自9·27金融調(diào)控以來,整個(gè)樓市進(jìn)入僵局,各地房?jī)r(jià)均有小幅下降,業(yè)內(nèi)外拐點(diǎn)論不絕于耳,購(gòu)房者們拿著明天的錢,不知道是今天花還是后天花,走勢(shì)不明朗的房?jī)r(jià)讓購(gòu)房者焦急觀望!專家建議自住類購(gòu)房者不宜過度觀望。

 

　　遇拐點(diǎn)購(gòu)房計(jì)劃戛然而止

    徐小姐是一家軟件公司的職員在城南孵化園工作,男朋友小萬在城南高新區(qū)的一家外企上班，目前他們住在高新區(qū)政府提供的廉租房里，應(yīng)該說居住問題得到了暫時(shí)的解決，但相戀多年的他們還是計(jì)劃準(zhǔn)備在2008年購(gòu)房完婚,而就在這個(gè)關(guān)鍵的時(shí)刻房?jī)r(jià)卻起了波動(dòng),購(gòu)房計(jì)劃戛然而止。徐小姐對(duì)記者說，“如果現(xiàn)在買房，擔(dān)心房?jī)r(jià)再降會(huì)虧，如果等二三年再買那么婚期又要推遲，更說不好房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再漲，真是很無奈呀?！睆男煨〗愕脑捴形覀兛吹?，在這個(gè)時(shí)候，絕大部分的自住購(gòu)房者在購(gòu)房資金比較有限的情況下陷入了焦慮的觀望。

    近段時(shí)間以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的爭(zhēng)論甚囂塵上。是相信王石的“拐點(diǎn)論”，期待房?jī)r(jià)持續(xù)向下并堅(jiān)決持幣觀望，還是聽信潘石屹的“無拐論”，在認(rèn)清房地產(chǎn)強(qiáng)勁需求客觀支撐下房?jī)r(jià)可能快速反彈而抓住此刻購(gòu)房時(shí)機(jī)？

    對(duì)于自住類購(gòu)房者來說，分析自身居住需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力情況，認(rèn)清國(guó)家經(jīng)濟(jì)總體走勢(shì)，讀懂房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)和成都城市發(fā)展的進(jìn)程，從而作出理性判斷，擇機(jī)安居才是上策。

 

　　逢買點(diǎn)過度觀望錯(cuò)失良機(jī)

    四川大學(xué)教授房地產(chǎn)專家李蔚告訴記者，“一般來說供求決定價(jià)格，從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律上來講，供求關(guān)系的變化不會(huì)在短期內(nèi)顯現(xiàn)出來，這是房地產(chǎn)行業(yè)與其它行業(yè)之間的最大差別，所以房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)在短期存在較大幅度的波動(dòng)，如果說前段時(shí)間的瘋漲源于投資類型客戶太多，那么目前的金融調(diào)控政策促成的‘拐點(diǎn)’正是將原先失衡的供求水平恢復(fù)到正常?！?/SPAN>

    而西南財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院博士吳龍龍教授分析，目前成都房?jī)r(jià)應(yīng)屬于成本推動(dòng)價(jià)格上漲的良性泡沫過程中，而9·27金融調(diào)控不僅僅是對(duì)購(gòu)房者貸款從緊，對(duì)開發(fā)貸款同樣收緊，這不但壓制了需求方，同時(shí)也在壓制供應(yīng)方，所以對(duì)整個(gè)供求關(guān)系影響不大，而對(duì)目前出現(xiàn)的短暫供大于求的情況造成的價(jià)格下跌

    對(duì)購(gòu)房者來說應(yīng)該是個(gè)機(jī)會(huì)，我個(gè)人覺得這個(gè)所謂的“拐點(diǎn)”正是購(gòu)房者的“買點(diǎn)”。

    星彥地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)年報(bào)也顯示了08年將有一次集中的住房供應(yīng)。雖然2007年成都市主城區(qū)土地成交面積較上年有所下降，但由于對(duì)單宗土地規(guī)模的控制，成交的地塊數(shù)量較2006年增加10余宗，根據(jù)開發(fā)政策，這些土地將會(huì)陸續(xù)轉(zhuǎn)化為供應(yīng)量上市。同時(shí)由于郊縣中的雙流、溫江、郫縣、都江堰、龍泉等區(qū)縣土地供應(yīng)量較大，供應(yīng)量亦將有較大幅度的增加。再之由于新政的影響，樓市可能會(huì)在今年二季度開始復(fù)蘇，此時(shí)延遲上市項(xiàng)目也會(huì)把目標(biāo)轉(zhuǎn)移到2008年二季度后，所以08年下半年，成都樓市將集體放量。由此可見，可供自住購(gòu)房者選擇的樓盤非常多。并且不同區(qū)域地段，不同產(chǎn)品形態(tài)，不同價(jià)格的樓盤供應(yīng)也非常豐富。同是口岸專家的李蔚教授還提醒，在考慮價(jià)格因素的同時(shí)應(yīng)更多地考慮區(qū)域地段，這是房產(chǎn)保值增值的關(guān)鍵。

    從記者的經(jīng)驗(yàn)上來看，東二環(huán)的大盤華潤(rùn)·二十四城、城南地鐵一號(hào)線上的中?！ご淦翞?，和有獨(dú)特自然資源優(yōu)勢(shì)的都江堰、獨(dú)具規(guī)劃優(yōu)勢(shì)的郫縣，這些樓盤和區(qū)域因?yàn)榫哂芯薮蟮纳禎摿?，都非常值得關(guān)注。

 

　　自住者謹(jǐn)慎下手擇機(jī)安居

    西南財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院博士吳龍龍教授認(rèn)為，在這個(gè)市場(chǎng)調(diào)整過程中房?jī)r(jià)肯定會(huì)有一定波動(dòng)，刻意等待不但影響生活計(jì)劃，而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)看也未必能省下多少錢，只要你不是借錢買房，投資于房產(chǎn)滿足短期自住和長(zhǎng)線投資的雙重屬性。特別是首次置業(yè)的年輕人，在沒有更多閑錢從事其它投資方式的情況下，等待不僅僅影響資金的增值，隨著利率上調(diào)也會(huì)影響日后的還貸款能力。在價(jià)格松動(dòng)的時(shí)刻自住購(gòu)房者就應(yīng)該謹(jǐn)慎下手擇機(jī)安居。

    同樣是屬于自住類的換房族，因?yàn)楸旧沓钟幸惶追慨a(chǎn)，在面臨市場(chǎng)波動(dòng)和政策限制的雙重壓力下，更是不知所措。

    二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的房產(chǎn)理財(cái)專家在接受記者采訪時(shí)說，對(duì)于換房族來說這個(gè)時(shí)機(jī)同樣有機(jī)會(huì)，特別是對(duì)于缺乏其它有效投資途徑的家庭來說，換房操作得好同樣可以保證價(jià)值。目前基于住房保障新政的持續(xù)推行，和90、70政策限制，低端的住宅市場(chǎng)將有可能出現(xiàn)價(jià)格回落，但是對(duì)于中高檔商品房來說，下半年價(jià)格有可能穩(wěn)中有升，特別是品質(zhì)較高的大戶型產(chǎn)品對(duì)整個(gè)成都樓市來說供應(yīng)相對(duì)較少，相關(guān)數(shù)字表明120平米以上的住宅在成都總體供應(yīng)量中不足10%，同時(shí)戶型又大品質(zhì)又高的商品房供應(yīng)更少。所以在價(jià)格相對(duì)平和的時(shí)候，實(shí)現(xiàn)換房改善居住條件也是好時(shí)機(jī)。

    去年底央行推行的第二套房新政頒布以來，40%的首付和1.1倍的貸款利率讓換房族望而卻步，而要換房可以根據(jù)自身情況選擇多種方式。例如，以房養(yǎng)房———如果家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力較雄厚，也沒有做其它方面投資的話，將原有住宅轉(zhuǎn)售為租，用月租抵房貸月供是比較穩(wěn)定的，成都目前的租金水平穩(wěn)中有升；以小換大———如果家庭購(gòu)房能力較弱，而想要直接把小房賣掉，重新購(gòu)置大房的人，如果不在二套房新政的控制圈內(nèi)，可以考慮擇機(jī)買入，但如果是恰好符合二套房新政的貸款買房人，則應(yīng)理智考慮換置成本。不斷高企的利率和房?jī)r(jià)在繼續(xù)調(diào)整期內(nèi)面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也是值得考慮。專家建議這一類家庭可暫時(shí)持有原來住房，等市場(chǎng)回暖再進(jìn)行操作。

 

    巧還貸創(chuàng)新產(chǎn)品性價(jià)比高

    據(jù)記者多方渠道得來消息，2008年成都各大商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款的指標(biāo)并沒有大幅度減少。招商銀行成都分行某負(fù)責(zé)人表示，雖然銀行的緊縮信貸尚未正式打開，但是對(duì)于符合貸款資格的自住類的購(gòu)房者來說并沒有什么貸款障礙，并且相對(duì)還有一些更人性化的產(chǎn)品！

    在選擇固定利率還是浮動(dòng)利率的問題上，招商銀行的理財(cái)專家建議，在今年央行還有進(jìn)一步加息的預(yù)期下，五年期、十年期貸款可以選擇固定利率，而固定利率房貸產(chǎn)品也有創(chuàng)新。部分銀行推出的2＋3或5＋5分期固定利率是比較劃算的。而十五年以上還是選擇浮動(dòng)利率比較穩(wěn)妥。理財(cái)專家還說，目前成都絕大部分的開發(fā)商已經(jīng)不再指定購(gòu)房者的貸款銀行了。所以為了爭(zhēng)取客戶，房貸產(chǎn)品創(chuàng)新不斷，各個(gè)銀行的個(gè)人住房房貸產(chǎn)品也推陳出新。

    理財(cái)專家還提醒，什么住還貸、輕松安居貸和寬限期房貸、氣球貸等等方式都是在房地產(chǎn)市場(chǎng)冷靜的時(shí)候推出的緩沖購(gòu)房者壓力的一些舉措，從長(zhǎng)期的角度來說，此時(shí)的房貸產(chǎn)品對(duì)貸款者來說是更具有性價(jià)比的。