萬(wàn)科率先跳水引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)結(jié)論為時(shí)尚早

　　

近日萬(wàn)科在廣州、深圳、上海樓盤的降價(jià)，令年末的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一大看點(diǎn)。萬(wàn)科15％－30％的降價(jià)幅度不可謂不深。而最讓人關(guān)注的是，被視作標(biāo)桿企業(yè)的萬(wàn)科率先將房?jī)r(jià)全線跳水對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。有人認(rèn)為，近日以萬(wàn)科為代表的地產(chǎn)上市公司股價(jià)的直線下跌即是樓價(jià)下降的回應(yīng)。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深穗滬樓市正在降溫，而最先感應(yīng)樓市降溫的是二手房。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)，8月至11月，深圳二手房成交量逐月遞減，二手房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下調(diào)，其中11月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降超過(guò)17％。與此相伴隨的是，曾經(jīng)多過(guò)米店的二手房中介門店數(shù)量也應(yīng)聲劇減。同時(shí)，9月以來(lái)的一手商品房銷售面積也環(huán)比直落。

　　廣州樓市正在接過(guò)深圳的降幅接力棒，一二手房量?jī)r(jià)齊落。在上海，更多的樓盤扛不住了。而現(xiàn)在人們關(guān)心的是，深穗滬降價(jià)之風(fēng)，會(huì)不會(huì)讓北京樓市感冒？

　　樓市拐點(diǎn)之說(shuō)已成歲尾人們最為熱衷的話題之一，有人提出房地產(chǎn)市場(chǎng)或現(xiàn)崩盤。但21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析認(rèn)為，截至目前，我國(guó)房地產(chǎn)并未形成全面拐點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出即將崩盤的判斷是夸大之辭。

　　首先，在深圳、廣州和上海，降價(jià)或低價(jià)開盤的樓盤，仍只是少數(shù)。根據(jù)媒體報(bào)道，近期降價(jià)的樓盤在深圳、廣州均不超過(guò)10個(gè)。上海亦只是少量樓盤低價(jià)入市或變相打折，多數(shù)樓盤在觀望，甚至房?jī)r(jià)還略有上漲。依此還不能得出這些城市樓盤正全面降價(jià)的結(jié)論。

　　其次，上述三個(gè)城市樓盤目前的降價(jià)，更多是非理性高速上漲后的一種正常回落。2007年上半年，深圳曾經(jīng)在5個(gè)月的時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)50％。廣州和上海也呈現(xiàn)非理性上漲。目前這幾個(gè)城市房?jī)r(jià)的下降，當(dāng)屬暴漲后的調(diào)整。值得注意的是，萬(wàn)科即使將其廣州新項(xiàng)目低開30％，它還是有利潤(rùn)的。

　　再次，房?jī)r(jià)回落是過(guò)于旺盛的投機(jī)需求被調(diào)控政策擠壓的反映。尤其是在深圳，去年底以來(lái)的房?jī)r(jià)暴漲，很大程度上是以投機(jī)性炒作為主拉動(dòng)的上漲，這必然會(huì)遭到嚴(yán)厲調(diào)控。事實(shí)上，深圳市部分商業(yè)銀行自7月起停止二手房按揭貸款，央行、銀監(jiān)會(huì)9月底發(fā)布房貸新政，打擊最大的就是投機(jī)性購(gòu)房者，也正是這些投機(jī)性購(gòu)房者的拋壓，加速了房?jī)r(jià)的下滑。

　　據(jù)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師認(rèn)為，深圳、廣州和上海少數(shù)樓盤價(jià)格的下降，二手房市場(chǎng)環(huán)比量?jī)r(jià)齊跌，并不表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)拐點(diǎn)的到來(lái)。目前的現(xiàn)實(shí)是，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)“上行”的幾個(gè)關(guān)鍵因素并未發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)。

　　其一，人民幣將繼續(xù)升值。未來(lái)兩三年內(nèi)，人民幣仍將維持在上升通道。這一點(diǎn)已成定論。而人民幣升值是不動(dòng)產(chǎn)升值的內(nèi)在推動(dòng)力之一。

　　其二，城市化進(jìn)程并未顯著放緩滯。城市化是推動(dòng)住房需求、拉動(dòng)房?jī)r(jià)的強(qiáng)大動(dòng)力之一。

　　其三，人口紅利效應(yīng)仍存在。房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將受惠于人口紅利。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所結(jié)構(gòu)金融研究室主任殷劍峰說(shuō)，人民幣升值、城市化進(jìn)程和人口紅利對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐作用，至少可以延續(xù)到2010年。

　　其四，流動(dòng)性過(guò)剩的矛盾并未得到根本解決。逐利的資本仍將在有較高回報(bào)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求投資機(jī)會(huì)。

　　其五，系數(shù)較大的貧富差距在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)依然存在。收入差距過(guò)大，或者說(shuō)高收入人群是拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的源動(dòng)力之一。

　　根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，北京樓市一二手房雖然成交量環(huán)比有所萎縮，但價(jià)格未見大的調(diào)整。未來(lái)兩月，北京樓市將有可能以觀望態(tài)勢(shì)為主，不排除少數(shù)項(xiàng)目受制于開發(fā)商的壓力而下調(diào)售價(jià)或低價(jià)開盤，但北京房?jī)r(jià)全面下降的可能性不大。須警惕的倒是觀望之后被抑制的購(gòu)房需求的集中釋放。