最新數(shù)字顯示，上海60歲以上的老年人口已經(jīng)占全部人口的20%，養(yǎng)老問題再次引起人們的關(guān)注。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，以養(yǎng)老為目標(biāo)訴求的新建住宅開發(fā)、二手住房轉(zhuǎn)讓和委托租賃等話題漸熱。

　　曾經(jīng)，美國(guó)老太和中國(guó)老太買房的故事耐人尋味，超前消費(fèi)貸款買房的觀念和方式已然深入人心。后來，美國(guó)老太以“住房逆向抵押貸款”套取現(xiàn)金的故事，再次刷新“以兒養(yǎng)老”的舊版本。

　　一些人大代表已呼吁政府部門對(duì)此展開調(diào)研。北京、上海和南京等城市也正對(duì)此進(jìn)行試點(diǎn)工作，形式各有不同。實(shí)質(zhì)都是“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”，也許是初期，雷聲大雨點(diǎn)小，愿意嘗試的人很少。

　　在美國(guó)發(fā)展成熟的“倒按揭”在中國(guó)未必行得通，觀念及評(píng)估方面的難題一時(shí)很難跨越。在傳統(tǒng)觀念中，如果老人獨(dú)自辦理“倒按揭”，會(huì)給人造成子女不孝的感覺，無端地讓子女承受不必要的輿論壓力。況且，房產(chǎn)可能是很多中國(guó)老人最大的一筆財(cái)產(chǎn)，他們?cè)敢鈱⒎慨a(chǎn)留給子孫后代，這也是中國(guó)人沿襲千百年的習(xí)慣。

　　如果這筆財(cái)產(chǎn)交給子女卻得不到他們的照顧，老人的生活將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，從理論上看，老人利用“倒按揭”每月從相關(guān)機(jī)構(gòu)領(lǐng)取一定金額的生活費(fèi)，來改善自己的生活，這樣更加穩(wěn)定，也會(huì)減輕子女的負(fù)擔(dān)。從目前看，只有無子女或子女家境較為富裕的，以及子女在國(guó)外的空巢老人比較能夠接受“倒按揭”的方法。

　　“倒按揭”的難點(diǎn)還在于，倒按揭的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)非常復(fù)雜，除了估算房屋價(jià)值以及未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，還要估算老人的壽命，銀行要培育一批類似保險(xiǎn)精算的專業(yè)人才，這需要大量的前期準(zhǔn)備，不是一兩年能解決的。雖然住房逆向抵押貸款有比較豐厚的收益，但風(fēng)險(xiǎn)也較大。比如貸款期限比較長(zhǎng)，房產(chǎn)價(jià)值會(huì)發(fā)生變化，老人預(yù)期壽命和利率的不穩(wěn)定性，房屋損耗等等，如何確定按揭利率也是一個(gè)很大的難題。

　　筆者以為，“以房養(yǎng)老”不應(yīng)該單單指“倒按揭”，雖然它是值得重視的“以房養(yǎng)老”的形式。它可以是廣義的。比如，人們接受度比較高的“房屋銀行”就能解決“倒按揭”的兩個(gè)“瓶頸”，既不怕百年之后房子被銀行或保險(xiǎn)公司收了去，也不用操心房產(chǎn)價(jià)值的變化和老人壽命的不穩(wěn)定性影響日后收益。而老人卻能按月從“房屋銀行”領(lǐng)取租金貼補(bǔ)住養(yǎng)老院的費(fèi)用。

　　再有，通過出售、出租、房屋交換等各種非金融的方式或手段帶來一定量現(xiàn)金的行為，也可以看作是“以房養(yǎng)老”的一種比較有效的方式。比如：子女養(yǎng)老，房產(chǎn)由子女繼承；撫養(yǎng)人養(yǎng)老，房產(chǎn)由撫養(yǎng)人繼承；租出大房再租入小房，用房租差價(jià)款養(yǎng)老；售出大房，換購(gòu)小房，用差價(jià)款養(yǎng)老；將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養(yǎng)老；將住房出售，再租回原住房，用該筆款項(xiàng)交納房租和養(yǎng)老，等等。

　　每一個(gè)人都面臨年老的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)在國(guó)家基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的基礎(chǔ)上選擇適合自身的養(yǎng)老方式，積極探索包括“倒按揭”在內(nèi)的多種“以房養(yǎng)老”的方式，才能避免成為“現(xiàn)金的窮人，不動(dòng)產(chǎn)的富人”，才能使自己的老年生活幸福無憂。