1月1日，華貿(mào)中心3#樓入??；1月底泰康金融大廈(原北京國(guó)際中心1#樓)入住。這兩個(gè)項(xiàng)目提供的約14萬(wàn)平方米新增供應(yīng)量，正式拉開(kāi)了“奧運(yùn)年”北京CBD寫字樓市場(chǎng)激戰(zhàn)的大幕。

 

    寫字樓持續(xù)供應(yīng)高峰年

    從今年項(xiàng)目入駐時(shí)間來(lái)看，CBD新供寫字樓項(xiàng)目大多都從2007年開(kāi)始預(yù)租或預(yù)售，也側(cè)面印證了目前市場(chǎng)仍然有較大壓力。供應(yīng)體量方面，復(fù)地集團(tuán)整購(gòu)的世華國(guó)際中心、銀泰中心東樓(PICC收購(gòu))預(yù)計(jì)將在今年投入市場(chǎng)，兩項(xiàng)目體量分別為7萬(wàn)及7.8萬(wàn)建筑平方米，無(wú)疑將進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。而已封頂?shù)木┏堑谝桓邩恰獓?guó)貿(mào)三期，預(yù)計(jì)于奧運(yùn)后進(jìn)入預(yù)租階段，作為CBD絕對(duì)的地標(biāo)，相信其辦公部分備受大型內(nèi)資、跨國(guó)企業(yè)矚目。

    此外，光華路SOHO、東方梅地亞中心這兩個(gè)以售為主的項(xiàng)目會(huì)在年底入駐，屆時(shí)投資型房源將重新進(jìn)入市場(chǎng)。這兩項(xiàng)目都是主打100平方米-300平方米戶型，適合發(fā)展型中小公司或作為企業(yè)駐京辦事處。在中國(guó)指數(shù)研究院商用物業(yè)研究中心(COPT)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，兩項(xiàng)目的購(gòu)買客戶中投資比例要高于一般項(xiàng)目水平。

    從具體吸納情況來(lái)看，去年新增供應(yīng)項(xiàng)目中，華貿(mào)中心1期、遠(yuǎn)洋國(guó)際中心A座、銀泰中心西樓、民生人壽大廈(北京國(guó)際中心2#)、金地中心、世茂大廈、萬(wàn)通中心等，紛紛迎來(lái)大租客，其中不乏知名跨國(guó)企業(yè)，租賃面積主要在800-2500平方米。更早些的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中環(huán)世貿(mào)D座、凱德大廈、京匯大廈等項(xiàng)目也為市場(chǎng)進(jìn)一步吸納，空置面積不斷減少?？偟膩?lái)看，市場(chǎng)吸納量相當(dāng)可觀，而去年如此空前供應(yīng)中的未吸納部分則可能會(huì)給今年新增項(xiàng)目帶來(lái)市場(chǎng)巨大壓力。

    今年，CBD寫字樓市場(chǎng)外資整購(gòu)仍然值得關(guān)注。近幾年，國(guó)內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)頻頻大手筆整棟收購(gòu)，證明了對(duì)CBD優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的認(rèn)可及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益看好。而隨著去年外資進(jìn)入方式進(jìn)一步受限，預(yù)計(jì)內(nèi)資金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)企業(yè)將成為今年整購(gòu)市場(chǎng)最活躍的買家。

 

 

    需求潛力還有多大？

    CBD在北京寫字樓市場(chǎng)中的位置不用贅述，區(qū)域多元化的產(chǎn)業(yè)鏈、商務(wù)氛圍的不斷完善，都與區(qū)域先進(jìn)的規(guī)劃及相關(guān)政策支持密不可分。在CBD管委會(huì)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位中，CBD是以吸引跨國(guó)公司總部和地區(qū)總部為重點(diǎn)，以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，把北京商務(wù)中心區(qū)建設(shè)成為北京重要的國(guó)際金融功能區(qū)和發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集地。

    國(guó)際金融樞紐的目標(biāo)，讓銀行、保險(xiǎn)、證券、信托、基金等金融服務(wù)業(yè)成為區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)。一方面，美國(guó)友邦保險(xiǎn)、法國(guó)巴黎銀行、美國(guó)銀行、里昂證券、英國(guó)渣打銀行等100余家金融機(jī)構(gòu)已在CBD不斷擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍、增加投資規(guī)模，區(qū)域金融產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)不斷增強(qiáng)。另一方面，金融街對(duì)金融及相關(guān)行業(yè)吸引力也在增強(qiáng)，特別是去年著實(shí)又“火”了一把，兩區(qū)域“金融中心”之爭(zhēng)更加激烈。

    從COPT數(shù)據(jù)分析，近年CBD區(qū)域在政策引導(dǎo)及支持下，以影視文化、廣告?zhèn)髅綖榇淼膭?chuàng)意產(chǎn)業(yè)，商務(wù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)的會(huì)計(jì)、審計(jì)、評(píng)估、法律等專業(yè)中介服務(wù)業(yè)，商業(yè)、教育培訓(xùn)、信息咨詢、現(xiàn)代運(yùn)輸?shù)扰涮追?wù)業(yè)，發(fā)展及擴(kuò)張迅速，相關(guān)企業(yè)對(duì)寫字樓的需求總量龐大且增速快。而其中需求面積在1000平方米以下的發(fā)展型公司，既需要良好的辦公樓“形象”又渴望較靈活的面積，是需求的增長(zhǎng)點(diǎn)之一。

    需求增長(zhǎng)的同時(shí)，集中的供應(yīng)也讓CBD寫字樓項(xiàng)目間定位趨同問(wèn)題顯現(xiàn)。僅從項(xiàng)目名稱來(lái)看，金融中心、貿(mào)易中心、財(cái)富中心等層出不窮，起租面積動(dòng)輒整層，這必然會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)影響市場(chǎng)的吸納速度，形成一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

 

    CBD 2008新看點(diǎn)

    1月31日，CBD啟動(dòng)統(tǒng)一標(biāo)識(shí)；年內(nèi)，連通地鐵及公交站、主要寫字樓的地下連廊將投入使用。