臨近春節(jié)，一些城市的房地產(chǎn)商為營造樓市旺季，使出五花八門的“特價”促銷手段攬客，賀歲樓市出現(xiàn)特價樓盤扎堆現(xiàn)象。這不僅沒能消除購房者的觀望情緒，扎堆特價導(dǎo)致房價真實性被扭曲，再度暴露出房價虛高、監(jiān)管缺失的問題。

 

    特價扎堆難消觀望情緒

    ２００８年伊始，福州、廈門的房地產(chǎn)市場與國內(nèi)許多城市差不多，春節(jié)前營銷市場如火如荼。據(jù)福州市房地產(chǎn)交易登記中心統(tǒng)計，截至２００８年１月底，福州可售住宅從去年１１月的１２０００套激增到２萬套，增幅達６０％以上，新樓盤扎堆特價銷售。

    廈門市區(qū)新開樓盤中，一些豪宅的開發(fā)商推出“十萬元特別減價優(yōu)惠”，根據(jù)不同付款方式再給不同的額外折扣；還有的推出八八折員工特價、慶賀新年特價。福州城區(qū)在售新樓盤大打促銷戰(zhàn)，有的“送一成首付，加送１０年利息增值額”；有的“一口價特房優(yōu)惠”，外帶“送三年物業(yè)管理費”。

    扎堆特價、低價樓盤無法消除普通購房者的觀望情緒。家住福州市鼓樓區(qū)虎節(jié)路的陳真真女士告訴記者，她的一位朋友四個月前想在市區(qū)某樓盤買房，當時均價１萬多一點，覺得貴了點就沒買。最近，她朋友看到這個樓盤推出一些特價房，價格為每平方米８８８８元，在要不要買房的問題上，她朋友更加猶豫起來，生怕買了以后還會再降價。

    陳女士說，她是真的想趕在春節(jié)假期買房，結(jié)婚１５年來，全家一直和公公婆婆一起住，孩子一年年長大，公婆家７０多平方米的兩室一廳越發(fā)擁擠了，所以看到一些特價樓盤的廣告不免心動?！翱吹揭恍┨貎r房廣告，我就會打電話給售樓部，結(jié)果常讓我失望，要么特價房已售完，要么就向我推薦價格比特價高很多的房子?！?/SPAN>

據(jù)記者觀察，大多數(shù)特價房只是開發(fā)商的促銷噱頭，有的根本是子虛烏有，有的是樓層不好、朝向差、靠馬路的“掃尾房”，而且其均價都不低。陳女士探出了一些特價房的秘密，她說：“如果不到售樓部現(xiàn)場，根本不知道房子的真實價格。到了售樓部，銷售經(jīng)理會告訴你，每套特價房價格都不一樣，甚至同一套房子也有幾個高低不同的價格?！?/SPAN>

 

    開發(fā)商割肉套現(xiàn)亂了價

    房地產(chǎn)開發(fā)商為何要在臨近春節(jié)拉起特價、低價的促銷幌子？在福州房地產(chǎn)市場摸爬滾打近２０年的閩江學院經(jīng)濟師林忠華告訴記者，去年９月至今，福州、廈門樓市經(jīng)歷了長達４個多月“量縮價漲”行情，開發(fā)商無奈手頭資金吃緊，以特價、低價“圍城”，實乃割肉套現(xiàn)之舉。

    林忠華分析，狂飆突進的房價升勢目前基本被遏制住，各地政府投建的一批限價商品房陸續(xù)上市，福州市政府規(guī)定，限價房售價為同等地段房價的８０％，限價房的銷售將分流一部分購房者的需求，也將影響到購房者對樓價的判斷。近期，不僅是福州，而且廣州、北京等大城市的一些普通商品房樓盤售價開始向限價房“看齊”。

    福州房地產(chǎn)業(yè)界高級經(jīng)理人胡輝透露，追求業(yè)績、回籠資金是一些開發(fā)商特別是上市的房地產(chǎn)公司低價銷售的重要原因。２月至３月是上市公司公布年報業(yè)績的時期，銷售持續(xù)低迷下去會影響到整個新年度公司在資本市場的經(jīng)營前景。

    胡輝所代理銷售的樓盤價格目前仍然比較堅挺，當他看到本地媒體鋪天蓋地刊播樓盤特價、低價的房地產(chǎn)廣告，這讓他直冒冷汗。胡輝告訴記者：“特價、低價樓盤‘貓膩’太多了，有的是事先捂盤惜售，暗地里拔高房價再降價促銷；還有的新開樓盤根本就是隨意定價，隨意降價，不顧一切地吸引大批客流前往撐門面。這樣會把漸漸回歸理性的樓市搞得烏煙瘴氣，剛剛穩(wěn)定的房價也會被搞亂?！?/SPAN>

    林忠華認為，部分樓盤的低價策略與回籠資金確有很大關(guān)系，而層出不窮的特價、低價也將會擾亂正常的房價信息體系。仔細研究這些樓盤不難發(fā)現(xiàn)，有不少開發(fā)商在此前拿過高價地。如果不是資金運轉(zhuǎn)不過來，開發(fā)商絕不會采用低價銷售的營銷方式。

 

    健全房價監(jiān)管勢在必行

    福州大學房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認為，房地產(chǎn)市場降價扎堆涌現(xiàn)，間接說明房價虛高“水分”的確很大，而造成這種現(xiàn)象的關(guān)鍵在于，目前房地產(chǎn)管理市場缺乏有效的價格監(jiān)管體系。

    專家認為，現(xiàn)階段實施房地產(chǎn)市場價格監(jiān)管最有效的方法就是公布住宅開發(fā)建筑成本，然而要求開發(fā)商公布成本不是一件容易的事，開發(fā)商總以“這是商業(yè)秘密”為由拒絕公布任何的相關(guān)信息。

    ２００４年，福州市物價局在全國首次醞釀公布房地產(chǎn)成本測算結(jié)果，結(jié)果發(fā)布后，在當?shù)胤康禺a(chǎn)界引起極大震動。福州市物價局因此受到各方面巨大壓力，只得暫停公布。

    ２００５年，福建省物價局下發(fā)通知，要求各級價格主管部門定期測算并公布不同地段、不同等級普通商品住房開發(fā)建造的平均成本，但結(jié)果一直未見公布。據(jù)福建省物價局介紹，房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟影響實在太大了，牽涉面也太廣，“物價部門都有顧慮”。

    福建省建設(shè)部門負責人表示，對近期房地產(chǎn)市場隨意降價、房價虛高的不正?，F(xiàn)象，將醞釀出臺相關(guān)管理辦法，探索建立區(qū)域性的房地產(chǎn)價格備案工作，統(tǒng)一實行“一房一標價”制度，為消費者提供購房參考，接受社會公眾監(jiān)督，杜絕房價不正常波動。

    王阿忠說，隨著房地產(chǎn)市場逐步成熟，健全房價監(jiān)管勢在必行。開展商品房價格監(jiān)管，提高樓市利潤透明度，從而改變交易價格片面受開發(fā)商主導(dǎo)的局面，讓商品房價格真正回歸理性。對購房者而言，為其提供了一個價格“標尺”，也能更好地維護合法權(quán)益。