面對供需對壘、多空拉鋸而價格回調(diào)無望的房地產(chǎn)謎局，深受房價持續(xù)上漲之苦的人不免疑竇叢生—宏觀調(diào)控了好幾年，為什么窮人還買不起房子？有學(xué)者對此質(zhì)疑理直氣壯：“我告訴你，窮人住房的問題是公共政策解決的問題，得依靠保障體系，而不是‘買’這種交易行為?！闭媸沁@樣嗎？

 

    誰來管窮人的買房問題

    這個學(xué)者的回答貌似有理，妙不可言。因為他明確地把宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)進行了有效切割，把面臨住房貧困的窮人和房地產(chǎn)市場以及宏觀調(diào)控割裂開來。有了僅僅面向低收入人群的住房保障體系，再借用一下刨去了宏觀調(diào)控措施的公共政策這個空心化的名詞，房價無論怎樣暴漲，房地產(chǎn)市場無論如何發(fā)展，從此都與公共政策無關(guān)了。

    這個回答似曾相識，立刻讓人想起有一位著名的房地產(chǎn)商人不是有過只為富人、不為窮人開發(fā)房子的宏論嗎？！當時此論一出，立馬招來輿論的抨擊。雖然企業(yè)家畢竟不是慈善家，特別是在今天這個“富貴布施難”的時代；作為一個企業(yè)，其營銷策略只要不違反法律原則和政策規(guī)定，似無需苛責。但是，若作為一種房地產(chǎn)公共政策的主張，其不當之處則是顯而易見的——

    已經(jīng)被逐出房地產(chǎn)市場的窮人們，等著政府的住房保障體系給你們兜底吧，宏觀調(diào)控也救不了你們；假如你們抽不到廉租房的幸運號簽，行賄也買不到經(jīng)濟適用房，托人也弄不到限價房的房號，那請你們耐心地等待吧；最終房子總是會有的——但那與房價、房地產(chǎn)開發(fā)商和市場運行狀況無關(guān)。

    面對這樣精明能干的智囊學(xué)者，面對政府與市場涇渭分明的板塊結(jié)構(gòu)，那些為了住房而深自憂慮的人們，本來就是社會中沉默的大多數(shù)，在那些以房地產(chǎn)廣告收入為重要進項的媒體上，怎能聽到窮人真切的呼聲呢？！

 

    房地產(chǎn)市場造成的貧困化

    窮人的住房問題與房地產(chǎn)市場模式和市場運行狀況密切相關(guān)。那種認定窮人的住房問題與市場無涉的主張，不是無知，就是誤導(dǎo)。

    一般而言，窮人的住房問題大致分為兩類。一類是沒有收入或收入在貧困線以下，而且沒有財產(chǎn)或財產(chǎn)極少的人，無力購房或根本不具備起碼的居住條件。這類問題屬于住房的絕對貧困化，當然不能歸咎于房地產(chǎn)市場。要解決這部分窮人的住房，政府負有不可推卸的責任。但即便是這類問題，其中一部分也可在政府主導(dǎo)下，借助房地產(chǎn)市場的力量有效地加以解決。例如，東北地區(qū)的棚戶區(qū)改造就是較為成功的嘗試。眼下剛剛起步、尚未完善的住房保障體系，日后在這方面還有大量的工作要做。

    另一類，也是涉及面更大的人群，則是住房的相對貧困化。假如房地產(chǎn)業(yè)能夠保持正常健康的發(fā)展，房地產(chǎn)市場能夠維持平穩(wěn)運行，中等收入者完全可以在維持正常生活消費支出的情況下，進入房地產(chǎn)市場，自主解決租房或購房，從而實現(xiàn)住有所居的目標。

    但如果房地產(chǎn)業(yè)病態(tài)發(fā)展，偏離民生產(chǎn)業(yè)的定位，房價高漲嚴重偏離房屋真實價值，過分透支人們的支付能力，市場運行甚至縱容資產(chǎn)泡沫膨脹，宏觀決策當局對此喪失警惕因而無所作為，這種情況就會導(dǎo)致不少中等收入者望房興嘆。即使有些中等收入者勉強高價入市，依靠總額過高、期限過長的貸款買下房子，也會隨即面臨捉襟見肘的財務(wù)窘境。中等收入者因房價暴漲而被排斥在市場之外，或者因過度負債購房導(dǎo)致生活水準下降，這些現(xiàn)象都屬于住房的相對貧困化。這就是為什么有許多人會感慨：不考慮買房時，還以為自己不屬于社會上的弱勢群體；一旦要買房了才發(fā)現(xiàn)，原來自己是窮人！

    目前人們提出的窮人買房問題，大體上屬于此類——對于這些人來說，他們本來會成為中產(chǎn)階層，是一個社會中最穩(wěn)定的部分，但因房致貧卻使他們向名符其實的窮人階層淪落。這絕非危言聳聽，《中國青年報》今年3月所做的調(diào)查表明，近八成的受調(diào)查者明確地意識到，受高房價影響最大的其實是中等收入者。房價高漲和房地產(chǎn)泡沫的脹大，一方面造就了一夜暴富的房地產(chǎn)巨頭和房地產(chǎn)金融投機者，另一方面造就了房奴大軍和住房相對貧困化的中等收入者。

    從社會角度來說，病態(tài)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)成為扼殺中產(chǎn)階層崛起的重要因素，因而是對社會和諧穩(wěn)定的重大威脅。

    我們在住房領(lǐng)域觀察到的上述現(xiàn)象，與轉(zhuǎn)型經(jīng)濟理論中關(guān)于經(jīng)濟不平等現(xiàn)象的實證研究和理論概括是相互吻合的，并且能夠彼此驗證。一般而言，在福利分房體制下，住房條件的不平等和弱勢群體的住房貧困問題，主要是由住房行政分配機制造成的；在市場體制下，這類問題主要是由市場機制本身的失效、低效和不公平后果造成的；在轉(zhuǎn)型經(jīng)濟條件下，這類問題則是由過去的行政分配機制造成的起點不公平、轉(zhuǎn)型過程非正義以及市場運行機制不健全共同造成的。

 

    宏觀調(diào)控應(yīng)有助于解決住房貧困化

    窮人買房還和一般的消費問題聯(lián)系在一起。住房支出超過一定比例，生活中其他消費的支出就會大為縮減。內(nèi)需增長乏力，房價透支人們的消費能力，是一個不可忽視的原因。房地產(chǎn)業(yè)被標榜為支柱產(chǎn)業(yè)，都說這個產(chǎn)業(yè)可以拉動50多個行業(yè)的發(fā)展。但房地產(chǎn)價格暴漲和投資超速增長，對其拉動的行業(yè)的物價上漲沒有影響嗎？怎么能把導(dǎo)致經(jīng)濟偏快增長以致轉(zhuǎn)向過熱的那部分責任推得一干二凈？

    同時，一個城市房價和地價的過度上漲，也會迅速提高生活和商務(wù)成本，危及其他產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，侵蝕這個城市的競爭力，使后進入城市的勞動人口難以落地生根，無法真正融入城市。因此，從經(jīng)濟角度來說，僅僅作為地方財稅支柱的房地產(chǎn)業(yè)，其盲目發(fā)展偏離了滿足民生需要這一目標的內(nèi)在要求，嚴重阻礙了城市化進程，是城市發(fā)展中竭澤而漁、焚林而獵的短視行為。

    宏觀調(diào)控政策是房地產(chǎn)公共政策的必然組成部分，房地產(chǎn)公共政策不能排除宏觀調(diào)控措施。盡管宏觀調(diào)控的政策目標不僅僅在于房地產(chǎn)，但斷言宏觀調(diào)控政策不管房價，也不管豬肉價，只管貨幣本身的價格，這是完全錯誤的。

    貨幣本身的價格即利率，當然是貨幣政策直接的調(diào)控手段；但維持幣值穩(wěn)定怎么可能不關(guān)注一般物價水平呢？資產(chǎn)價格水平現(xiàn)在也是中央銀行不能忽視的重要指標。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)只有在金融支持下才可能迅速發(fā)展起來，低息和負利率從來都是房地產(chǎn)價格暴漲的直接誘因。貸款規(guī)模的有效控制和利率的逐步提高，即使不是專門針對房地產(chǎn)業(yè)，也會有助于房地產(chǎn)價格回歸正常水平。有些部門和地方政府在房價大漲時無所作為；在房價上漲出現(xiàn)停滯時，又以完善住房保障體系為名，縮小經(jīng)濟適用住房的服務(wù)對象范圍，并把限價房當做止跌房市的手段，甚至還提出什么要穩(wěn)定房價，防止大起大落。這些做法無疑表明，有些部門或地方政府其實是把房地產(chǎn)開發(fā)商的目標當成了自己的政策目標，完全置民眾的切身利益和中央的宏觀調(diào)控部署于不顧，企圖架空宏觀調(diào)控，的確是不科學(xué)發(fā)展的重災(zāi)區(qū)。

    那么，到底如何解決住房貧困問題呢？絕對貧困化的部分沒有什么爭議，政府應(yīng)采用住房保障手段加以解決。至于相對貧困化的部分，有人提出國外實行的貼息、貼租做法，有人主張把救助、援助和自助政策相交叉，這些不能說全都錯誤，但基本上是主張維持目前房地產(chǎn)業(yè)和住宅市場的利益格局。

    要解決根本問題有三條途徑：一是力求把宏觀調(diào)控落到實處，促使房地產(chǎn)價格理性回調(diào)。從而把中等收入者重新納入市場體系中來，把房價調(diào)控到他們可以負擔得起，而且不致降低其他生活消費的程度。二是把房地產(chǎn)業(yè)定位為民生產(chǎn)業(yè)，重新界定房地產(chǎn)市場模式。政府干預(yù)與市場調(diào)節(jié)分層次結(jié)合，讓保障體系特別是其中的經(jīng)濟適用房部分涵蓋中等收入者。三是宏觀調(diào)控和保障體系雙管齊下，在短期內(nèi)努力實現(xiàn)第一條設(shè)定的目標，中長期內(nèi)則力爭實現(xiàn)第二條設(shè)定的目標。

    總之，房地產(chǎn)業(yè)和住宅市場不能自外于宏觀調(diào)控，宏觀調(diào)控有責任把房地產(chǎn)業(yè)納入科學(xué)發(fā)展的軌道上來。建立保障體系并不能代替重新規(guī)劃房地產(chǎn)市場模式這項迫在眉睫的艱巨任務(wù)。這些工作做好了，住房貧困問題即可迎刃而解。