廣州市在全國(guó)首先嘗試“雙限雙競(jìng)”出讓土地，并且出臺(tái)了一系列相關(guān)政策和細(xì)則。春節(jié)過(guò)后，首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目保利西子灣已經(jīng)完成了銷售選房，首批推出的843套限價(jià)房在當(dāng)天售出了約90%。

    首先要肯定的是：廣州限價(jià)房實(shí)踐是非常必要、十分可貴的，至少?gòu)姆e累經(jīng)驗(yàn)的角度來(lái)說(shuō)也是這樣。全國(guó)范圍的政策不宜輕易試錯(cuò)，但地方政府的大膽嘗試應(yīng)該鼓勵(lì)。

    應(yīng)該說(shuō)，政府在2006年籌劃推出限價(jià)房（當(dāng)時(shí)稱為“雙限雙競(jìng)”住房，后來(lái)逐步簡(jiǎn)稱為限價(jià)房）的初衷是為了用政府的有形之手來(lái)增加中低價(jià)住房的供應(yīng)量，或者說(shuō)豐富住房供應(yīng)的層次體系，但廣州的實(shí)踐來(lái)看，筆者認(rèn)為限價(jià)房的作用不僅是豐富了住房供應(yīng)體系，而且更重要的是牽制了過(guò)熱的商品房市場(chǎng)。限價(jià)房的確已經(jīng)成為政府干預(yù)市場(chǎng)的一個(gè)重要手段，但這種干預(yù)作用并不僅僅體現(xiàn)在由政府直接向市民提供了中低價(jià)的住房，而是調(diào)節(jié)了住房市場(chǎng)價(jià)格。就在保利西子灣推向市場(chǎng)的這段時(shí)間，周邊有樓盤打出“比限價(jià)房更便宜的房子”這樣的廣告語(yǔ)，當(dāng)然實(shí)際上并不一定是真的這樣（第一，兩個(gè)樓盤不一定可比；第二，開發(fā)商賣樓往往用“起價(jià)”、“均價(jià)”來(lái)模糊定價(jià)），并且即使周邊樓盤降價(jià)，也不排除其他各種影響市場(chǎng)的因素在綜合起作用，但不能說(shuō)限價(jià)房沒(méi)有起作用。別的不說(shuō)，周邊樓盤的廣告語(yǔ)本身就已經(jīng)給了市場(chǎng)參與者一個(gè)重要的預(yù)期，進(jìn)而影響市場(chǎng)走勢(shì)。

    通過(guò)這次限價(jià)房的實(shí)踐，還有助于政府了解市民自住用房的真實(shí)需求。廣州市在設(shè)計(jì)限價(jià)房的相關(guān)政策時(shí)，寧可慢一點(diǎn)，也要反復(fù)斟酌，幾易其稿，目的就是希望限價(jià)房真正能夠滿足中低收入市民的自住需求，而不是被拿來(lái)作為投資炒作的工具。這次保利西子灣出現(xiàn)一些事先提出申購(gòu)并且合資格的市民最后放棄購(gòu)買，正好說(shuō)明政策設(shè)計(jì)已經(jīng)很好地排除了非自住者和非急需住房者。

    在此，筆者想對(duì)限價(jià)房下一步實(shí)踐提出一些政策建議。

    廣州市政府提出，限價(jià)房是一個(gè)“長(zhǎng)期政策，靈活措施”，這是一個(gè)具有政治智慧的提法：“長(zhǎng)期政策”給了市場(chǎng)一個(gè)良好的預(yù)期，對(duì)市場(chǎng)將產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響；“靈活措施”使得政府不至于因?yàn)槭袌?chǎng)的變化而被置于尷尬的位置，可以靈活轉(zhuǎn)身，左右逢源。

    既然是一個(gè)長(zhǎng)期政策，就要認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、時(shí)刻關(guān)注政策實(shí)施的效果并加以及時(shí)修正，真正把這一重要的調(diào)控工具用好。同時(shí)應(yīng)該深入透徹地對(duì)限價(jià)房問(wèn)題加以研究，提高政府政策設(shè)計(jì)和調(diào)控市場(chǎng)的水平。

 

    關(guān)于定價(jià)策略問(wèn)題

    有輿論認(rèn)為，保利西子灣的定價(jià)機(jī)制有問(wèn)題：6500元/平方米是在周邊商品房都瘋狂漲價(jià)時(shí)確定的，而上市的時(shí)候適逢市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生轉(zhuǎn)折，因此它的價(jià)格應(yīng)該在政策規(guī)定范圍內(nèi)順市而為，周邊商品房降價(jià)了，限價(jià)房理應(yīng)也降。

    對(duì)此筆者有不同看法。如果把限價(jià)房的作用定位在牽制市場(chǎng)或者說(shuō)穩(wěn)定市場(chǎng)，那么一旦市場(chǎng)價(jià)格合理下降，它的作用就已經(jīng)達(dá)到，這時(shí)應(yīng)該考慮的是減少限價(jià)房供應(yīng)量而不是降價(jià)。此時(shí)完全可以由政府出面回購(gòu)這些限價(jià)房，作為儲(chǔ)備，待房?jī)r(jià)瘋漲時(shí)再推向市場(chǎng)，或是作為其他保障性住房。

    在房?jī)r(jià)處于下降階段的時(shí)候，限價(jià)房不應(yīng)降價(jià)，以免造成市場(chǎng)的非理性下跌，給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不利影響。

    至于有建議說(shuō)調(diào)整限價(jià)房的定價(jià)機(jī)制，在正式銷售時(shí)再參照周邊商品房?jī)r(jià)格的70%來(lái)定價(jià)，這樣的建議可作參考，作為設(shè)計(jì)限價(jià)房政策細(xì)節(jié)時(shí)全面考慮問(wèn)題的一個(gè)選擇。但也應(yīng)該看到，這樣做會(huì)遇到操作方面的困難，因?yàn)橥恋爻鲎尩臅r(shí)候必須定好房屋的售價(jià)，否則根本無(wú)法簽合同。

    了解市民真實(shí)的住房需求 應(yīng)該抓住限價(jià)房銷售的難得機(jī)會(huì)，了解這部分購(gòu)房者或者潛在購(gòu)房者的各種情況，進(jìn)而了解市民真實(shí)的住房需求，為政府的住房政策（不僅是限價(jià)房政策）設(shè)計(jì)提供依據(jù)。

    實(shí)際的問(wèn)卷調(diào)查比利用一般統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)推斷的結(jié)果往往更切合實(shí)際。例如，從去年年底開始進(jìn)行的廣州市低收入住房困難家庭調(diào)查，采取自行申報(bào)結(jié)合核實(shí)的調(diào)查方式，既準(zhǔn)確，又節(jié)省了公共資源。值得注意的是，這次調(diào)查得出的全市的低收入住房困難家庭只有69720戶，和理論數(shù)字（14.9萬(wàn)戶）相差一倍以上，說(shuō)明制定政策不能僅憑理論的推斷。

   

注意分析限價(jià)房對(duì)住房市場(chǎng)的影響

    選取與限價(jià)房地塊周邊地區(qū)具有類似區(qū)位、戶型結(jié)構(gòu)的區(qū)域，比較兩者房?jī)r(jià)的走勢(shì)。目前限價(jià)房已逐步進(jìn)入市場(chǎng)，由于交通配套便利，限價(jià)房的影響并非僅僅局限在周邊地區(qū)，不少二手房買家轉(zhuǎn)向申購(gòu)限價(jià)房，因此也可以拿限價(jià)房地塊周邊地區(qū)房?jī)r(jià)與廣州市整體房?jī)r(jià)走勢(shì)作比較。還可以比較未實(shí)施“雙限雙競(jìng)”政策的其他城市一段時(shí)間住房走勢(shì)，分析測(cè)算這一政策對(duì)房?jī)r(jià)的實(shí)際影響。

 

    結(jié)合限價(jià)房供應(yīng)研究住房保障的邊界問(wèn)題

    目前廣州的限價(jià)房只限本地戶籍的市民購(gòu)買，而廣州本地戶籍居民的住房擁有率已經(jīng)不低（從前述廣州現(xiàn)存低收入住房困難戶數(shù)量也可以看出這一點(diǎn)），在這種情況下，如何界定住房保障的邊界，如何逐步從涵蓋戶籍人口過(guò)渡到涵蓋必要的其他常住人口，這是目前的住房政策最難拿捏的一個(gè)問(wèn)題，值得深入研究。

 

    找出目前限價(jià)房政策設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題并提出改進(jìn)建議

    這次保利西子灣的銷售過(guò)程中，盡管房管部門和開發(fā)商一起詳細(xì)地考慮了可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題并制定了相應(yīng)的對(duì)策，但不可避免地還是發(fā)現(xiàn)存在一些需要改進(jìn)的地方。應(yīng)該對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行進(jìn)一步的研究，以利后續(xù)的限價(jià)房銷售過(guò)程中加以改進(jìn)。