各國(guó)政府調(diào)控房?jī)r(jià)的模式不同，但都以本國(guó)國(guó)情為前提任何一個(gè)商品經(jīng)濟(jì)國(guó)家，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲都會(huì)造成經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題，尤其當(dāng)普通民眾怨聲載道之時(shí)，政府皆面臨調(diào)控房?jī)r(jià)的壓力。

　　我國(guó)自2003年以來(lái)的房?jī)r(jià)調(diào)控效果甚微，今年以來(lái)房?jī)r(jià)更呈加速上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。

　　但絕非只有中國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，全球很多國(guó)家的房?jī)r(jià)都經(jīng)歷了一波強(qiáng)勁的上漲。2000年之后的五年，美國(guó)房?jī)r(jià)漲了60%左右，英國(guó)、愛(ài)爾蘭、韓國(guó)、俄羅斯、澳大利亞等國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅更是超過(guò)了美國(guó)。

　　在此，筆者結(jié)合各國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制、社會(huì)形態(tài)和文化傳統(tǒng)，將政府調(diào)控房?jī)r(jià)的模式濃縮成三個(gè)流派，做簡(jiǎn)要的比較性闡述，以期對(duì)我國(guó)的房?jī)r(jià)調(diào)控有所啟示。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)流派

　　以美國(guó)為例，美國(guó)崇尚的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的高度自由化、市場(chǎng)化，這就決定了其調(diào)控房?jī)r(jià)傾向于動(dòng)用經(jīng)濟(jì)手段，而非像中國(guó)一樣頻頻使用行政手段。而且，美國(guó)的金融體系非常健全，房地產(chǎn)金融政策的傳導(dǎo)機(jī)制較好，因此其調(diào)控樓市的手段非常簡(jiǎn)單--幾乎完全依靠貨幣工具。

　　自2004年6月開(kāi)始，美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始加息，利率步入上升通道。其結(jié)果是，從去年第二季度開(kāi)始，美國(guó)樓市開(kāi)始降溫。就效果而言，美國(guó)的調(diào)控政策基本達(dá)到預(yù)期目的，當(dāng)然，同時(shí)也導(dǎo)致了次級(jí)抵押貸款危機(jī)的爆發(fā)，這是對(duì)金融機(jī)構(gòu)透支預(yù)期、違規(guī)操作的應(yīng)有懲罰。

　　福利經(jīng)濟(jì)流派

　　福利經(jīng)濟(jì)學(xué)是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家從福利觀點(diǎn)或最大化原則出發(fā)，對(duì)經(jīng)濟(jì)體系的運(yùn)行予以社會(huì)評(píng)價(jià)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分支學(xué)科，誕生在20世紀(jì)初期的英國(guó)。英國(guó)在布萊爾當(dāng)政的10年中，房?jī)r(jià)漲了3倍多，尤其是國(guó)外買家把倫敦炒成全球房?jī)r(jià)最貴的地方，造成很多年輕人和低收入者無(wú)力購(gòu)房。跟美國(guó)一樣，英國(guó)央行也持續(xù)加息，但最重要的調(diào)控手法卻是大幅增加平價(jià)房供應(yīng)。2004年政府通過(guò)《住房法2004》，針對(duì)為中低收入群體提供合適住房出臺(tái)了一系列規(guī)定；2007年7月政府又提出一項(xiàng)計(jì)劃：3年內(nèi)建造至少18萬(wàn)套平價(jià)房，2010年前每年建造4.5萬(wàn)套福利住房性質(zhì)的社會(huì)住房，并向社會(huì)關(guān)鍵勞動(dòng)者，如消防員、護(hù)士、教師等從業(yè)者提供政府信貸幫助。

　　相比之下，目前我國(guó)實(shí)行的經(jīng)濟(jì)適用房制度和部分城市試點(diǎn)的限價(jià)房制度，其開(kāi)發(fā)規(guī)模所占總量比重趕不上英國(guó)，而且運(yùn)作機(jī)制尚不健全。

　　新興經(jīng)濟(jì)流派

　　新興經(jīng)濟(jì)國(guó)家的崛起，成為近三十多年世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上的一道風(fēng)景線，在此不妨把韓國(guó)調(diào)控房?jī)r(jià)的方式作為這一流派的樣本。由于歷史、觀念、地域、社會(huì)形態(tài)上的相似性，韓國(guó)調(diào)控房?jī)r(jià)的思路與中國(guó)頗為相近--以加稅抑制投機(jī)為主的多元化措施。

　　買房置業(yè)，不僅是韓國(guó)人注重的投資手段，也是養(yǎng)老的重要保障。2006年韓國(guó)家庭總資產(chǎn)中，房地產(chǎn)所占比重接近八成，這種住宅消費(fèi)和投資觀與中國(guó)非常相似，是導(dǎo)致需求過(guò)旺、房?jī)r(jià)上漲的文化性根源。韓國(guó)政府2006年集中出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，主要包括：對(duì)第二套以上住宅征收重稅，將轉(zhuǎn)讓第二套以上住宅的交易稅從9％至36％提高到50％；對(duì)非土地所有者自住的土地交易征收60％的交易稅；增加住房供應(yīng)量，限制住房貸款比例；5年內(nèi)，在房?jī)r(jià)漲幅最大的首爾江南區(qū)建造10萬(wàn)套住宅；計(jì)劃提高銀行貸款利率；2007年《住宅法》修正案獲得國(guó)會(huì)通過(guò)。在調(diào)控組合拳的打擊下，市場(chǎng)出現(xiàn)觀望氣氛，房地產(chǎn)熱開(kāi)始降溫，2007年4月，韓國(guó)各地平均房?jī)r(jià)近27個(gè)月來(lái)首次出現(xiàn)同時(shí)下跌。

　　上述三個(gè)流派，基本上代表了目前全球抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲三種主流模式。相較而言，我國(guó)調(diào)控房?jī)r(jià)采取的措施最多、時(shí)間最長(zhǎng)、效果最不理想，這點(diǎn)確實(shí)需要我們反思。