從1998年到2007年，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長達十年的飛速發(fā)展，繁榮了經(jīng)濟的同時也造就了無數(shù)的富豪。作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)做出了莫大的貢獻。

    2007年，房地產(chǎn)市場驟然出現(xiàn)了井噴之勢，高達每平米上萬元甚至幾萬元人民幣的樓盤在各地涌現(xiàn)，"地王"也成為了2007年地產(chǎn)圈的流行詞匯。房價高企，國內(nèi)投資渠道的缺乏讓資金大量流入房地產(chǎn)市場，再加上國際"熱錢"的涌入，房市和股市神話一樣，成為了高額回報的投資行業(yè)。

    2007年中國房地產(chǎn)市場的泡沫化趨勢引起了各方的關注，年終中央經(jīng)濟工作會制定的貨幣從緊政策調(diào)控信號強烈，部分一線城市房價應聲而落，近日央行2007年的第六次加息讓調(diào)控效果更加明顯。雖然國家在2007年對房地產(chǎn)市場的調(diào)控曾被人調(diào)侃為"空調(diào)"，但年底調(diào)控力度的驟然加強引起了人們對2008年"調(diào)空"房地產(chǎn)市場的擔憂；融資渠道的單一和銀根緊縮讓高負債率的房地產(chǎn)企業(yè)從2007年的"地王"轉而面臨2008年的"死亡"威脅；為了生存和發(fā)展，有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)加入了二三線城市的爭奪…… [年終盤點：2007年，中國房地產(chǎn)民生元年……]

    面對十年來首次從緊的貨幣政策和奧運經(jīng)濟的拉動，中國房地產(chǎn)企業(yè)將何去何從？國家政策、地方政府的發(fā)展沖動和開發(fā)商的逐利本能將會進行怎樣的博弈？種種跡象表明，2008年的中國房地產(chǎn)市場，注定會與以往不同。

    多方利益博弈：調(diào)控→空調(diào)→調(diào)空？

    2007年，針對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的無序競爭和房價的飛速上漲，國家宏觀調(diào)控重拳迭出：

    1月17日，國家稅務總局下發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》。通知宣告自2月1日起從嚴征收土地增值稅；

    3月17日，央行宣布，3月18日起，同步上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點，打響了全年六次加息的第一槍；

    6月10日，商務部、國家外匯管理局發(fā)布《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》。通知強調(diào)，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批。與此同時，未來所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務部備案。四個月后，國家發(fā)改委聯(lián)合商務部發(fā)布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂）》，進一步限制外資進入二級市場；

    9月27日，央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，嚴格規(guī)范住房消費貸款管理，明確貸款首付款比例和利率水平應隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則自主確定……

    以12月初的中央經(jīng)濟工作會議為界，國家有關部門在金融、土地、稅收、住房保障等各個方面祭出了宏觀調(diào)控的組合拳。中央調(diào)控的態(tài)度和決心毋庸置疑，但調(diào)控效果如何呢？

    作為國家調(diào)控重點的房價，似乎充滿韌性，在2007年一波波的調(diào)控風暴中逆勢而行，和中國股市的火爆并肩前進。

    國家發(fā)改委價格司司長曹長慶在接受中國政府網(wǎng)在線訪談時透露，2007年11月份，中國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之七點五，新建商品住房銷售價格同比上漲百分之十二點二；今年1至11月，中國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之七點三，其中，新建商品住房銷售價格同比上漲百分之七點九。

    于是，有人把2007年的房地產(chǎn)調(diào)控稱之為"空調(diào)"。

    分析人士指出，中央的調(diào)控政策如果更多的把著眼點放在遏制房價上漲上，則根本無法緩解目前供不應求的現(xiàn)狀。只有尊重經(jīng)濟的基本供求規(guī)律，加大力度提高兩限房、廉租房、經(jīng)濟適用房、小戶型等保障型住房的比例，加大打擊囤地捂盤等行為才是調(diào)控手段應該重視的根本問題。

    在保障性住房體系建設方面，國家不可謂不重視。2007年3月5日召開的十屆全國人大五次會議開幕會上，溫家寶總理發(fā)表講話指出：房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。業(yè)界一致認為，講話明確了2007年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路，把解決低收入家庭的住房問題放在了突出位置。

    2007年8月7日，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺。這一《意見》被業(yè)界稱為"24號文"，它標志著政府住宅調(diào)控思路的轉變，其關鍵是要建立多層次住房保障體系，加快住房分類供應體制的實施。2007年11月，《廉租住房保障資金管理辦法》，《廉租住房保障辦法》，《經(jīng)濟適用住房管理辦法》等具體操作辦法陸續(xù)出臺。

    我們在為中央的調(diào)控努力擊節(jié)叫好的同時，也在關注著政策的落實。在北京，一些本來為解決中低收入家庭住房問題的經(jīng)濟適用房卻成為了個別富人的賺錢工具，偽造一份假的低收入證明，購買經(jīng)濟適用房之后賺取差價，已經(jīng)成為部分炒房者"公開的秘密"。筆者租住的經(jīng)濟適用房小區(qū)亦是如此，全部售罄的房子卻入住率很低，筆者經(jīng)常在上下班高峰時獨享一部電梯，即便是小區(qū)內(nèi)的居民，也有開著寶馬、奧迪、奔馳等豪華車的"中低收入"人員出入。

    在很多地方，土地收益占財政收入的比例高達40%，直接導致了個別地方政府為了財政收入而和開發(fā)商聯(lián)手違規(guī)操作的現(xiàn)象，廣東地產(chǎn)巨頭碧桂園就曾因在張家界當?shù)卣?/SPAN>"協(xié)助"下涉嫌 "零地價"拿地遭到有關部門調(diào)查。

    具體到房地產(chǎn)金融政策上，提高第二套首付對實力雄厚的炒房團幾乎造不成什么影響，即便資金不充裕，也會通過"加按揭"的方式來實現(xiàn)資金剝離以投資下一套住房；一些開發(fā)商為了自身利益甚至和商業(yè)銀行"合作"實施"假按揭"，把生產(chǎn)建設貸款轉為住房消費貸款來解決資金來源。以致于央行副行長劉士余在加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會議上鄭重提出，要堅決打擊假按揭、轉按揭和加按揭等鉆政策空子的行為。

    2007年12月初，中央經(jīng)濟工作會議的召開無疑是標志性的事件，2008年從緊的貨幣政策發(fā)出了強烈的調(diào)控信號；

    12月11日，中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》（以下簡稱《補充通知》），明確了以借款人家庭為單位認定房貸次數(shù)，這更是被定義為2007年房地產(chǎn)調(diào)控的轉折。

    連續(xù)的調(diào)控組合拳終于令深圳、上海、廣州等城市房價有所回落，交易量大幅下挫，房地產(chǎn)股的下跌、土地拍賣的流拍、"捂盤""捂地"等現(xiàn)象退潮都讓人們看到了2008年房地產(chǎn)市場回歸理性的希望。

    可以預見的是，2008年，存款準備金率的提高和按季度有節(jié)奏的控制貸款發(fā)放政策讓開發(fā)商迫于資金的壓力不得不加大項目開發(fā)的力度以增加市場供應來加速資金流動，炒房團為了規(guī)避風險從市場退出，保障性住房政策落實力度的加大等因素將會使房地產(chǎn)市場供不應求的局面得到緩解。

    銀根緊縮、地根緊縮、《補充通知》等政策引起的房價松動讓人們看到了暫時的調(diào)控成效，但也有分析人士提出了對"調(diào)空"的擔憂：即大批房地產(chǎn)企業(yè)由于資金鏈的斷裂不得不從市場退出；房產(chǎn)交易量的萎縮也會讓很多以"炒房"為主要收益的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司難以為繼，一夜之間崩盤的深圳中天置業(yè)就是一例；銀行呆壞賬的大量出現(xiàn)必然會引起銀行利益的受損。

    因此，2008年的中央調(diào)控政策必須要找到一個均衡各方利益的平衡點。面臨奧運經(jīng)濟的拉動，既要防止經(jīng)濟過熱，又要避免調(diào)控力度過大造成房地產(chǎn)業(yè)的崩盤，畢竟房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，牽一發(fā)而動全身。