日前，中國社科院發(fā)布2008年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書預(yù)測，由于支撐我國房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的因素將長期存在，我國房價上漲趨勢不可避免。由于2008年我國實行從緊的貨幣政策及通過加息等手段，以抑制經(jīng)濟(jì)過快增長，這一政策必將對房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)化影響。中新社發(fā)董乃德攝“房價”成為2007年最為敏感的詞匯之一。2008年新年伊始，“降價派”在“拐點論”的聲勢中日益壯大之時，“看多派”在不遺余力地?fù)u動房價堅挺的大旗?！百I房，還是不買？”潛在購房者哈姆雷特式的自詰仍在繼續(xù)。

 

　　信貸緊縮樓市過冬

　　“冬天來了，春天還遠(yuǎn)嗎？”在北京從事房地產(chǎn)中介生意的趙東(應(yīng)被采訪者要求，“趙東”為化名)拿這句話為自己和員工打氣。

　　因為年底房產(chǎn)生意冷清，趙東提早給員工放了一個長長的“寒假”：“你們好好過個年，年后行情好了，我會召集你們，有錢一起賺?！甭牭接袉T工小聲嘟囔著問放幾天，趙東有點不耐煩：“兩個月吧?！?/SPAN>

　　等手下的員工走完，趙東開始向中國經(jīng)濟(jì)時報記者訴苦：行情不好又遭遇同行擠壓，5家店兩個月才開3單，“關(guān)店歇業(yè)，過年后也不打算做這一行了”。

　　房地產(chǎn)中介生意慘淡背后，是潛在購房者的觀望和樓市成交量的萎縮。“今年冬天有點冷”，2007年末在北京舉行的第九屆中國住交會上，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強在談到樓市現(xiàn)狀時如此感慨。

　　2007年一直被房地產(chǎn)從業(yè)者看做瘋狂的暴富之年，去年5月之后，房價走勢如脫韁野馬，直線上升。而讓人扼腕嘆息的堅挺房價，在2007年將要結(jié)束時終于有了些許松動。

　　2007年12月20日，國家統(tǒng)計局和發(fā)改委公布11月70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)，雖然同比上漲10.5%，漲幅繼續(xù)比上月高1.0個百分點，但環(huán)比漲幅已經(jīng)比上月低了0.8個百分點。

　　讓房地產(chǎn)商感到陣陣寒意的，是“冰冷”的銀閘。緊縮信貸，雖是銀行每年年終必演的一幕，但今年來得更猛烈。從勢頭上看，也更持久。

　　2007年9月27日，央行和中國銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，提出了嚴(yán)格放貸管理的“新政”；此后又于12月5日下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，進(jìn)一步明確了“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)問題。

　　央行副行長劉士余在2007年12月11日舉行的加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會議上發(fā)表講話稱，房地產(chǎn)調(diào)控政策尚未得到全面落實，存在未經(jīng)批準(zhǔn)、擅自開辦轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)的狀況，我們“應(yīng)吸取美國次貸危機等教訓(xùn)，防止房地產(chǎn)信貸增長過快催生房地產(chǎn)泡沫”。

　　“銀行信貸對房地產(chǎn)行業(yè)存在過度的支持。”北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時指出，我國房價居高不下與房地產(chǎn)開發(fā)商利用銀行貸款抬價圈地、囤積房源等炒作行為密切相關(guān)。金融資源過度支持房地產(chǎn)行業(yè)“扭曲經(jīng)濟(jì)的形態(tài)”必然是宏觀調(diào)控政策重點要解決的問題。

　　在各家銀行對按揭貸款和開發(fā)貸款兩大輸血管道同時收緊的前后，地產(chǎn)商們踏上了另尋融資的荊棘之途。在地產(chǎn)圈內(nèi)，討論融資多元化被緊迫地提上議事日程――這意味著討論地產(chǎn)商的存活率問題已經(jīng)開始。

 

　　洗牌中房價向理性回歸

　　“2008年，國內(nèi)5萬多個房地產(chǎn)企業(yè)將有三分之一被擠出市場?！瘪T科判斷，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在75%左右，明顯偏高的資產(chǎn)負(fù)債率將使一些企業(yè)不能及時應(yīng)對國家收縮銀根的調(diào)控政策。

　　馮科說，房地產(chǎn)業(yè)自去年“9·27”房貸新政之后，會有一個持續(xù)15個月的調(diào)整期。調(diào)整的短期結(jié)果是擠出大量的中小開發(fā)商。部分小開發(fā)商土地開發(fā)完沒有財力拿土地，或者負(fù)債率高，在銀行資金緊縮時就會“崩盤”。

　　全球四大會計師事務(wù)所之一的普華永道公布的《中國企業(yè)并購歲末回顧與前瞻》顯示，去年前11個月，中國房地產(chǎn)業(yè)共有171起并購事件，在12個主要行業(yè)中排名第二，房地產(chǎn)業(yè)并購金額已經(jīng)達(dá)到103億美元，較2006年全年的49億美元翻了一番。中國房地產(chǎn)行業(yè)并購數(shù)目和金額大幅上升意味著房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的洗牌已經(jīng)悄然開始。

　　在洗牌中，規(guī)模實力強大、品牌具有優(yōu)勢的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，在市場不確定性加大的環(huán)境下，其發(fā)展更為明確可期。

　　萬科在接受本報記者采訪時表示，近期部分城市房價過快上漲的趨勢有所遏制，可以視為前期價格偏離實際的合理調(diào)整，隨著市場機制的自發(fā)作用，以及調(diào)控的合理引導(dǎo)，住房市場開始逐漸回歸理性。當(dāng)市場回歸理性后，公司將可獲得更為有利的發(fā)展機會。

　　購房者的觀望源于對房價下降的預(yù)期?！奥詭傂缘男枨筇卣魇狗績r不太可能出現(xiàn)大幅下跌?！敝袊缈圃簲?shù)量經(jīng)濟(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究所研究員李金華接受本報記者采訪時說，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長是支撐房地產(chǎn)市場最基本、最主要的因素，城市化進(jìn)程加快、“人口紅利”等這些房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的支撐因素并沒有改變。

　　“政府的歸政府，市場的歸市場，中等收入或者中等偏下收入群體住房問題的解決是我們所著重考慮的。”建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司一位不愿意透露姓名的官員在接受本報記者采訪時表示，在土地供應(yīng)上，中低價位、中小套型的普通商品房建設(shè)用地必須達(dá)到70%以上，可以解決輿論擔(dān)心的中等收入人群住房問題。隨著保障型住房的入市，可以分流部分住房剛性需求。調(diào)控政策在2008年的進(jìn)一步實施，會促進(jìn)房價向理性回歸。

　　“如果北京的房價上漲趨勢不改，可能引發(fā)新的調(diào)控。”馮科說，明年調(diào)控政策偏緊，在貨幣政策方面，提高準(zhǔn)備金率、限制房地產(chǎn)信貸、加息均有可能出臺；在財政政策方面，則有可能加強對地產(chǎn)商的稅收征管力度，加強土地閑置費用的征收，加強對二手房交易的稅收征管，征收高額的固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)稅，試點征收物業(yè)稅等等。

　　馮科認(rèn)為，房價大幅度下跌的可能性不大。原因有四：一是大幅度下跌可能導(dǎo)致銀行壞賬；二是如果個貸出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，會帶來不安定因素；三是無論中央政府還是地方政府，都希望不要漲得太快，也不要大幅度下跌，希望房價穩(wěn)中略降；四是地價上漲令房價下跌難有實際空間。

　　“房價‘軟著陸’了，我可能還回到這一行?！壁w東說，政府調(diào)控引導(dǎo)房價逐步回落到合理的價格區(qū)間內(nèi)，買房子的人也變得理性了，房地產(chǎn)中介的日子也應(yīng)該好過了。