專家指出調(diào)控必須解決政府管理缺陷和市場失效

    十幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，商用物業(yè)的開發(fā)一直在提速。很多大型城市商用物業(yè)迅速增加的同時(shí)，局部區(qū)域甚至出現(xiàn)了過度飽和的情況。大量商業(yè)用房和設(shè)施的閑置已成為不爭的事實(shí)。

    分析原因不外兩個(gè)方面———政府缺陷和市場失效。

　　

一、政府管理缺陷

    政府缺陷是借用市場經(jīng)濟(jì)理論中的一詞。主要是指市場經(jīng)濟(jì)條件下政府干預(yù)不當(dāng)而稱之為政府缺陷。而在這里所說的“政府缺陷”主要是指政府的完全不干預(yù)。

    計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期是政府主導(dǎo)商業(yè)發(fā)展，商用物業(yè)的開發(fā)建設(shè)及設(shè)點(diǎn)布局完全由政府統(tǒng)籌完成。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的商業(yè)發(fā)展雖有不足，但與城市其他功能配套并沒失衡。隨著市場的放開，在城市功能全面發(fā)展的同時(shí)，城市商業(yè)的規(guī)劃管理卻出現(xiàn)了真空，其轉(zhuǎn)折點(diǎn)是房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

    立項(xiàng)無根據(jù)：房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)立項(xiàng)時(shí)，主要經(jīng)過土地、建委、規(guī)劃三個(gè)主管部門。房地產(chǎn)項(xiàng)目中涉及商業(yè)用房的立項(xiàng)同樣如此，無需商務(wù)局等城市商業(yè)主管部門介入，商業(yè)主管部門甚至沒有知情權(quán)，這是城市管理的缺位現(xiàn)象。而非商業(yè)主管部門審批商業(yè)項(xiàng)目的立項(xiàng)更是一種越權(quán)。在此立項(xiàng)審批程序下，有審批權(quán)的部門多依據(jù)土地性質(zhì)進(jìn)行審批。土地性質(zhì)對(duì)開發(fā)商雖有所約束，但想要突破卻并非難事。開發(fā)商即使不在調(diào)整規(guī)劃上下功夫，仍有擦邊球可打，如北京CBD開發(fā)了那么多的商住兩用的SOHO項(xiàng)目。

    另外，土地性質(zhì)的定性是否科學(xué)合理也需要研究。20多年來城市經(jīng)濟(jì)和規(guī)模發(fā)展非常之快，而各城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃普遍滯后，造成土地性質(zhì)的調(diào)整不能跟上城市發(fā)展需要。土地性質(zhì)本身的科學(xué)性不足，也使商用物業(yè)的開發(fā)不能與城市其他功能的發(fā)展相協(xié)調(diào)。

    土地性質(zhì)得不到尊重的另外一個(gè)原因，就是政府本身的隨意性，尤其是地方政府在招商引資過程中的好大喜功也使土地性質(zhì)變成了擺設(shè)。以致于中央政府在工作報(bào)告中提出了力保中國耕地面積18億畝的底線，可見情況之嚴(yán)重，這是“政府缺陷”的另一方面。

    銷售無監(jiān)管：商用物業(yè)的最終用途是商用，商用物業(yè)的價(jià)值是在商業(yè)經(jīng)營中體現(xiàn)的。商業(yè)不能可持續(xù)經(jīng)營，商用物業(yè)投資者的回報(bào)也就無從談起。但目前房地產(chǎn)市場將商用物業(yè)項(xiàng)目分割成小產(chǎn)權(quán)零售的方式較普遍。開發(fā)商這種不顧后期經(jīng)營的零售方式割斷了可持續(xù)發(fā)展的途徑。由于產(chǎn)權(quán)分散后的商用物業(yè)很難進(jìn)行統(tǒng)一管理，很多項(xiàng)目從招商開始就困難重重，開張營業(yè)后很快關(guān)門歇業(yè)者更不在少數(shù)，也有的項(xiàng)目從建成后就長期閑置。經(jīng)營者受損在其次，那些小投資者受害最深，有些甚至傾家蕩產(chǎn)。北京碧溪家居廣場的一個(gè)投資者在走投無路的情況下選擇了自殺。

    并非所有商用物業(yè)都不可以銷售，也并非所有銷售后的商用物業(yè)都慘淡經(jīng)營。但不能讓其成為一種圈錢的手段，更不能成為那些無良開發(fā)商非法融資套現(xiàn)的工具。然而這種情況和現(xiàn)象實(shí)在是太多了。銀行系統(tǒng)與建設(shè)主管部門多次發(fā)通告禁止商用物業(yè)采取售后包租的方式，但這種作法只是治標(biāo)而不治本，商用物業(yè)零售的現(xiàn)象和行為也并沒有減少。

    商用物業(yè)普遍零售的主要原因一方面是開發(fā)商獲利的本性，另一方面是國家沒有建設(shè)性貸款，融資渠道狹窄。而市場的不成熟也是基金、REITS遲遲不能推出的原因之一。開發(fā)商通過銷售回款減少開發(fā)壓力，同時(shí)也在追求開發(fā)價(jià)值最大化，將商用物業(yè)的售價(jià)炒高成為普遍現(xiàn)象，最終造成商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的后勁不足。

    目前商用物業(yè)零售后造成的后果缺少政府有關(guān)方面的高度重視，更沒有系統(tǒng)去研究對(duì)市場造成的長遠(yuǎn)影響。另外這方面法律法規(guī)更是缺失，有些時(shí)候面對(duì)投資者的鬧事和上訪，政府也往往束手無策。

 

　　二、市場失效

    市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律中有一個(gè)市場失效的觀點(diǎn)。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，市場經(jīng)濟(jì)普遍存在經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)即是市場失效的結(jié)果。而一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)，必然對(duì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展造成打擊。所以各國政府往往在市場失效之前出手干預(yù)市場，平抑經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的波峰波谷。

    由短缺到閑置：就市場經(jīng)濟(jì)的周期理論而言，商品的供需矛盾是由市場調(diào)節(jié)的。經(jīng)過20多年來市場經(jīng)濟(jì)的探索和發(fā)展，由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期商品短缺到今天的極大豐富，正是市場這只看不見的手在起著巨大的調(diào)節(jié)作用。商業(yè)用房這個(gè)具有特殊屬性商品也是如此，從改革開放時(shí)期的不足到今天局部地區(qū)出現(xiàn)過剩而閑置。

    危機(jī)開始顯現(xiàn)：近年來，盡管各地商用物業(yè)空置率不斷增加，但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和速度仍然有增無減。任其發(fā)展的結(jié)果將是大量閑置商用物業(yè)遍布城市各處。市場雖有自身調(diào)節(jié)的功能，但卻有滯后性特點(diǎn)。而商用物業(yè)用房非同一般商品，具有城市公共物品的屬性。巨大的投資和開發(fā)后的長期閑置，損失的多是銀行資金和投資者的血汗錢。商業(yè)用房開發(fā)失控的結(jié)果是銀行不良資產(chǎn)大幅增加、無數(shù)投資者血本無歸、經(jīng)營者壓力增大、租金收益普遍降低、城市形象受到巨大破壞等。上至國家金融安全，下到普通百姓生活都由此而受到影響。

    目前公開可查資料是商用物業(yè)空置率為27%，但這只是一個(gè)顯性空置率，如果再加上隱性空置，這數(shù)字一定更高。由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)涉及金融、建設(shè)、商業(yè)等多個(gè)行業(yè)，各行業(yè)主管部門統(tǒng)計(jì)結(jié)果不一致性，造成了商業(yè)地產(chǎn)整體家底的不清。但各城市越來越多閑置的商用不良資產(chǎn)卻能提醒我們這種情況的嚴(yán)重性。目前我國房地產(chǎn)中商用物業(yè)開發(fā)是完全市場狀態(tài)，政府幾乎完全不干預(yù)。而政府完全的不干預(yù)，經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律就會(huì)告訴我們存在著過剩的危機(jī)。而地方政府在城市發(fā)展中重視形象工程的做法又起到了不當(dāng)干預(yù)的作用，加劇了市場失效的危險(xiǎn)。

 

　　三、宏觀調(diào)控

    市場經(jīng)濟(jì)雖然有自行調(diào)節(jié)的功能，但即使是日本、美國等市場導(dǎo)向國家也是將市場機(jī)制與政府干預(yù)因素結(jié)合起來。

    就商業(yè)地產(chǎn)而言，金融、建設(shè)、商業(yè)三個(gè)行業(yè)對(duì)其影響較大。由于涉及多個(gè)行業(yè)和部門，造成國家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控不易把握。2005年國家曾對(duì)部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行調(diào)查，但卻沒下文。由此事件本身分析，國家決不想讓市場失效，更不是不作為，可能是體制、法律法規(guī)和市場成熟程度等原因一時(shí)難以理順。

    在市場無序發(fā)展過程中國家的主動(dòng)正確干預(yù)是必要的，其目的是理順關(guān)系，合理引導(dǎo)市場健康發(fā)展。我們從以下三個(gè)方面進(jìn)行探討：

    商業(yè)立項(xiàng)審批：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)立項(xiàng)中凡涉及商用物業(yè)的，除經(jīng)過土地、規(guī)劃、建設(shè)3個(gè)主管部門審批外，再增加商業(yè)主管部門審批，如商務(wù)局，并且商用物業(yè)部分主要依據(jù)商業(yè)主管部門審批意見。對(duì)商業(yè)市場有重大而深遠(yuǎn)影響的商用物業(yè)開發(fā)由商業(yè)部門監(jiān)管，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)完全失控狀態(tài)就可從根本上得到有效遏制，也會(huì)結(jié)束其他部門越權(quán)審批的尷尬現(xiàn)象。

    法律法規(guī)出臺(tái)：要讓商業(yè)主管部門參與管理，必須有法可依。具有法律意義的“城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理?xiàng)l例”有望今明兩年出臺(tái)。雖然就目前市場情況來看已有些晚，但仍意義重大。只有“條例”的出臺(tái)，才可以使商業(yè)主管部門更好地起到引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的作用。國外成功的經(jīng)驗(yàn)也是值得我們借鑒的，如日本的大店法對(duì)其商業(yè)市場的良性發(fā)展起到了很好地保護(hù)和促進(jìn)作用。

    加強(qiáng)金融支持：國外房地產(chǎn)開發(fā)貸款中有一項(xiàng)是建設(shè)性貸款，將錢直接貸給建設(shè)者，保證項(xiàng)目建設(shè)的順利完工，這樣也就不會(huì)由于資金短缺而出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。建議我國金融行業(yè)加強(qiáng)研究，適時(shí)推出適合我國國情的建設(shè)開發(fā)貸款。降低了開發(fā)商的壓力，也就從根本上解決了商用物業(yè)以零售方式為主的情況。另外，組織專業(yè)力量針對(duì)商用物業(yè)銷售利弊進(jìn)行研究，那些不適合銷售的商用物業(yè)可硬性規(guī)定禁止銷售。