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2008“保障性住房年” 引發(fā)樓市三大猜想
2008-02-29 00:00:00   來源:

 

近日,各地陸續(xù)公布了2008年住房建設(shè)計(jì)劃,其中保障性住房成為計(jì)劃中的亮點(diǎn),土地供應(yīng)、建設(shè)面積等都較往年有明顯增加,2008年因此被業(yè)內(nèi)專家稱為“保障性住房年”。成都市日前公布2008年住房建設(shè)計(jì)劃,計(jì)劃建設(shè)商品住房10萬套,建筑面積950萬平方米,而公共住房建設(shè)1.25萬套,面積100萬平方米,顯然,公共住房占比超過10%,而在其它如廣州、上海、重慶等城市,這一比例還要高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這些上市量較大、價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯、具有保障性質(zhì)的公共住房,顯然會(huì)對(duì)目前的樓市帶來一定影響,至于影響的程度有多深、多大,還有待進(jìn)一步觀察。

 

    房價(jià)漲幅可望抑制

    “住房是民生問題,國家要求各地加大經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房、廉租房供應(yīng)的力度,本身就有增加保障性中低端房屋供應(yīng),抑制房價(jià)漲幅過快的意思?!笔∩鐣?huì)科學(xué)院專家李少宇拿出去年下半年國務(wù)院下發(fā)的24號(hào)文如是說,面對(duì)去年以來投資持續(xù)過熱、物價(jià)消費(fèi)指數(shù)不斷攀升的事實(shí),應(yīng)該說各級(jí)政府都面臨著抑制投資增幅、防止經(jīng)濟(jì)過熱的現(xiàn)實(shí)問題,因此,保障性住房的陸續(xù)上市,不但增加了樓市供應(yīng)的總量,而且有望降低人們對(duì)樓市價(jià)格繼續(xù)猛漲的預(yù)期,從而抑制房價(jià)漲幅。

    專家的觀點(diǎn),在去年的成都樓市得到一定程度的印證。成都市于去年在城北、城東、城西先后推出了紅楓嶺、北回歸線、上東錦城、兩河錦地4個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目,總面積60多萬平方米,推出房源7600多套,均價(jià)控制在3700/平方米左右。這些限價(jià)房項(xiàng)目,對(duì)附近樓盤,特別是檔次不甚高的商品房,確實(shí)帶來了定價(jià)上的困擾。北回歸線附近一家商品房開發(fā)公司策劃經(jīng)理曾對(duì)記者表示,城北房價(jià)本來就偏低,加上3700/平方米的限價(jià)房就在旁邊,買房人很容易比較,因此,該項(xiàng)目不得不將原定的4200/平方米的開盤價(jià)下調(diào)至4000/平方米。

 

    細(xì)分市場各取所需

    政府今年加大經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等保障性住房力度,除了本身目標(biāo)是解決低收入人群住房問題外,也是細(xì)分市場的表現(xiàn)。一些房地產(chǎn)開發(fā)公司人士認(rèn)為,隨著保障性住房批量上市,開發(fā)商更要詳細(xì)調(diào)研客戶,以免“表錯(cuò)情”、“搞錯(cuò)對(duì)象”,“為誰建房”、“這些人需要什么樣的房子”,成為開發(fā)商更加謹(jǐn)慎思考的問題。

    去年6月,成都中房推出建設(shè)路紅光廠限價(jià)房項(xiàng)目,均價(jià)3800/平方米,當(dāng)時(shí)周邊個(gè)別樓盤也因此調(diào)整了自己的銷售策略,但華潤置地的“二十四城(查看地圖)”開盤均價(jià)依然為8000/平方米。“通過長時(shí)間的調(diào)研,將目標(biāo)客戶定位在經(jīng)濟(jì)條件較好的白領(lǐng)階層?!痹擁?xiàng)目的策劃經(jīng)理喻先生說。

    位于成仁路“萬達(dá)商業(yè)廣場”,去年推出很大體量的中小戶型住宅,與成仁路的一限價(jià)房項(xiàng)目相距咫尺,4500/平方米的均價(jià)高出限價(jià)房15%,“開始還是擔(dān)心,但通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),限價(jià)房客戶本身就不是我們爭取的客戶,萬達(dá)廣場本身是針對(duì)消費(fèi)意識(shí)超前且有一定消費(fèi)能力的客戶的,由于找準(zhǔn)了目標(biāo)客戶,并針對(duì)性營銷,保障性住房對(duì)我們影響很小。”萬達(dá)廣場策劃經(jīng)理李小姐這樣說。

 

    不會(huì)直接沖擊商品房

    由于地價(jià)、稅費(fèi)相對(duì)優(yōu)惠,成本優(yōu)勢(shì)明顯的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等,是否會(huì)沖擊商品房市場?成都市房管局產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與住宅發(fā)展處一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房與商品房,是兩條平行線,其客戶群并不重疊,也不直接碰撞,“而且政府會(huì)根據(jù)市場變化情況,適時(shí)調(diào)整推盤速度和頻率,因此,具有保障性的公共住房對(duì)商品房影響并不直接,影響也很有限?!?/SPAN>

    “‘保障低端、調(diào)控中端、引導(dǎo)高端’是成都樓市調(diào)控的基本思路,推出具有保障性質(zhì)的公共住房,實(shí)際就是‘保障低端’的實(shí)踐,應(yīng)該說不會(huì)對(duì)中高端商品房市場帶來實(shí)質(zhì)影響。”成都市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為,保障性住房側(cè)重于引導(dǎo)市場,進(jìn)而維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展,因此對(duì)商品房的影響應(yīng)該很有限。



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