春節(jié)剛過，讓京城居民期盼已久的限價房政策終于出臺了。上周，北京市建委在北京建設網(wǎng)上公示了《北京市限價商品住房管理辦法(試行)》以及《關(guān)于印發(fā)2008年北京市限價商品住房申購家庭收入、住房和資產(chǎn)準入標準的通知》(以下簡稱《通知》)。

    雖然此次方案還處于征求意見的過程中，但關(guān)于限價房的購買條件和操作程序的大致輪廓已經(jīng)逐漸清晰地呈現(xiàn)在業(yè)界及購房者面前。因此，方案一公布，批評聲、拍手稱贊聲可謂一并傳來。

    新方案備受業(yè)界專家的關(guān)注，而針對新方案所指出的不足也成為近期熱點話題。其中尤以經(jīng)濟學家茅于軾日前公開批評限價房政策的言論，最受業(yè)內(nèi)爭議。在新方案公布后，其撰文指出：“限價房將嚴重干擾市場秩序?！?/SPAN>

    這樣言詞激烈的話語隨即得到了許多媒體和業(yè)內(nèi)人士的“炮轟”，甚至有人直言其是“飽漢不知餓漢饑”。畢竟，在當前京城價格“居高不下”的背景下，出臺限價房政策無疑對中低收入購房者而言，正如甘霖，是令人欣喜的。但茅于軾的言論中似乎也帶來了某種暗示——在此次限價房政策的出臺必將給房地產(chǎn)的原有格局帶來顛覆性變革的同時，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間將被進一步壓縮。

 

    土地供應偏向保障用地

    大公司進一步侵占市場

    談到此次限價房政策的影響，首先無疑是作用于當下的土地市場。記者從北京市國土局了解到，去年北京市住宅用地的實際供應分析顯示，經(jīng)濟適用房和廉租住房的用地供應達到416公頃，大大超出了計劃供應量；而“兩限”房用地供應也基本完成，規(guī)劃建筑面積已超過了300萬平方米的年度保障規(guī)劃，占到去年住宅用地供應的半壁江山。從今年北京市新出臺的土地建設開發(fā)計劃來看，保障性住房供地占到總供應的四成，漸成供地主流。

    從去年幾塊限價房用地的供應來看，中小開發(fā)商想要“染指”限價地的可能性已經(jīng)基本很小。一方面是企業(yè)實力無法與大開發(fā)商抗衡；另一方面政府在評標過程中也具有一定的傾向性。

    然而，這些并不代表開發(fā)商競標限價地熱情。從去年成交情況來看，包括一些上市地產(chǎn)公司、品牌地產(chǎn)公司以及大型地產(chǎn)國企在這些保障性供應的競標中紛紛喊出高價，足以說明大多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)對未來保障性住房供地將成主流深信不疑，并對開發(fā)保障性住房投以了濃厚的興趣。而這無疑從另一層面，限制了中小企業(yè)參與限價房的可能性。

 

　　打擊中低價位房

    高檔住宅將成未來商品房主流

    在這次建委下發(fā)的《通知》中規(guī)定，限價房的購買人群為“3人及以下家庭購買標準定在年收入8.8萬元及以下，人均住房使用面積15平方米及以下，家庭總資產(chǎn)凈值57萬元及以下。”中可以看出，這部分群體是目前購買中低價位商品房的中堅力量，是帶動8000元/平方米樓盤銷售的主力，而這次將該群體劃入限價房購買之列，無疑將直接爭奪中低價位商品房的市場。

    不久前，潘石屹在接受媒體采訪時提出，“從去年的情況來看，土地供應中有大量的雙限房和低檔商品房、經(jīng)濟適用房屋，高檔住房明顯受到打壓。而今年又加大了對中低價位房的供應，所以今年均價在8000元/平方米以下、五環(huán)以外的中低檔房將最可能出現(xiàn)拐點”。

    同時，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認為，從公布的數(shù)據(jù)上看，整體建設面積要比去年大一些。但是，如果這個面積不是指可供出售的面積，而是指開工面積的話，就存在影響陸續(xù)釋放的問題，也就是說，這些新建的部分會在2到3年內(nèi)逐步釋放出來，這也會影響市場的預期。

    他還指出，從影響上來看，可能會對中低價位住房產(chǎn)生影響，對商品房則不會有太大的影響。從公布的數(shù)據(jù)看，新開工的商品房還比去年有所減少，這和政策思路有關(guān)，即要加大低收入和中等收入者住房保障，繼續(xù)放開商品房。可以預計，今后在市場上能夠購買到的商品房的檔次會越來越高。

 

　　建設周期影響入市

    二手房房價依然堅挺

    限價房一推出，除了如何購房，老百姓最為關(guān)心的自然還包括限價房對其周邊房價的影響。近日，記者從各大中介公司了解到，新的購房政策出臺后對限價房周邊的二手房價格并沒有產(chǎn)生太大的影響，但從長遠看必然會減緩周邊房價的上漲。

    去年北京市推出了9塊限價房用地，其價格從4800-7800元/平方米不等。除了海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)、順義新城1號地等定向安置限價房地塊外，今年2月19日，又推出豐臺花鄉(xiāng)紀家廟兩限房用地，從房屋建設周期來看，這些已經(jīng)開工的兩限房最早建成投入使用的也要到2009年，因此對周邊房價還不會產(chǎn)生立竿見影的效果。

    “鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認為，限價房面世時間較短，去年推出的限價房大都需要到2009年才能入??；同時，限價房分布較散，區(qū)域市場可能會因此產(chǎn)生一定波動，但對總體市場而言不會構(gòu)成太大的沖擊。同時，“我愛我家”表示，目前，雖然受年底銀行信貸緊縮和保障性住房政策影響，在房產(chǎn)買賣“淡季”二手房交易量有所下降，但隨著包括兩限房在內(nèi)的保障性住房管理辦法的公示、觀望情緒的消退，二手房交易量將會在短期內(nèi)迅速回暖。