過去幾年房價(jià)泡沫越大的地區(qū)，現(xiàn)在越有可能面臨大的調(diào)整，在新浪樂居創(chuàng)新峰會(huì)上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱這樣表達(dá)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法。

    事實(shí)上，從去年下半年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的跡象已隱約顯現(xiàn)。從國家一系列金融調(diào)控政策的出臺(tái)，到開發(fā)商對(duì)房價(jià)拐點(diǎn)的爭(zhēng)論，再到某些區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)的降價(jià)現(xiàn)象，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整已經(jīng)在不斷推進(jìn)。

 

　　部分開發(fā)商深感調(diào)整壓力

    4天前，SOHO中國董事長潘石屹在博客中稱，房地產(chǎn)業(yè)在未來100天內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)大變動(dòng)，很多房地產(chǎn)公司將會(huì)發(fā)生劇變。

    “目前國內(nèi)、國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)壓力很大，尤其中國在高通脹的壓力下，實(shí)施從緊的貨幣政策，所以我認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整已經(jīng)近在眼前。”潘石屹說。

    之所以出現(xiàn)這種情況，原因就在于房地產(chǎn)業(yè)資金緊張情況越來越嚴(yán)重。

    從去年9月底至今，央行出臺(tái)了一系列政策收緊了對(duì)房地產(chǎn)的資金供應(yīng)。今年兩會(huì)結(jié)束次日，央行即按計(jì)劃提高了存款準(zhǔn)備金率，政策意圖不言自明。

    那些已在海外上市的房地產(chǎn)企業(yè)也出現(xiàn)股票大跌的情況。本月20日，恒大集團(tuán)IPO被證監(jiān)會(huì)擱置，另外40余家房地產(chǎn)企業(yè)200億美金額度的國外資本市場(chǎng)募集資金的時(shí)間表，也隨之變得不可預(yù)測(cè)。國際資本市場(chǎng)與中國房地產(chǎn)之間的融資管道基本上被堵死。

    顯然，房地產(chǎn)企業(yè)的資金募集，已經(jīng)是國內(nèi)、國外兩頭都受壓。

    但在經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容看來，資金緊張還不是開發(fā)商最難受的地方，最大的風(fēng)險(xiǎn)是購房需求的陡然下跌。“假如投資與炒作退出市場(chǎng)，那么國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)發(fā)生根本性變化。這就是當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)?！?/SPAN>

    易憲容認(rèn)為，隨著個(gè)人住房按揭貸款的門檻提高，購買住房的成本增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的改變，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者、炒作者會(huì)紛紛離場(chǎng)，而且消費(fèi)者也會(huì)改變住房需求，而這種情況在北京出現(xiàn)。

    “北京市的房價(jià)早就已經(jīng)進(jìn)入下降通道，只是沒有那么明顯?！币讘椚菡f，房價(jià)的深度調(diào)整來得沒有那么快，需要時(shí)間。

 

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚不支撐下跌論

    但是在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上，目前還看不到房價(jià)下降的明顯標(biāo)志。

    國家發(fā)展和改革委員會(huì)與國家統(tǒng)計(jì)局3月18日聯(lián)合發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.9％，環(huán)比上漲0．2％。新建住房銷售價(jià)格同比漲幅較大的主要城市中，北京的漲幅更是達(dá)到了16.5％。

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)昨天披露的《中國房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》則認(rèn)為，盡管去年在宏觀調(diào)控下一些地區(qū)房價(jià)出現(xiàn)小幅下跌趨勢(shì)，但這只是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次短期調(diào)整，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將繼續(xù)平穩(wěn)。

    該研究報(bào)告稱，從10個(gè)主要城市的供求分析來看，大部分城市的供應(yīng)量較以往都有所加大，但仍無法滿足需求。其中，上海、杭州、成都及重慶都存在很大的供應(yīng)缺口，供需矛盾仍比較突出。北京、天津、深圳、廣州等城市，由于政府加大了對(duì)住房的供應(yīng)，供求矛盾今年將得到緩解。

    盡管對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)作出了判斷，樊綱也認(rèn)為中國的房地產(chǎn)仍然是一個(gè)大有潛力的、大有發(fā)展前途的市場(chǎng)。

 

    泡沫源于人們相信房價(jià)只漲不跌

    在房地產(chǎn)市場(chǎng)，始終有一種聲音認(rèn)為，相比其他國家我國的房價(jià)并不高，而且我國土地這么有限，未來一定會(huì)有更高的房價(jià)。

    在樊綱看來，這些話都在論證今后我們需要多少房子，但也許那是50年后人們的需求，那時(shí)候中國人均GDP可能是3萬美元，現(xiàn)在人均還不到3000美元?！鞍凑宅F(xiàn)在的收入，這么高的房價(jià)，這么大的一個(gè)泡沫市場(chǎng)，早晚要垮掉。”

    從收入和房價(jià)的關(guān)系上看，1999年之前，美國房地產(chǎn)的房價(jià)收入比基本上是平穩(wěn)的。但2000年以后房價(jià)與收入之比陡然上升，市場(chǎng)形成了泡沫。而在歐洲很多國家，盡管房價(jià)可能上升，但收入的增長超過了房價(jià)上漲，房價(jià)與收入之比反而是在下降。比如德國，10年來收入的增長超過了房價(jià)的增長。

    “不管有多少個(gè)理由，有多少種手段分散泡沫，不管房價(jià)上漲被說得如何天花亂墜，到某一天它也會(huì)跌下來。”樊綱說。

    由于次級(jí)債的影響，美國甚至發(fā)生了燒房子事件。據(jù)樊綱稱，目前美國房價(jià)總水平已經(jīng)跌了20％，而且還可能繼續(xù)往下走。

    在上世紀(jì)90年代，日本房價(jià)曾跌過70％，東京地區(qū)跌過60％。房價(jià)下跌的過程是清盤、倒閉、破產(chǎn)的過程。上世紀(jì)90年代末亞洲金融危機(jī)，香港的房價(jià)也跌了60％，泰國等東南亞國家至今還有爛尾樓。

    “當(dāng)國內(nèi)一些地區(qū)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：一部分企業(yè)掙錢太容易，人們排隊(duì)給你塞錢的時(shí)候，這個(gè)市場(chǎng)一定是有問題的，一定是個(gè)不均衡的市場(chǎng)?！狈V說，一定會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。

    樊綱表示，現(xiàn)實(shí)社會(huì)不僅有房地產(chǎn)業(yè)這一個(gè)利益集團(tuán)，還有其他利益集團(tuán)，都有各自的訴求，都會(huì)對(duì)政府施加影響。

    “前幾年泡沫鼓得大的，價(jià)格翻得多的，就會(huì)有比較深的調(diào)整；過去幾年波動(dòng)不大的地區(qū)，也許就不需要大的調(diào)整?！狈V說。