信貸緊縮政策和反囤地的系列調(diào)控政策開始顯現(xiàn)效果，最近一個(gè)月來(lái)長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)明顯降溫。因?yàn)榉θ藛?wèn)津，一些地塊以底價(jià)成交，甚至流標(biāo)（新華社2月12日）。不僅長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)降溫，北京、廣州等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，土地市場(chǎng)都不同程度地“低下高昂的頭”。對(duì)于造成土地市場(chǎng)迅速降溫的原因，有分析認(rèn)為是信貸緊縮政策和反囤地政策作用的結(jié)果，也有分析認(rèn)為是房?jī)r(jià)步入下跌周期的信號(hào)。

    的確，信貸緊縮政策和反囤地政策是一盆冷水，是土地市場(chǎng)降溫的主因，但是，促成這輪土地市場(chǎng)降溫還有一個(gè)原因，即市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)也起到了作用——大開發(fā)商過(guò)去囤足了土地且消化需要一個(gè)周期，中小開發(fā)商又無(wú)實(shí)力拿地，土地市場(chǎng)在過(guò)去幾年持續(xù)升溫后突然降溫，有一定的必然性。而且，這輪降溫潮能否讓土地市場(chǎng)回歸理性、能否影響房?jī)r(jià)還待觀察。

    單純從土地市場(chǎng)而言，要想回歸理性取決于土地合理流通，即土地既不能囤在地方政府手里，也不能囤在開發(fā)商手里，任何一方囤地都會(huì)使得土地市場(chǎng)供求失衡，因?yàn)橥恋貨](méi)有產(chǎn)生承載生產(chǎn)或居住的價(jià)值。而要想讓土地合理流通，必須限制地方政府的權(quán)力并降低地方政府和開發(fā)商對(duì)土地的預(yù)期，制度保證、陽(yáng)光操作必不可少。這些都不能一蹴而就，因此土地市場(chǎng)徹底理性回歸還需一個(gè)過(guò)程。

    從整個(gè)樓市來(lái)說(shuō)，地價(jià)決定不了房?jī)r(jià)走勢(shì)，但房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響顯而易見。因此，土地市場(chǎng)回歸理性的一個(gè)前提是房?jī)r(jià)回歸理性。但事實(shí)告訴我們，目前即便房屋成交量萎縮、部分樓盤打折出售、觀望情緒依然存在，但商品房市場(chǎng)整體而言，價(jià)格依然處于非理性狀態(tài)，這就決定了土地市場(chǎng)不可能立即理性起來(lái)。

    至于這輪土地降溫潮能否影響房?jī)r(jià)，筆者以為，土地降溫并不會(huì)如某些分析所認(rèn)為的，是房?jī)r(jià)步入下跌周期的信號(hào)。固然，根據(jù)面粉與面包原理，地價(jià)“面粉”降價(jià)，房?jī)r(jià)“面包”理應(yīng)降價(jià)，但是，目前中國(guó)的房?jī)r(jià)助長(zhǎng)因素極其復(fù)雜，并不完全是由地價(jià)所決定的。換言之，這輪土地降溫潮對(duì)房?jī)r(jià)影響有限。

    這是因?yàn)?，一是地價(jià)僅占房?jī)r(jià)三成左右，地價(jià)并不是房?jī)r(jià)決定性因素（其實(shí)過(guò)多稅費(fèi)，也是構(gòu)成房?jī)r(jià)過(guò)高的因素之一），而供求關(guān)系是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決定性因素；二是從短期來(lái)看，因?yàn)殚_發(fā)商囤積的土地沒(méi)有消化，房?jī)r(jià)依然還會(huì)處于高位，也就是說(shuō)，僅開發(fā)商現(xiàn)囤土地就能維持一段時(shí)間高房?jī)r(jià)；三是開發(fā)商所囤土地多是高價(jià)競(jìng)得，不可能建造低價(jià)房子；四是取決于信貸緊縮政策效應(yīng)有多長(zhǎng)，以及對(duì)需求影響有多大。

    復(fù)旦大學(xué)教授尹伯成認(rèn)為，地價(jià)向來(lái)是市場(chǎng)信心最敏感的風(fēng)向標(biāo)。但筆者以為，地價(jià)影響的只是部分業(yè)內(nèi)人士，而消費(fèi)者最看重的是房?jī)r(jià)變化?？梢哉f(shuō)，只有房?jī)r(jià)才是市場(chǎng)信心惟一敏感的風(fēng)向標(biāo)。甚至可以認(rèn)為，即便房?jī)r(jià)下降，也不是土地市場(chǎng)降溫所致，而是貨幣緊縮政策抑制需求的結(jié)果。