經(jīng)歷了一年近乎瘋狂般的上漲，深圳樓市已是高處不勝寒。一邊是對(duì)著天價(jià)的商品房望洋興嘆，一邊寄望于能夠享受到優(yōu)惠的保障性住房，在市民望穿秋水般的期待下，深圳的限價(jià)房項(xiàng)目開(kāi)始試水。

    然而，限價(jià)房的推進(jìn)并非一帆風(fēng)順，其定價(jià)，對(duì)購(gòu)買人的資格限制以及其他尚不清晰完善的政策，使得這個(gè)旨在解決中低收入家庭住房問(wèn)題的民心項(xiàng)目遭遇到種種質(zhì)疑。

 

    限價(jià)房變成托市房？

    深圳市首次推出的兩塊限價(jià)房用地分別選在了寶安區(qū)的龍華和龍崗區(qū)寶荷路南側(cè)，這兩塊用地位于房?jī)r(jià)較高、漲幅較大的龍華和龍崗中心城區(qū)。這兩塊土地上開(kāi)發(fā)出的商品房戶型將被限制在90平方米以內(nèi)，最高售價(jià)分別限定在9840元/平方米和8400元/平方米。

    這兩處限價(jià)房項(xiàng)目是按照“雙限、雙競(jìng)”政策指導(dǎo)，即“土地的供應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位”指導(dǎo)下試水的。

    深圳市國(guó)土部門介紹，選定的這兩處限價(jià)房用地，在出讓時(shí)限定單套住房建筑面積不超過(guò)90平方米；銷售價(jià)格不超過(guò)同期、同片區(qū)、同類型商品房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的80%；購(gòu)買對(duì)象為戶籍人口和在本市居住一定年限以上的非戶籍人口；限三年開(kāi)發(fā)完成、取得產(chǎn)權(quán)證5年內(nèi)不得出售、每戶限購(gòu)一套等。

    這種限定地價(jià)和房?jī)r(jià)的限價(jià)房在某種程度上體現(xiàn)了政府讓利于民，穩(wěn)住房?jī)r(jià)的良苦用心，是繼“捆綁政策性住房”之后深圳在土地出讓中的又一次大膽嘗試。

    然而，卻有市民開(kāi)始反映，限價(jià)房房?jī)r(jià)并不低，甚至高于同區(qū)域同規(guī)格的商品房，而且這些限價(jià)房的容積率大多較高，建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)要低于商品房，可見(jiàn)從性價(jià)比的角度看，限價(jià)房并不實(shí)惠。

    記者看到，龍崗區(qū)限價(jià)房用地旁邊的金眾藍(lán)鉆風(fēng)景社區(qū)，位于龍崗鎮(zhèn)深汕公路與寶龍大道交匯處，是精裝修的商住樓小戶型，由8棟9-11層的小高層組成，目前的均價(jià)是每平方米7800元，最低售價(jià)是每平方米6800元。

    同樣相隔不遠(yuǎn)的萬(wàn)科金域東郡一期位于龍崗區(qū)中心公園附近，屬毛坯房類型的高檔住宅，共有4棟7座高層住宅，戶型在63平方米至109平方米之間。目前的均價(jià)是每平方米7500元，最低售價(jià)為每平方米6400元。兩個(gè)樓盤的價(jià)格均低于目前限價(jià)房用地的8400元/平方米的價(jià)格。

    不僅如此，在寶安龍華民治大道附近，3月15日新開(kāi)盤的幸福楓景推出了7800元/平方米的特價(jià)房，其它多數(shù)戶型也都在9000元/平方米左右。這大大低于寶安區(qū)限價(jià)房9840元/平方米的價(jià)位。

    本來(lái)是為解決中低收入家庭住房問(wèn)題的限價(jià)房，如今設(shè)定9840元/平方米和8400元/平方米的價(jià)格上限，不禁讓市民產(chǎn)生種種猜測(cè)，豈不是在暗示這個(gè)價(jià)格即是該區(qū)域商品房?jī)r(jià)格的底線，甚至被疑為一種托市行為。

    深圳市世華地產(chǎn)研究總監(jiān)肖小平告訴記者，由于去年上半年深圳房?jī)r(jià)較為瘋狂，限價(jià)房以商品房為標(biāo)的進(jìn)行折算定價(jià)，在去年看來(lái)是很有吸引力的。但經(jīng)過(guò)近幾個(gè)月房?jī)r(jià)的下跌，現(xiàn)在看來(lái)這個(gè)定價(jià)就不合適了。她認(rèn)為，限價(jià)房的合理定價(jià)，應(yīng)該到銷售前根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)決定。

    深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕對(duì)限價(jià)房的定價(jià)提出了另一種擔(dān)憂，限價(jià)房?jī)r(jià)格不能隨行就市，不能靈活降價(jià)，在深圳房?jī)r(jià)回落的前提下，已經(jīng)體現(xiàn)不出優(yōu)惠了。他建議，限價(jià)房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)適應(yīng)市場(chǎng)變化，隨行就市。

 

    門檻太高受惠者寥寥

    對(duì)購(gòu)買者的資格條件，深圳市做了如下規(guī)定，購(gòu)買限價(jià)商品房的居民必須是實(shí)際無(wú)任何房產(chǎn)和住房建設(shè)用地，且符合下列條件之一：夫妻雙方均為深圳市戶籍；或夫妻一方為深圳市戶籍，另一方在本市累計(jì)繳納社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)達(dá)到8年；或雙方均為非深圳市戶籍，在本市累計(jì)繳納社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)達(dá)到16年；或單身人士（含單親家庭）或夫妻一方年滿35周歲，本人必須為深圳市戶籍或在本市累計(jì)繳納社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)達(dá)到10年。還有一點(diǎn)，售出的限價(jià)商品房在取得房屋權(quán)屬證書之日起5年內(nèi)不得出售。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限價(jià)房對(duì)于非深圳戶籍購(gòu)買者提出的限制不盡合理，要在深圳購(gòu)滿16年社保，16年的參保意味著該市民在深圳的正規(guī)單位工作了16年，滿足這個(gè)條件又沒(méi)有房的人恐怕寥寥無(wú)幾。 以一個(gè)22歲來(lái)到深圳的大學(xué)畢業(yè)生為例，符合標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買限價(jià)房時(shí)已經(jīng)38歲。這部分人群沒(méi)有購(gòu)買住房的人士很少。真正對(duì)限價(jià)房需求欲望強(qiáng)烈的是30歲以內(nèi)來(lái)深圳打拼幾年的年輕人。

    對(duì)于限價(jià)房設(shè)定的資格限制，市民們表示失望，擁有深圳戶籍的李先生告訴記者，擔(dān)心深圳現(xiàn)在購(gòu)買限價(jià)房的資質(zhì)審核不太透明，沒(méi)準(zhǔn)又成了有關(guān)系的人的一場(chǎng)大餐。建議政府少建這些有產(chǎn)權(quán)的房子，多建點(diǎn)只租不售的廉租房。而非深戶籍的楊小姐則認(rèn)為，這種限價(jià)房似乎離她很遠(yuǎn)，不需要考慮。

    無(wú)獨(dú)有偶，同樣大力推進(jìn)限價(jià)房建設(shè)的北京，也將限價(jià)房購(gòu)買條件確定為“具有本市常住戶口”、“中低收入家庭優(yōu)先”，已取得經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格的家庭如放棄購(gòu)買資格，可以申請(qǐng)購(gòu)買“中低價(jià)位、中小套型普通限價(jià)商品房”等。

    高海燕認(rèn)為，限價(jià)房設(shè)定一定的門檻是可以理解的，但一定要設(shè)置合適的門檻，使其能夠賣給最需要的人。特別要警惕的是不要成為只針對(duì)特殊利益團(tuán)體如公務(wù)員的優(yōu)惠政策。另有分析人士稱，即使限價(jià)房設(shè)置了戶籍“門檻”，低收入人群也不一定買得起。“客觀地說(shuō)，年收入低于10萬(wàn)的中低收入家庭，靠工資的話，根本買不起限價(jià)房，即便勉強(qiáng)購(gòu)買，每月的月供也會(huì)超過(guò)其家庭收入的30%，成為‘房奴’。”

 

    開(kāi)發(fā)商冷對(duì)限價(jià)房

    今年初，深圳首次推出兩宗限價(jià)房用地拍賣，到場(chǎng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商屈指可數(shù)。招標(biāo)開(kāi)始后不到5分鐘時(shí)間，主持人即宣布一宗土地由深圳長(zhǎng)城投資控股股份有限公司競(jìng)得，一宗流標(biāo)。

    位于龍崗的限價(jià)每平方米8400元的地塊因申請(qǐng)參與投標(biāo)者不足2人被終止出讓。成功出讓的是位于龍華的限價(jià)為每平方米9840元的地塊，參與競(jìng)投者只有深圳長(zhǎng)城投資控股股份有限公司和廣東龍光集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司兩家，前者以2.388億元的價(jià)格競(jìng)得，以此成交價(jià)計(jì)算，樓面地價(jià)達(dá)到每平米約4501元，地面地價(jià)達(dá)到每平米約8102元。

    深圳本地一家開(kāi)發(fā)商給記者算了一筆賬，以4501元的樓面地價(jià)計(jì)算，加上每平米近3000元的其他開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)商的總成本接近每平米8000元，與每平米9840元的限售價(jià)格相比，利潤(rùn)空間不足20%。

    在分析龍崗的限價(jià)地流拍原因時(shí)，世華地產(chǎn)研究總監(jiān)肖小平表示，或許是因?yàn)榕牡仄陂g整個(gè)市場(chǎng)低迷，加之限價(jià)房的種種限制規(guī)定，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)判斷不明朗，不敢輕易參與競(jìng)拍。倘若市場(chǎng)欣欣向榮，需求旺盛，有較大的利潤(rùn)空間，開(kāi)發(fā)商會(huì)踴躍參與的。另有分析人士指出，目前關(guān)于限價(jià)房的管理、銷售政策還尚未最終確定，限價(jià)房的開(kāi)發(fā)模式尚在摸索之中，風(fēng)險(xiǎn)不可避免地存在，開(kāi)發(fā)商持觀望態(tài)度可以理解。

    同樣的情形在國(guó)內(nèi)其他地區(qū)也多次上演，廣州市集中出讓3宗限價(jià)房用地，天津市首批限價(jià)房用地公開(kāi)出讓，開(kāi)發(fā)商們同樣表現(xiàn)冷淡。在廣州市開(kāi)發(fā)區(qū)NP-F3-6限價(jià)地開(kāi)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，只有廣州開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司、廣州輝宇房地產(chǎn)有限公司、廣州宏康房地產(chǎn)有限公司3家開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)，最后，宏康房地產(chǎn)僅以樓面地價(jià)1238元/平方米競(jìng)得。在天津新家園限價(jià)房地塊出讓時(shí)，交易大廳內(nèi)只有一家單位參與競(jìng)拍。

    “限價(jià)地遭受冷遇，主要是開(kāi)發(fā)商可獲利潤(rùn)不如一般商品房，在可以選擇高利潤(rùn)商品房項(xiàng)目的情況下，開(kāi)發(fā)商自然就會(huì)拋棄限價(jià)房。”深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕分析。

    限價(jià)房不同于一般商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，其實(shí)質(zhì)是在政府經(jīng)營(yíng)土地獲利、開(kāi)發(fā)商商業(yè)利潤(rùn)以及滿足市民住房保障之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)。要想讓限價(jià)房政策執(zhí)行不變味，需要制定一個(gè)有章可循的機(jī)制，合理的定價(jià)不僅要參考商品房?jī)r(jià)格，也要參照目標(biāo)購(gòu)買群體的收入水平，突出限價(jià)房的住房保障性質(zhì)。同時(shí)，制定出更合理的資格限制，讓更多真正需要限價(jià)房的民眾享受到限價(jià)房的優(yōu)惠。