土地“流拍”即土地拍賣不成交，這一幕在福州、廈門等城市的2007年度最后一場(chǎng)土地拍賣會(huì)紛紛上演。表面上看，屢創(chuàng)“地王”天價(jià)的土地市場(chǎng)之所以頻遭“流拍”厄運(yùn)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商受樓市寒流影響，對(duì)后市預(yù)期不明而按兵不動(dòng)。有關(guān)人士也從深層次上看到，土地頻遭“流拍”為“土地財(cái)政”敲響了警鐘。

 

    土地競(jìng)拍頻遭“流拍”厄運(yùn)

    2007年12月21日，廈門市在這一年度最后一場(chǎng)土地拍賣會(huì)如期舉行，出讓的六宗地有四宗“流拍”，整場(chǎng)土地拍賣會(huì)從開始到結(jié)束，全過程不到15分鐘，被業(yè)內(nèi)稱之為“廈門土地拍賣會(huì)有史以來最為迅速的一次，也是最為冷清、出乎意料的一次”。 [土地拍賣“寒流”襲來 開發(fā)商資金鏈吃緊]

    福州市2007年最后一次土地拍賣會(huì)于12月29日畫上句號(hào)。在這頓“最后的晚餐”上，包括福州市區(qū)及周邊的10幅地塊，僅成交兩幅，剩下八幅地塊因競(jìng)買人不足而被迫“流拍”。

    記者發(fā)現(xiàn)，此次“流拍”的地塊中有不少是潛在的“地王”，其中標(biāo)號(hào)為2007-28號(hào)的地塊就是典型一例。該宗地面積近280畝，參與競(jìng)拍的保證金達(dá)到2.5億元，超過了萬科地產(chǎn)2007年9月在福州奪取五四北地塊時(shí)2億元的保證金，如果此地塊成功拍出用于房地產(chǎn)開發(fā)，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，僅樓面地價(jià)就超過8000元/平方米，非強(qiáng)實(shí)力開發(fā)商，絕不敢輕言“拿下”。

    事實(shí)上，土地拍賣市場(chǎng)冷清，已隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量萎縮而在國(guó)內(nèi)不少城市蔓延。福州市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士陳國(guó)旺認(rèn)為，2007年10月，國(guó)土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》首次明確，受讓人必須付清全部土地出讓金，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。土地新政策無疑給拿大宗地的開發(fā)商造成很大的融資難度，加之房貸新政策開始執(zhí)行，土地頻遭“流拍”厄運(yùn)是近期市場(chǎng)的正常反應(yīng)，說明開發(fā)商對(duì)后市預(yù)期不明，仍然處于政策觀望期。

 

    暴露拍地政策操作弊端

    土地頻遭“流拍”不僅只是樓市寒流的一個(gè)新佐證，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)家實(shí)行“招拍掛”出讓土地政策是正確的，但一些地方政府“把真經(jīng)念歪了”。近年來，一些地方政府在采用掛牌拍賣方式出讓土地的實(shí)際操作中，一味追求土地市場(chǎng)價(jià)值的最大化，導(dǎo)致地價(jià)飆升，在很大程度上助推房?jī)r(jià)上漲，土地頻遭“流拍”就真實(shí)地暴露出拍地政策的操作弊端。

    海爾地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)盧鏗認(rèn)為，目前，地價(jià)飆升形成的逼漲房?jī)r(jià)效應(yīng)正在逐步加劇。不少地方政府在“招牌掛”出讓土地的操作過程中，把“招牌掛”變成了“出價(jià)高者得”的結(jié)果，一些“出價(jià)高”的開發(fā)商競(jìng)得土地之后，不是開發(fā)住宅，而是以更高的價(jià)格“炒賣地皮”。

    前不久，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)在福州發(fā)布最新的房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示：2007年以來，被列入國(guó)家發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)范圍的全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易上漲較快，前三季度平均上漲12.8%，且漲幅呈現(xiàn)逐步增加態(tài)勢(shì)。2007年第三季度居民住宅用地交易價(jià)格上漲16.2%，漲幅比上季度增加了7.3個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，第三季度，這70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.2%，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲9%，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲7.6%。

    建設(shè)部原副部長(zhǎng)楊慎在福州出席全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)高峰論壇期間指出，目前不少地方實(shí)行的“招拍掛”出讓土地操作是有問題的。“招拍掛”沒有成為一項(xiàng)建立在土地自身價(jià)值和土地周邊環(huán)境基礎(chǔ)上的競(jìng)拍活動(dòng)，而是成了一些地方政府壟斷定價(jià)行為，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求和國(guó)家有關(guān)政策的精神不相符合。這一方面助長(zhǎng)了“賣地生財(cái)”的心態(tài)，另一方面導(dǎo)致地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“面粉”比“面包”貴的怪象。

 

    房地產(chǎn)體制改革有待深入

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，在《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺(tái)后，“市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障”的住房雙軌制應(yīng)運(yùn)而生，但有的地方政府實(shí)行的是“賣地財(cái)政”，這極可能會(huì)導(dǎo)致擴(kuò)大保障性住房建設(shè)面臨難題。

    首先是項(xiàng)目用地的不確定性，地方政府習(xí)慣了“賣地生財(cái)”，能把多大比例的用地“割讓”出來用于保障性住房項(xiàng)目？其次，如果地方政府將大量土地用于保障性住房，土地就無法產(chǎn)生最大利潤(rùn)，相當(dāng)于只能無償?shù)靥峁┙o政府下屬或者有政府背景的開發(fā)公司進(jìn)行保障性住房開發(fā)。因此，包括土地出讓政策在內(nèi)的房地產(chǎn)體制改革有待更進(jìn)一步的深入。

    楊慎提出，推進(jìn)房地產(chǎn)體制改革必須先完善土地相關(guān)政策。改進(jìn)住宅用地的供給方式，結(jié)合現(xiàn)有的“招拍掛”方式，實(shí)行土地基準(zhǔn)計(jì)價(jià)制，改變目前不合理的土地供給制度，避免使地方政府成為助推房?jī)r(jià)的始作俑者。

    還有專家認(rèn)為，為促進(jìn)保障性住房建設(shè)，需要將房地產(chǎn)領(lǐng)域中提供公共產(chǎn)品、公共服務(wù)的國(guó)有企業(yè)和從事經(jīng)營(yíng)性、競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的國(guó)有企業(yè)實(shí)行分開管理。前者是提供非贏利性和福利性廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的國(guó)有房地產(chǎn)國(guó)企，應(yīng)由國(guó)家有關(guān)部門直接掌控，而不是靠地方財(cái)政支撐。后者是經(jīng)營(yíng)商品房的國(guó)企，應(yīng)在政府之外另行設(shè)置一個(gè)類似“國(guó)資委”的經(jīng)濟(jì)實(shí)體來統(tǒng)一管理，避免出現(xiàn)因“政企不分”所帶來的地方政府熱衷經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，疏于保障房建設(shè)的現(xiàn)象。

    陳國(guó)強(qiáng)說，只要地方能保質(zhì)保量落實(shí)廉租房等保障性住房建設(shè)計(jì)劃，使得大部分低收入家庭住房有保障，一部分低收入群體甚至一些中等偏下收入群體，可以低利息按揭房貸購得保障性住房甚至一般商品房，就可使住房問題的瓶頸大大舒緩。