房貸利率持續(xù)上升，不少借款人選擇固定利率(定息)房貸規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。但銀行理財(cái)專家提醒，今年快速多次加息的可能性不大，選擇定息房貸的風(fēng)險(xiǎn)明顯加大。

 

　　去年選定息房貸合算

    定息房貸實(shí)際上是借款人與銀行博弈利率的漲跌速度，利率漲得越快，幅度越大，借款人就會(huì)越合算。比如，2007年央行連續(xù)6次加息，使得房貸利率大幅提高，其中3-5年期的貸款基準(zhǔn)利率由年初時(shí)的6.48%上調(diào)為年末的7.74%，5年以上貸款基準(zhǔn)利率則由年初時(shí)的6.84%上調(diào)為7.83%，從2008年1月開始，絕大部分房貸族的月供將提高。但在去年初選擇了固定利率房貸的借款人，在貸款額度和貸款期限相同的情況下，目前的月供額就要比選擇了浮動(dòng)利率房貸的低不少。

    舉例來說，如果借款人王先生2007年初貸了30萬元的20年期貸款，從2007年1月開始還款，在2007年，其月供額為2117.23元，而從2008年1月開始，其月供額將提高至2258.45元，增加了141.22元。假設(shè)以后利率維持不變，則在20年時(shí)間，王先生的還款總額將由508134.34元上漲至540333.23元，利息支出多了3.2199萬元。

    但如果其選擇了光大銀行的5年期固定利率房貸+15年期浮動(dòng)利率房貸，假設(shè)今后利率維持不變，其前5年的房貸利率為5.73%，后15年的利率為6.6555%(優(yōu)惠利率)，在前5年時(shí)間，王先生的月供為2102.83元，后15年時(shí)間里，王先生的月供為2230.46元，還款總額計(jì)52.7653萬元，比選擇浮動(dòng)貸款利率節(jié)省利息12680.23元。

 

　　今年選定息房貸風(fēng)險(xiǎn)大

    需要指出的是，定息房貸的合同利率一般會(huì)隨著基準(zhǔn)利率的提升而變化，也就是說，每次央行調(diào)整基準(zhǔn)利率，商業(yè)銀行隨后也大多會(huì)調(diào)整其定息房貸的利率。以光大銀行為例，2007年初3-5年期固定利率的合同利率為5.73%，而目前，其最新的合同利率已經(jīng)升至6.91%，高于同期的優(yōu)惠利率(6.58%)0.33個(gè)百分點(diǎn)。按央行小幅加息的慣例來看，借款人至少需要等待央行加息兩次以上才能享受到固定利率的“福利”。市場人士普遍認(rèn)為今年連續(xù)加息的可能性要小于去年，所以，借款人選定息房貸獲利的機(jī)會(huì)也將大大小于去年。

    同樣需要關(guān)注的是，在最近一次加息中，5年以上的貸款利率已經(jīng)停止了加息的步伐，央行只對(duì)5年期以內(nèi)的貸款進(jìn)行了小幅的加息，其中1年期貸款利率加息幅度為0.18，小于同期限存款利率的加息幅度，3-5年期貸款利率都只加了0.09個(gè)百分點(diǎn)，顯示出中長期貸款有見頂跡象。在這種情況下，貸款買房者選擇固定利率房貸更要冒一定的風(fēng)險(xiǎn)。

    假定利率不上升，以上例中的30萬元20年期貸款為例，如果借款人現(xiàn)在選擇5年固定利率+15年浮動(dòng)利率，則在前5年的利率為6.91%，后15年的利率為6.6555%，在前5年時(shí)間里，月供為2309.72元，在后15年時(shí)間里，月供為2273.22元，20年里還款總額共計(jì)為547761.77元，比選擇浮動(dòng)利率房貸多4337.43元。

    如果住房貸款利率在今年見頂，并且在今后幾年存在降息可能的話，則目前選擇中短期的固定利率房貸需冒更大的風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于5年以上的長期固定利率房貸而言，由于市場利率存在較大的不確定性，哪個(gè)劃算很難預(yù)見。

 

　　投資購房更宜定息房貸

    銀行理財(cái)專家表示，多數(shù)購房者并不適合選擇定息房貸，因?yàn)樵谖覈蠖鄶?shù)購房者會(huì)在還貸周期內(nèi)多次提前還款，而定期房貸在固定利率期內(nèi)是不允許提前還款的，否則要加收罰息。另外，并不是說固定利率低于浮動(dòng)利率了，購房者就能馬上獲利，這是因?yàn)樵诶瘦^高的還款前期購房者占用的資金額大，利息支出的基數(shù)就大，而在利率較低的還款后期，購房者占用的資金額度變小了，其利息支出的基數(shù)也就相對(duì)小了，也就是說，要在固定利率低于浮動(dòng)利率一段時(shí)間后購房者才能真正獲利。

    真正適合定息房貸的，是部分純投資性購房者，比如一些投資商鋪、辦公房的業(yè)主，如果與客戶簽訂了長期的租賃合同，選擇定息房貸就能鎖定投資風(fēng)險(xiǎn)。