金。早在去年9月，恒大地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率就高達(dá)95%以上。

    “今年，順馳現(xiàn)象也許將在全國(guó)蔓延。”楊少鋒稱，多米諾骨牌已從去年的地王開(kāi)始。他的理由是，隨著保障房將占近半市場(chǎng)，供求關(guān)系會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。而全國(guó)6萬(wàn)家房企已經(jīng)太多了。

 

    市場(chǎng)繼續(xù)觀望，政策層層加碼，房企何去何從？

    記者獲得消息稱恒大正積極轉(zhuǎn)戰(zhàn)私募融資，同時(shí)啟動(dòng)了一個(gè)500億的年度銷售計(jì)劃，為此廣州等多個(gè)樓盤(pán)正批量降價(jià)處理。

    越來(lái)越多的消息顯示，原本意圖在四五月銷售旺季打翻身仗的地產(chǎn)商，多數(shù)都更改了計(jì)劃，準(zhǔn)備降價(jià)求生。

    金地集團(tuán)負(fù)責(zé)人表示：“會(huì)考慮做價(jià)格的調(diào)整，來(lái)加快銷售速度?！?/SPAN>

    楊少鋒稱，在四五月份資金鏈更緊張的形勢(shì)下，房企主動(dòng)降價(jià)是最明智選擇，“先下手為強(qiáng)”。