世界很大，世界很小。太平洋東岸的蝴蝶扇動(dòng)了一下翅膀，可能引發(fā)太平洋東岸海嘯。2008年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的國(guó)際環(huán)境可能比以往任何時(shí)候都嚴(yán)峻，房地產(chǎn)業(yè)尤其如此。

    近3個(gè)月來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)所呈現(xiàn)的不同往常的一臉“弱象”引發(fā)對(duì)2008年樓市何處去的爭(zhēng)論鵲起。房?jī)r(jià)打折風(fēng)從珠三角吹到長(zhǎng)三角，交易持續(xù)萎縮，房產(chǎn)中介接連倒閉，土地出讓出現(xiàn)流標(biāo)，“拐點(diǎn)”是否已經(jīng)到來(lái)？

    國(guó)內(nèi)第一大房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科的董事長(zhǎng)王石說(shuō)，“拐了”！理由是當(dāng)中產(chǎn)階層都買不起房時(shí)，拐點(diǎn)就會(huì)到來(lái)，現(xiàn)時(shí)成交量的急劇萎縮已印證了“拐點(diǎn)”。

    隨即，萬(wàn)科的調(diào)價(jià)行動(dòng)在全國(guó)9個(gè)城市鋪開。先是年末在珠三角卷起一波降價(jià)潮，據(jù)中銀國(guó)際統(tǒng)計(jì)，其降幅達(dá)15%～30%。2007年12月份銷售均價(jià)環(huán)比下降22.6%，至8044元/平方米，低于2007年全年其在珠三角地區(qū)的平均銷售價(jià)格8532元/平方米。隨后，2月21日，鼠年元宵節(jié)這天，萬(wàn)科對(duì)上海的10個(gè)樓盤大搞“特賣”，最高降價(jià)幅度達(dá)8%。促銷規(guī)模之大、降幅之高在近年來(lái)的上海樓市尚不多見。

    SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，萬(wàn)科這是在清理門戶，借機(jī)剪除異己，擴(kuò)大地盤。錢已圈到手，地已有儲(chǔ)備，對(duì)于萬(wàn)科而言，是等待行業(yè)調(diào)整優(yōu)勝劣汰的時(shí)候了?？傊?，萬(wàn)科有“賣拐”嫌疑。

    究竟是“拐”還是“賣拐”？

    爭(zhēng)論與往事

    春秋自有春秋筆，留予后人說(shuō)短長(zhǎng)。只是，地產(chǎn)泡沫論這些年未曾間斷。2003年，清華大學(xué)某教授認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)馬上要雪崩，“如果樓市不崩盤，我就去跳樓?！?/SPAN>2004年，前大摩亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫太大，未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)將先從上海崩盤。二位的預(yù)言均未兌現(xiàn)，樓市在經(jīng)歷2005年、2006年的局部蟄伏后，2007年狂飆突進(jìn)。當(dāng)然，教授也沒(méi)跳樓。如果就此懷疑學(xué)者的智慧與動(dòng)機(jī)，那就錯(cuò)了，樓市在高位運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)客觀存在，只是學(xué)者們對(duì)中國(guó)樓市的異常復(fù)雜性——在市場(chǎng)因素之外還有來(lái)自地方的強(qiáng)大的行政性支撐這一點(diǎn)估計(jì)不足。

    現(xiàn)在，當(dāng)王石與潘石屹爭(zhēng)論起樓市“拐點(diǎn)”時(shí)，就有些耐人尋味了。因?yàn)榇硕硕冀?jīng)歷過(guò)1995年海南地產(chǎn)泡沫的破滅，且是碩果僅存者。在那一輪海南地產(chǎn)淘金潮中，地價(jià)飛漲勢(shì)同今日。1989年每畝十幾萬(wàn)元、幾十萬(wàn)元拿到的地，1992年早已飆升至每畝300萬(wàn)元以上，到1993年漲至最高位680萬(wàn)元/畝。到1994年，?？谑性诮ㄈ司》棵娣e竟超過(guò)50平方米?？駳g總有散場(chǎng)時(shí)，1995年，海南房地產(chǎn)泡沫破滅，留下600多棟爛尾樓、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就達(dá)300億元。北海，一個(gè)30多萬(wàn)人口的城市，竟留下了130多棟、共計(jì)120多萬(wàn)平方米的爛尾樓，以及大片閑置土地。

    災(zāi)難曾經(jīng)在我們的頭頂降臨過(guò)，并且，現(xiàn)在正在太平洋東岸的城市發(fā)生。在這樣的背景下，討論泡沫、爭(zhēng)論拐點(diǎn)，不是危言是箴言。有必要咀嚼一下謝國(guó)忠的一番話：“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題在于，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)被大幅推高到一個(gè)未來(lái)的理想水平。也就是說(shuō)，即便中國(guó)經(jīng)濟(jì)今后的表現(xiàn)會(huì)始終如我們所料般良好甚至超過(guò)預(yù)期，目前的房?jī)r(jià)水平也已經(jīng)包含進(jìn)了今后多年的升值?！?/SPAN>

 

　　次貸危機(jī)的中國(guó)警示

    回望2007年，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)引起強(qiáng)震蕩的外部事件莫過(guò)于次貸危機(jī)。從2002年起，美國(guó)房?jī)r(jià)每年漲幅逾10%，2005年暴漲到17%。隨后，美國(guó)不斷加息，利率達(dá)5.25%后，房?jī)r(jià)開始“跌跌不休”。2007年，次級(jí)房貸難以償還、債券信用危機(jī)爆發(fā)。一大批貸款機(jī)構(gòu)和抵押貸款經(jīng)紀(jì)公司破產(chǎn)，投資銀行的高管們紛紛離職，危機(jī)至今仍在擴(kuò)散，其沖擊力無(wú)遠(yuǎn)弗界。

    盡管我國(guó)銀行發(fā)放房貸的標(biāo)準(zhǔn)和審查程序較次級(jí)貸款要嚴(yán)格得多，房貸基本不是建立在房?jī)r(jià)上升預(yù)期的基礎(chǔ)之上，而是建立在借款人的還債能力之上，但次貸危機(jī)仍給我們敲響了警鐘：建立在“房頂上”的金融危如累卵。

    恕不諱言，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速上漲會(huì)帶來(lái)三方面不良后果：一是大量的資金和其他資源過(guò)度地追逐房地產(chǎn)，將使制造業(yè)升級(jí)缺乏資金、技術(shù)和人力資源等方面的支持，妨礙經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)，影響長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)呂政指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資本的活躍，將大大提高當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)成本，打破資本平均利潤(rùn)率規(guī)律，抑制資金對(duì)企業(yè)創(chuàng)新的支持；二是銀行房貸規(guī)模急速擴(kuò)張，高房?jī)r(jià)所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)已向金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移。在2007《第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中，央行首次對(duì)房貸違約風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出警示：“住房抵押消費(fèi)貸款增長(zhǎng)很快，違約風(fēng)險(xiǎn)已有抬頭趨勢(shì)”。2008年初，央行上?？偛堪l(fā)出類似預(yù)警；三是高房?jī)r(jià)會(huì)擴(kuò)大分配不平等，危害社會(huì)穩(wěn)定。當(dāng)下，工薪階層，尤其是已屆而立、確實(shí)有住房需求但又享受不了住房保障的年輕人，抱怨情緒在蔓延。社會(huì)的穩(wěn)定需要占城市人口大多數(shù)的中低收入人群的支持，只有這些居民有了安居之所，并對(duì)未來(lái)依然懷有希望，為有一天擁有自己的住房而奮斗時(shí)，這個(gè)城市才會(huì)穩(wěn)定。相反，失望的城市將是和諧社會(huì)無(wú)法承受之重。

 

    調(diào)整不可避免

    如不健忘的話，當(dāng)前樓市出現(xiàn)的打折降價(jià)、中介關(guān)張，在上一輪樓市宏調(diào)中同樣出現(xiàn)過(guò)：2006年末、2007年初的長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)就曾如此。2007年農(nóng)歷春節(jié)過(guò)后的快速瘋漲已證明“拐點(diǎn)”并沒(méi)有在該地區(qū)的樓市中出現(xiàn)。

    “拐點(diǎn)”是高等數(shù)學(xué)中的名詞，當(dāng)平面曲線出現(xiàn)從上凸至下凹或從下凹至上凸的分界點(diǎn)，此點(diǎn)便稱為“拐點(diǎn)”。

    “拐點(diǎn)”并不意味著上升或下降過(guò)程的結(jié)束，或者由上升轉(zhuǎn)為下降、由下降轉(zhuǎn)為上升，而僅僅標(biāo)志著上升或下降的形式發(fā)生了變化。從時(shí)間上說(shuō)，“拐點(diǎn)”刻畫的是“時(shí)刻”而不是“時(shí)間”，更不能引申為“時(shí)期”。所著重的應(yīng)該是它關(guān)于“轉(zhuǎn)折”的標(biāo)志性含義。而眼下樓市“拐點(diǎn)”說(shuō)所強(qiáng)調(diào)的是房?jī)r(jià)上升過(guò)程的結(jié)束，或由上升轉(zhuǎn)為下降，名副其實(shí)表達(dá)這一含義的是另外一個(gè)詞，“極點(diǎn)”。

 

　　“拐點(diǎn)”抑或“極點(diǎn)”到來(lái)了？

    房地產(chǎn)周期不可能和宏觀經(jīng)濟(jì)周期脫節(jié)，2008年國(guó)內(nèi)流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題也難以根本解決。

    1月下旬，達(dá)沃斯世界經(jīng)濟(jì)論壇上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家一致認(rèn)為中國(guó)、印度等新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)會(huì)有不錯(cuò)表現(xiàn)。國(guó)際貨幣基金組織1月29日發(fā)布的最新《世界經(jīng)濟(jì)展望》報(bào)告預(yù)計(jì)，今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將從去年的11.4%放慢至10%，這將有助于減輕中國(guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的擔(dān)憂。歲末年初的雪災(zāi)給局部地區(qū)造成了較大損失，但沒(méi)有改變中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面和走勢(shì)。從這個(gè)角度看，樓市進(jìn)入“極點(diǎn)”或出現(xiàn)雪崩的可能性極小。

    從供求關(guān)系看，2007年三季度開始，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速加快，保持在30%以上，供不應(yīng)求的緊張狀況在2008年將獲得緩解。同時(shí)政府加強(qiáng)了抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的宏觀調(diào)控，尤其是從各地業(yè)已公布的住房規(guī)劃看，保障房入市的沖擊在2008年下半年會(huì)凸顯，再加上2007年住房購(gòu)買力釋放過(guò)快，預(yù)計(jì)2008年房?jī)r(jià)不可能再重復(fù)2007年的大幅上漲，調(diào)整將不可避免。

    從購(gòu)買力、后續(xù)調(diào)控政策看，溫和調(diào)整、技術(shù)性調(diào)整的可能性遠(yuǎn)大于大落的可能性。萬(wàn)科在珠三角、長(zhǎng)三角一降價(jià)即換來(lái)銷售額逆勢(shì)猛增的現(xiàn)實(shí)，說(shuō)明了樓市購(gòu)買力仍在，是房?jī)r(jià)的不合理高企將消費(fèi)者暫時(shí)拋離了市場(chǎng)，而不是消費(fèi)者拋棄了樓市。預(yù)計(jì)2008年開發(fā)商適當(dāng)讓利后，銷售量將回升。這是樓市保持上漲趨勢(shì)的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。

    緊縮貨幣政策、反囤地政策、住房保障政策以及人民幣對(duì)美元升值諸因素對(duì)樓市的供求、成本、購(gòu)買力和預(yù)期正在產(chǎn)生、并將繼續(xù)產(chǎn)生重要影響。2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)在轉(zhuǎn)型中調(diào)整前行：供求趨于平衡、結(jié)構(gòu)漸趨合理，價(jià)格走向平穩(wěn)，預(yù)期轉(zhuǎn)向理性。但是，決定房地產(chǎn)需求和價(jià)格的諸因素尚未發(fā)生根本性改變，調(diào)控政策有利于令目前過(guò)熱的樓市降溫，但既有格局難以逆轉(zhuǎn)。