受國家實施從緊貨幣政策及2007年下半年以來房地產(chǎn)“密集性調(diào)控”影響，南京樓市房價趨穩(wěn)。但一些業(yè)內(nèi)專家們普遍認為，當前造成資產(chǎn)價格泡沫的多種宏觀因素依然存在，房價依舊有大幅上漲的沖動，房地產(chǎn)調(diào)控應當更注重持續(xù)性，防止再次報復性反彈。

 

    南京：市場成交冷清

　　記者調(diào)查了解到，南京市土地、新上市商品房與二手房市場近期均不同程度出現(xiàn)了波動，市場人氣冷清，成交不活躍。土地市場波動最為明顯。將2007年南京的最后一輪土地拍賣與此前的相比，可謂“一半是海水、一半是火焰”。2007年南京土地市場“地王”頻出，11個區(qū)共拍出113幅地塊，總金額約相當于往年的三倍，達到近350億元，然而2007年最后一拍，地價如同“過山車”般急速下墜。南京市12月26日出讓的16幅地塊中，2幅流標，10幅地塊底價成交，其余4塊參與競拍的地塊，沒有出現(xiàn)以往動輒數(shù)百輪的“拉鋸戰(zhàn)”，場面冷清。

　　二手房方面，“我愛我家”南京分公司經(jīng)理舒莉莉介紹，2007年下半年以來南京二手房市場已經(jīng)兩次降溫，現(xiàn)在的情形與2005年下半年的宏觀調(diào)控極為相似，市場人氣低、二手房價持續(xù)下降。2007年6月，南京市實行“一房一價”政策后，新房價格在半年多內(nèi)上漲緩慢，二手房價格增幅隨之放緩。9月以來，隨著“第二套房貸款新政”、公積金貸款限制后，二手房價格停滯不前。考慮到下半年通貨膨脹因素，二手房價格實際下跌。

 

    市場波動是局部現(xiàn)象還是“拐點”來臨？

　　記者采訪獲悉，許多業(yè)內(nèi)人士都認為目前的市場波動只是局部和階段的現(xiàn)象，整體形勢要看宏觀調(diào)控持續(xù)時間及力度的大小，根本不算上‘拐點’。南洋地產(chǎn)(南京)公司總經(jīng)理鐘沛表示，因為各地市場發(fā)育程度和特點不同，沒有出現(xiàn)整體大波動的局面。實際上國內(nèi)房地產(chǎn)整體處于上升階段，有些城市只是表面的價格下跌。一些城市地價下跌只是偶然性、暫時性現(xiàn)象。江蘇長發(fā)建設(shè)副總經(jīng)理周力明介紹，由于國家近期開始實施從緊的貨幣政策，2008年整個年度預計銀行的放貸規(guī)模都會減少，房地產(chǎn)公司的資金都會緊張，競爭力都會減弱。預計2008年一手房的價格不會大幅度下跌，因為2007年土地拍賣價格非常高，有的地塊樓面地價已經(jīng)超過了周邊房價，比如江寧區(qū)拍出的近26億元的地王，如果建成住宅不比周邊房價高兩三千元，開發(fā)商就收不回成本，即所謂“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。在這種情況下，開發(fā)企業(yè)為了贏利，在房價停滯時期，可能會推遲樓盤開發(fā)與上市的進度，熬過緊縮調(diào)控的階段。

　　南京最大的房產(chǎn)中介、網(wǎng)尚房地產(chǎn)公司總經(jīng)理胡光輝認為，如果國家從緊的貨幣政策持續(xù)下去，整個房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)真正的“拐點”，新上市商品房的價格遲早會出現(xiàn)大跌。首先，金融是房地產(chǎn)的“血脈”，從緊的貨幣政策“卡”住了房地產(chǎn)市場的“咽喉”，壓縮了開發(fā)企業(yè)的生存空間。如果貨幣政策持續(xù)從緊，開發(fā)商遲早會“拋盤”。其次，2007年國家加大了政策保障房的建設(shè)力度，各地都開始配建一定比例的經(jīng)濟適用房，不少地方表示要把保障人群從最低收入者擴大到低收入者。房地產(chǎn)市場已經(jīng)由以往的“單純市場化改革”轉(zhuǎn)向市場與保障并行的“雙軌制”，被保障人群的增多將減少商品房購買人群。

 

    房價依舊有被推高的沖動

　　南京大學房地產(chǎn)研究中心教授葛揚等一些專家認為，當前促使產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的宏觀因素并沒有變化：首先是流動性過剩的局面可能持續(xù)。預計美元在2009年底之前持續(xù)疲軟，人民幣對美元升值的預期沒有變，國際熱錢依然有進入國內(nèi)牟利的沖動。從區(qū)域來看，江蘇省2007年引進外資突破200億美元，比2006年大幅增長。其次是國內(nèi)經(jīng)濟繼續(xù)保持較快    增長的趨勢不變。第三是城市化帶來的自住型住房需求旺盛，僅南京市每年就新增10萬大學畢業(yè)生。第四是可供投資的資產(chǎn)種類少，主要是股票和房地產(chǎn)。

　　專家們表示，上述因素是造成2006年以來國內(nèi)房價普遍大漲的主要原因。2007年下半年以來房地產(chǎn)“密集性”調(diào)控與以往相比，可操作性明顯增強，并且每隔一兩個月就有新政策出臺，伴隨2008年從緊貨幣政策，使得近期房價趨穩(wěn)。專家們普遍認為，由于2007年地價大幅攀升，原材料和環(huán)保投入的增加，決定了房價依舊有被推高的沖動。應當增強調(diào)控政策的持續(xù)性，包括金融、稅收和住房保障體系的建設(shè)，防止再次出現(xiàn)房價報復性上漲。同時，可以借鑒國際經(jīng)驗，將流動性引向科技創(chuàng)新等領(lǐng)域，防止房地產(chǎn)滯留資金量過大。