最近５年多來(lái)，從沿海到內(nèi)地，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)演繹著大牛市行情。但在“統(tǒng)計(jì)口”，房地產(chǎn)業(yè)虧損面還挺大。湖南省數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)業(yè)平均每個(gè)企業(yè)負(fù)債３７０１萬(wàn)元，高居于工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)之上。北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的調(diào)查也表明，２００６年北京市房地產(chǎn)行業(yè)收入超過(guò)２２３５．６億元，利潤(rùn)只有大約１７５．９億元。利潤(rùn)率不到１０％，企業(yè)虧損率達(dá)到５２．８％，類似的調(diào)查結(jié)果，在廣西等地近年也都出現(xiàn)過(guò)。

　　莫非在房?jī)r(jià)飆升、老百姓望樓興嘆的同時(shí)，一直被社會(huì)認(rèn)為有“攫取暴利”之嫌的房地產(chǎn)業(yè)，實(shí)際是在慘淡經(jīng)營(yíng)，賠本兒賺吆喝？為此，記者進(jìn)行了一番采訪，了解到房地產(chǎn)開發(fā)“成本戲法”的某些奧秘。

　　除了土地外，建筑材料是開發(fā)商成本控制的重要籌碼。鋼筋、水泥、板材、管線等，某些開發(fā)商善于“恰到好處”地在幾乎所有不影響工程質(zhì)量安全的環(huán)節(jié)上使用價(jià)格相對(duì)低廉的產(chǎn)品?！氨M管這部分材料成本低廉，但我們要求供貨商填寫的發(fā)票是原來(lái)價(jià)格的２倍至３倍。”一些房產(chǎn)公司工程部門人員私下說(shuō)。

　　湊人頭數(shù)也是一個(gè)“絕招”。某些開發(fā)商搞來(lái)親戚朋友甚至整村整族人的身份證來(lái)制造使用大量“農(nóng)民工”和“技術(shù)工程師”的假象。在某些項(xiàng)目，農(nóng)民工的工資甚至可以開到每月２０００元至３０００元，拿不出任何資質(zhì)證明的“技術(shù)工程師”，每月開出的工資也達(dá)到８０００元甚至１００００元，大量的虛增成本開支從此而來(lái)。

　　此外，修改規(guī)劃和樓盤面積測(cè)量是實(shí)現(xiàn)樓盤后期“利潤(rùn)增值”的核心，但這也是實(shí)現(xiàn)“成本飆升”的重要環(huán)節(jié)。一般來(lái)講，大戶型利潤(rùn)比中小戶型高，所以在樓盤建設(shè)過(guò)程中，開發(fā)商有意將大戶型面積進(jìn)一步加大，將中小戶型面積進(jìn)一步壓縮?？⒐ず笤跍y(cè)量過(guò)程中，通過(guò)有“內(nèi)部關(guān)系”的職能部門，將這種同一樓盤不同戶型面積“乾坤大挪移”，對(duì)外宣稱在樓盤開發(fā)過(guò)程中，根據(jù)建筑實(shí)際情況進(jìn)行的修訂。這樣一來(lái)，交房時(shí)大戶型的面積一般都要比原來(lái)多５％以上。

　　房開商李萍告訴記者，如果是同一房?jī)r(jià)的大小戶型，由于減少了水電管線、鋼筋水泥的投入，大戶型的成本也比中小戶型要低１/５左右；而市場(chǎng)上往往大戶型的售價(jià)要比同一地段中小戶型價(jià)格高出１/４—１/５，大戶型的利潤(rùn)空間會(huì)更大。

　　在上報(bào)測(cè)量的過(guò)程中，將中小戶型擴(kuò)成大戶型，通過(guò)大戶型的實(shí)際銷售來(lái)獲取利潤(rùn)，成為開發(fā)商賺取高額利潤(rùn)的主要手段。一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，某些測(cè)量評(píng)估單位因?yàn)槊媾R市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，往往在測(cè)量開發(fā)商房屋面積時(shí)睜一只眼閉一只眼，部分開發(fā)商玩弄成本增長(zhǎng)也就成為輕而易舉的事。

　　深圳平石投資公司專業(yè)人士張?zhí)爝\(yùn)指出，政府要確保對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控能力，除了運(yùn)用金融杠桿，還必須一方面加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商各類成本的詳細(xì)統(tǒng)計(jì)、評(píng)估，加強(qiáng)利潤(rùn)監(jiān)管，將這些細(xì)節(jié)納入房?jī)r(jià)是否虛高的考察體系中；另一方面，政府相關(guān)職能部門應(yīng)該向購(gòu)房者公開相關(guān)成本信息，這樣才能實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的有效回歸。