——專訪北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強

    一系列調(diào)控沒能阻止二00七年中國房價一路絕塵的上漲。臨近歲末，深、滬、穗等地樓市量價齊跌的消息不脛而走。而中國最大房企萬科深穗樓盤的率先降價以及萬科老總王石“三四年內(nèi)不要買房”的建議更是讓全國樓市卷入了“拐點”之爭。中國房地產(chǎn)形勢的陡然逆轉(zhuǎn)，使二00八年中國房地產(chǎn)的走勢顯得撲朔迷離。

    北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強日前接受記者采訪時表示，今年房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)“拐點”。個別城市和市場的波動和調(diào)整，并不意味著市場會出現(xiàn)全面調(diào)整。

 

　　房價：供求失衡矛盾難解“漲”聲依舊

    統(tǒng)計顯示，二00七年前十一個月，全國商品住房竣工面積二點七三億平方米，銷售面積五點五億平方米。也就是說，去年房子“賣”的是“蓋”的兩倍，供不應(yīng)求矛盾尖銳。

    “近幾年商品住宅市場供不應(yīng)求的狀況一直存在，這也是房價持續(xù)快速上漲的重要原因。”陳國強說，之所以出現(xiàn)供不應(yīng)求，一個重要的原因就是城市住宅用地計劃已連續(xù)幾年沒有完成。以北京為例，二00五、二00六年連續(xù)兩年土地實際供應(yīng)量僅為當年供地計劃的一半左右。二00七年預計依然如此。

    去年全年，北京同一樓盤的漲幅已經(jīng)超過百分之五十。判斷未來市場走勢，陳國強說，北京等地二00七年的房價漲幅不可持續(xù)，但各地住宅供求失衡狀況仍難以緩解，今年房價繼續(xù)上漲的態(tài)勢不會改變。

 

　　住宅市場：結(jié)構(gòu)失衡矛盾有望逐步緩解

    由于房價偏高，中低收入家庭支付能力有限，市場需要的主要是小戶型、中低檔的普通住宅。但小戶型、中低檔住宅收益相對較低，使得商品房市場中高檔住宅和大戶型的比例較大。供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)不相適應(yīng)。

    數(shù)據(jù)顯示，去年一至四月份，全國四十個城市銷售的新房戶均面積為一百零八點二平方米，戶均九十平方米以下的住房套數(shù)僅為總量的三分之一左右。

    陳國強說，隨著國家相關(guān)政策的實施，住宅供給結(jié)構(gòu)失衡矛盾出現(xiàn)緩解跡象。二00七年以來，經(jīng)濟適用房、中小套型住宅在商品房中的比重逐步增加。未來市場上中小套型的住房有望成為住宅市場的主導產(chǎn)品，住宅市場上的結(jié)構(gòu)性矛盾將進一步緩和。

 

　　住房模式：商品住房和保障性住房并重

    中國城鎮(zhèn)住房改革已經(jīng)十年，但目前中國住房保障制度建設(shè)尚處在起步階段。去年國務(wù)院二十四號文，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和深化住房制度改革的重要內(nèi)容。同時，明確今后廉租房、經(jīng)濟適用房、“兩限”房、中低價位和中小套型普通商品住房用地，不低于居住用地總量的百分之七十。

    “未來中國住宅市場將是一個商品住房和保障性住房并重的雙軌制的住房模式?！标悋鴱娬f，但未來住房市場格局中保障性住房到底占多大比例？未來住宅市場上百分之七十用地將用于保障性住房？中高檔住宅用地占百分之三十？這些問題如何落實對房地產(chǎn)行業(yè)來說存在重大變數(shù)，對明年乃至未來若干年的市場走向都至關(guān)重要。

    這位專家表示，雖然不排除個別城市會出現(xiàn)房價調(diào)整的現(xiàn)象，但國家宏觀經(jīng)濟處于健康發(fā)展通道，中國處于快速的城市化過程中，需求旺盛的態(tài)勢不會改變，這些因素確保今年房地產(chǎn)行業(yè)“拐點”不會出現(xiàn)。