已經(jīng)走牛了兩年左右的兩大板塊，遭遇機(jī)構(gòu)的大幅減持，多數(shù)人以為這與房貸政策有關(guān)。房貸政策真的有那么大威力嗎？

    日前，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布“補(bǔ)充通知”，將以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。此“補(bǔ)充通知”前的通知規(guī)定，借款人第二套住房貸款首付款比例不得低于40%，商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于50%，貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。而“補(bǔ)充通知”的發(fā)布，相當(dāng)于明年有關(guān)第二套房貸款的相關(guān)手續(xù)，已經(jīng)沒(méi)有很大的操作空間。

    “通知”下達(dá)后，媒體紛紛預(yù)期，由于限定購(gòu)房者是以家庭為單位，未來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)下調(diào)，對(duì)于炒家來(lái)說(shuō)似乎“不妙”。當(dāng)然，也有評(píng)論稱，“房?jī)r(jià)上漲，已經(jīng)上漲到中產(chǎn)階層感覺到買房子非常吃力的時(shí)候，房市就快要出問(wèn)題了?！?/SPAN>

    其實(shí)樓市的評(píng)論，通常并不準(zhǔn)確，這點(diǎn)我們已經(jīng)領(lǐng)略了很多年。

    “二套房貸”真的抬高貸款的門檻了？央行、銀監(jiān)會(huì)“統(tǒng)一解釋第二套房”，會(huì)成為真正的“一刀切”嗎？

    要回答這個(gè)問(wèn)題，我們可以比較一下“高、低、中”三個(gè)群體，對(duì)于“住宅”的消費(fèi)能力，就能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題所在。

    我們先看一下富裕人群。這一群體的消費(fèi)潛力，當(dāng)前是無(wú)法釋放，而不是如何壓縮。他們對(duì)于商品房興趣已經(jīng)不大，就算有興趣，他們也無(wú)須以個(gè)人的身份向銀行申請(qǐng)貸款，無(wú)論那是第幾套住宅。更何況，對(duì)于富裕群體而言，所有金融資源的大門永遠(yuǎn)是敞開的。

    再看一下底層的那些窮困的人群。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，“第二套房”應(yīng)是未來(lái)若干年之后的事，現(xiàn)在他們還沒(méi)有真正屬于自己的并且是依靠“貸款”所入住的“第一套房”呢。

    最后看所謂中間層，也就是當(dāng)代城市的白領(lǐng)階層。他們才是開發(fā)商們向來(lái)寄以厚望的“消費(fèi)群體”；但是奇怪的是，就是這一群體，對(duì)“調(diào)控二手房貸”無(wú)一不做“冷漠狀”；當(dāng)然，職業(yè)“房蟲”或炒房者“例外”。

    我的理解，問(wèn)題是出在以下兩個(gè)方面：

    第一，房貸政策本來(lái)就是商品房受盡盤剝之后的“貼水”。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，從來(lái)就是“審批式管理”市場(chǎng)，一個(gè)樓盤，從土地的“招、拍、掛”，到最后“交鑰匙”，一共有多少個(gè)必經(jīng)的政策“結(jié)點(diǎn)”，恐怕誰(shuí)心里也沒(méi)底。如果從今往后，確實(shí)沒(méi)有了“房貸”，結(jié)果可以想見：遠(yuǎn)在房?jī)r(jià)崩盤以前，最先崩潰的，就是那些管理部門。

    第二，如果當(dāng)真沒(méi)有房貸，當(dāng)前的很多商品房?jī)r(jià)，根本賣不過(guò)那些“精工細(xì)作”的 “小產(chǎn)權(quán)房”。以某直轄市的統(tǒng)計(jì)為例，商品房與小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格之比是“2∶1”，甚至“3∶1”，這也就是說(shuō)，如果“首付40%”，大家根本就不會(huì)購(gòu)買商品房，因?yàn)橛眠@個(gè)錢，已經(jīng)可以完全吃進(jìn)“小產(chǎn)權(quán)房”了。

    我無(wú)意評(píng)論“二套房貸”的優(yōu)劣與否，我只知道一點(diǎn)，房?jī)r(jià)與房貸的關(guān)系并不很大。只有對(duì)房產(chǎn)征收“保有稅”的時(shí)候，人們才有利益的動(dòng)機(jī)向下調(diào)整住宅的價(jià)格。但也僅僅是價(jià)格，與此同時(shí)，還有其他投資成本以及長(zhǎng)期消費(fèi)成本的上升，而這將與價(jià)格無(wú)關(guān)。

    所以說(shuō)“房?jī)r(jià)到底是否出現(xiàn)拐點(diǎn)”，意義根本不大。

    我們以平均工資水平為例，一個(gè)正常社會(huì)的工資水平，是永遠(yuǎn)向上的；難道工資水平出現(xiàn)拐點(diǎn)，會(huì)是一件好事嗎？

    這與房地產(chǎn)價(jià)格是聯(lián)系相當(dāng)緊密的一個(gè)概念。一個(gè)重要的常識(shí)是，不是工資水平，而是工資總量會(huì)受到就業(yè)率的影響；住宅市場(chǎng)也會(huì)受到交易量的限制。而交易量的下降，并不表示交易價(jià)格同步下降。