一方是持幣觀望，一方是推遲開盤；一面是打折促銷，一面是成交萎縮；一邊是媒體喊“跌”四起，一邊是統(tǒng)計數(shù)據(jù)還在環(huán)比微升。當下，樓市陷入一種微妙的僵持狀態(tài)，博弈加劇，買賣雙方都能接受的房價均衡點還在試探、尋找中。

 

    降的不是價是漲幅

    近來關(guān)于房價走低的報道不斷：先是全國規(guī)模最大的房地產(chǎn)公司萬科在全國近十個城市打折促銷，繼而傳出北京新樓盤遍地促銷，日前又爆上海商品住宅成交均價“跌破”萬元大關(guān)。

    樓市情況究竟如何？具體分析一下上海的情況約略可窺一斑。

    有房地產(chǎn)研究機構(gòu)統(tǒng)計，2月15日至21日，上海商品住宅(剔除配套動遷住宅)成交均價環(huán)比大幅下滑34.89%，達9767元/平方米，為“近10個月來首次低于萬元”。

    但另外一家研究機構(gòu)統(tǒng)計，相同時段內(nèi)上海38個有成交的商品住宅(包括別墅)樓盤的成交均價達12579元/平方米。

    姑且不論不同統(tǒng)計機構(gòu)之間數(shù)據(jù)“打架”，即便某一周的房屋成交價真的低于萬元，也很難據(jù)此作出結(jié)論。因為相對于月統(tǒng)計數(shù)據(jù)而言，以周為統(tǒng)計周期，數(shù)據(jù)受偶然性的影響較大，在整體市場清淡的情況下尤其如此，中心城區(qū)和郊區(qū)的房屋成交比例稍有變化，就可能導(dǎo)致均價大幅波動。據(jù)此作出趨勢性判斷是不妥的，難免有些“盲人摸象”的味道。

    易居房地產(chǎn)研究院研究中心經(jīng)理汪波說：“根據(jù)我們的數(shù)據(jù)監(jiān)測，雖然近一階段上海商品住宅價格走低，但尚未跌破萬元大關(guān)?！?/SPAN>

    事實上，目前全國房價還只是在高位調(diào)整，下降的大多還是漲幅。譬如上海，1月二手房指數(shù)較2007年12月環(huán)比上漲1.3%，漲幅最高的陸家嘴板塊超過6%，其他傳統(tǒng)自住區(qū)域如普陀、楊浦和閘北，漲幅也都在2%以上。當然，成交量的確銳減了。

    即便有些城市房價出現(xiàn)了絕對下降，那也仍然是在高位調(diào)整，相對于2007年初的價格，仍屬高企。上海浦東某樓盤，2007年初現(xiàn)房(毛坯)售價9000元/平方米，到了年末，推出的二期裝修房房價已飛漲到18000元/平方米(剔除裝修成本，毛坯價格在16000元/平方米以上)，今年2月份打折后的促銷價在16500元/平方米左右。盡管相對于前期高點，現(xiàn)在價格是下降了，但與一年前相比，還是漲幅過大。

    “這就類似將一支股票的價格快速拉升到上漲9%，然后讓它回調(diào)到6%。賣的人說，我降了3個點了；事實上，它漲了6%———就看以哪個時點為參照。”上海房地產(chǎn)研究專家顧海波說。

 

    價格均衡點尚未達到

    與以往相比，目前樓市一個實實在在的變化是成交量持續(xù)萎縮，陷入低谷。而這，正是當前房地產(chǎn)市場買賣雙方博弈加劇的最大表現(xiàn)。買房人持幣觀望，作壁上觀；開發(fā)商或延遲推盤，堅壁清野，或邊等邊看，期待3月份“春暖花開”。

    在上海，2月15日至21日這七天內(nèi)，一手房推盤量在1萬平方米以上的4個樓盤共計推出860套公寓，截至21日僅簽約17套，有樓盤在開盤四天后簽約數(shù)仍為零，市場交易之冷清可見一斑。

    在北京，據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，春節(jié)后第一周內(nèi)，商品住宅期房僅成交309套，同比下降47%，現(xiàn)房僅售出64套，同比減少53%。

    從現(xiàn)在的情況來看，去年新推房源即能取得較好的銷售業(yè)績并迅速成為市場成交主力的局面已不復(fù)存在，市場交投雙方博弈加劇，而持幣觀望正是買家與開發(fā)商博弈的重要手段。

    一方面，開發(fā)商依然堅挺?；蚬淌馗邇r、按兵不動，或暫時延遲推盤，以“堅壁清野”的戰(zhàn)術(shù)來和購房者對陣。據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心統(tǒng)計，2008年1月份前三周北京樓市開盤項目共29個，可售面積41萬余平方米，同比開盤數(shù)下降了17%，供應(yīng)面積下降了67%。

    也有開發(fā)商選擇以各種名目出現(xiàn)的適度降價，但目前仍屬少數(shù)。事實上，樓市促銷正是尋求價格均衡點的雙向試探：開發(fā)商向潛在買房人發(fā)出要約，買房人用買或不買的行動作答。由于目前大多數(shù)買房人覺得開發(fā)商的降價幅度尚未達到自己的心理點位，所以交投仍不活躍，樓市仍處于僵持狀態(tài)。

 

    未來走向看銀根

    市場人士認為，目前房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的降價行為會不會引起大面積跟風(fēng)，關(guān)鍵看銀根緊縮程度。

    萬科這條地產(chǎn)“鯰魚”的促銷行為不是會不會產(chǎn)生波及效應(yīng)的問題，而是波及的范圍能有多大。萬科的率先降價對其項目所在地周邊的樓盤構(gòu)成壓力是肯定的，但萬科的樓盤一般都遠在城郊，多屬于四級甚至五六級地塊，也就是說，打折風(fēng)吹拂之地多在城市外圍，能不能傳導(dǎo)到中心城區(qū)，現(xiàn)在還很難說。而一般而言，對一個地區(qū)房價起主導(dǎo)作用、具有風(fēng)向標意義的往往不是城郊房價而是中心城區(qū)的房價。

    市場的現(xiàn)狀也確實如此，越靠近中心城區(qū)的房價越堅挺。在上海地鐵一號線北延伸段附近的樓盤“寶華現(xiàn)代城”，2007年初售價在1.3萬元/平方米左右，而現(xiàn)在售樓人員的報價是均價2.2萬元/平方米，不打半點折扣。

    未來，中心城區(qū)的房價會不會跟隨既起的“打折風(fēng)”、在多大幅度上打折，這將取決于緊縮貨幣政策的運行對房地產(chǎn)企業(yè)的影響程度。2008年，四大商業(yè)銀行新增貸款與去年相比均有減少，各銀行幾乎無一例外地在收縮公司貸款。房地產(chǎn)公司的信貸額度大大降低，一些銀行第一季度的房地產(chǎn)開發(fā)貸款額已告罄。

    業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，如果第二季度銀根依舊收緊，而閑置一年收費、閑置兩年無償收回的反囤地措施能夠得到嚴格執(zhí)行，那么，一些開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)會日趨吃緊，加速回籠現(xiàn)金流的壓力越往后越大，屆時，降價促銷將是開發(fā)商的不二選擇。當房價下調(diào)到一定幅度，剛性需求類的買房人就會出手。買賣雙方都能接受的價格均衡點形成，樓市成交量自然會上升，調(diào)整也就基本到位了。