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媒體評(píng)論:均價(jià)不是樓市晴雨表
2008-03-03 00:00:00   來源:

 

日前,一則深圳房價(jià)均價(jià)首次跌破20000/平米的新聞,讓全國的購房者歡呼了一下。一直處于今年樓市交易價(jià)格動(dòng)蕩風(fēng)口浪尖的深圳樓市,在一定程度上成為全國人民評(píng)價(jià)樓市是否降價(jià)的風(fēng)向標(biāo)。因此有媒體報(bào)道深圳房價(jià)一月均價(jià)跌破20000/平米后,讓全國盼望房價(jià)下降的購房者看到了希望,尤其是近期在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)交易放緩局面下,不斷出現(xiàn)諸如廣州、上海、深圳等城市近期均價(jià)下降的新聞,全國人民在均價(jià)下降的指引下,不停歡呼和持續(xù)憧憬地觀望著。

    據(jù)某媒體報(bào)道,深圳中原地產(chǎn)深港研究中心研究報(bào)告指出,今年1月深圳全市一手商品住宅成交2264套,20.9萬平方米,與去年12月相比,分別減少4%7%,與去年同期相比,分別下降73%74%,成交量進(jìn)一步減少。深圳全市一手住宅成交均價(jià)為14737/平方米,深圳特區(qū)內(nèi)成交均價(jià)自去年6月以來首次跌破2萬元,深圳樓市低迷局面持續(xù)。此外,近期還有包括廣州、上海等城市的銷售均價(jià)同比下降的報(bào)道,“成交均價(jià)”下降成為近期中國樓市中最具有眼球效應(yīng)的詞語,這在一定程度上也影響著購買者的購買行為。

    事實(shí)上,一個(gè)城市的樓市均價(jià)有著很大的不確定性。隨著一個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域范圍的逐步擴(kuò)大,目前業(yè)內(nèi)已經(jīng)很少用均價(jià)來對(duì)樓市做出判斷。因?yàn)榫鶅r(jià)所組成的因素并不穩(wěn)定。假如北京2月房屋銷售均價(jià)為1.5萬元/平米,那么首先要將北京所有區(qū)縣在售樓盤2月份的交易價(jià)格統(tǒng)一起來進(jìn)行計(jì)算,在這個(gè)均價(jià)中,就有可能包括銷售價(jià)格超過30000/平米的高檔住宅,也有銷售價(jià)格7000/平米的郊區(qū)住宅。如果2月份銷售的大都為高檔住宅,那么2月份的均價(jià)就上去了,如果2月份開盤銷售的主要為郊區(qū)住宅,那么2月的均價(jià)就下來了。目前業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成的共識(shí)是:單月均價(jià)變化來說明樓市變化具有很大的偶然性。即使用均價(jià)來判斷樓市的走勢(shì),也至少應(yīng)該用一年內(nèi)的均價(jià)變化來說明情況。

    均價(jià)變化在一定程度也能反映出樓市的價(jià)格變化,但其不確定因素太多,因此根據(jù)此數(shù)據(jù)做出正確判斷很難。在目前全國樓市交易普遍不景氣的時(shí)候,對(duì)樓市數(shù)據(jù)做出判斷就更需要客觀真實(shí),這樣才能為購房者的選擇做好理論依據(jù),如果完全憑借均價(jià)的變化,甚至?xí)霈F(xiàn)判斷的偏差。比如今年2月份北京入市交易的主要為郊區(qū)的樓盤,那么這個(gè)均價(jià)指導(dǎo)下的房價(jià)就是偏低的,如果購房者以此為依據(jù)做出樓市價(jià)格下降的判斷,就可能耽誤其購買。因此樓市均價(jià)上漲或下降并不可怕,只有單盤或小范圍區(qū)域價(jià)格發(fā)生了明顯變化,才是對(duì)市場(chǎng)最為直觀的反映。



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